Geschäftsjahr 2020
Warteck Invest kann trotz der Corona-Pandemie auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2020 zurückblicken. Der Konzerngewinn lag mit CHF 26.8 Mio. zwar um 21.4% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres. Ohne den Sondereffekt der Auflösung von Steuerrückstellungen im Vorjahr und ohne das Bewertungsergebnis konnte das Vorjahr aber mit einem Gewinn im Berichtsjahr von CHF 16.5 Mio. um 5.9% übertroffen werden. Im Berichtsjahr wurde eine Wohnliegenschaft in Basel erworben. Zudem wurde in Neubau- und Sanierungsprojekte investiert. Durch diese Investitionen und als Folge der Aufwertungen stieg der Marktwert des Immobilienportfolios um 3.8% auf CHF 838.6 Mio. Die Soll-Mieterträge gingen im Berichtsjahr leicht um 1.0% zurück auf CHF 36.7 Mio. (CHF 37.1 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung stieg dennoch um 3.8% auf CHF 30.6 Mio. (CHF 29.5 Mio.). Der EBIT lag mit CHF 38.2 Mio. um 3.1% unter dem Vorjahreswert (CHF 39.4 Mio.). Die Finanzaufwendungen, die den grössten Kostenblock darstellen, reduzierten sich um 13.1% auf CHF 5.6 Mio. (CHF 6.4 Mio.). Das Konzernergebnis 2020 entspricht einem Gewinn pro Aktie (247'500 Stück) von CHF 108.18 bzw. ohne Neubewertungseffekte CHF 66.67.
Krisenresistentes Portfolio Im Berichtsjahr wurde die Wohnliegenschaft Dornacherstrasse 150 an gut erschlossener Lage in Basel dazugekauft, die jährlich rund CHF 0.2 Mio. Mietzinseinnahmen generiert. Neben dieser Akquisition und den Ausgaben für den normalen Unterhalt der Liegenschaften investierte Warteck Invest im Berichtsjahr CHF 10.9 Mio. in Neubau- und Sanierungsprojekte. Durch diese Investitionen und aufgrund der Neubewertungen durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC stieg der Marktwert des Portfolios um CHF 30.4 Mio. bzw. 3.8% auf CHF 838.6 Mio. (CHF 808.2 Mio.). Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften reduzierte sich als Folge der Aufwertungen auf 4.6% (4.8%). Die Nettorendite konnte aufgrund der tieferen Leerstände auf dem Vorjahresniveau von 3.8% gehalten werden. Die Liegenschaften von Warteck Invest liegen in elf Kantonen und sind damit geografisch gut diversifiziert. Gemessen am Marktwert des Portfolios bilden weiterhin die dynamischen Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 48% (46%) und Zürich mit 30% (32%) die geografischen Schwerpunkte. Die gute Diversifikation der Liegenschaften hinsichtlich Geografie und Nutzung hat sich bewährt, das Portfolio hat sich in der Corona-Krise im Berichtsjahr als resistent gegen Ertragsausfälle erwiesen. Mit knapp 60 Mietern mussten Lösungen aufgrund coronabedingter finanzieller Engpässe gefunden werden. Insgesamt machten die im gegenseitigen Einvernehmen und im Sinne der Pflege von nachhaltigen Kundenbeziehungen gewährten Mietzinserlasse aber nur rund 1.3% der jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen aus.
Erfolg aus Vermietung erneut gesteigert Durch die coronabedingten Mietzinserlasse von CHF 0.5 Mio., die im Wohnbereich wegen des gesunkenen Referenzzinssatzes gewährten Mietzinsreduktionen und vereinzelte Mietzinsanpassungen bei den Geschäftsmieten reduzierten sich die Soll-Mietzinseinnahmen im Berichtszeitraum um 1.0% auf CHF 36.7 Mio. (CHF 37.1 Mio.). Gleichzeitig konnte die Leerstandsquote deutlich von 5.0% auf 3.0% reduziert werden, so dass nach Abzug von Leerständen, Debitorenverlusten und liegenschaftsbezogener Aufwendungen dennoch ein um 3.8% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 30.6 Mio. resultierte (CHF 29.5 Mio.).
Finanzierungskosten weiter gesenkt Der Kreditbestand erhöhte sich im Berichtsjahr zwar um CHF 11.2 Mio. auf CHF 379.4 Mio. Die anhaltende Tiefzinssituation ermöglichte aber Refinanzierungen zu jeweils besseren Konditionen. Zudem konnte ein Mehraufwand durch Negativzinsen erneut vermieden werden. Insgesamt ging der Netto-Finanzaufwand um 13.1% auf CHF 5.6 Mio. zurück. (CHF 6.4 Mio.). Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite reduzierte sich weiter auf 1.5% (1.6%) bei einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Zinsbindung von 8.6 Jahren.
Fortschritte bei den Projekten, volle Pipeline Die Weiterentwicklung des Immobilienbestands lag auch im Berichtsjahr im Fokus. Dazu wurden die bereits laufenden Projekte weiter vorangetrieben. Wichtigster Meilenstein in diesem Zusammenhang war der Erhalt der Baubewilligung für den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses «Syd» am Dreispitz in Basel. Hier entsteht an bestens erschlossener Lage ein zwölfgeschossiges, rund 40m hohes Gebäude mit einer Bruttogeschossfläche von insgesamt ca. 10'000 m2. Neben publikumsintensiven Nutzungen im Erdgeschoss und vier Etagen Büro- und Geschäftsflächen entstehen im 5. bis 11. Obergeschoss 43 moderne Stadtwohnungen. Die Investitionskosten für diesen Neubau sind mit CHF 45 Mio. veranschlagt. Nach Abzug des Baurechtszinses wird mit CHF 1.9 Mio. jährlichen Mieteinnahmen gerechnet. Die Bauarbeiten haben im Januar des laufenden Jahres begonnen. Die Fertigstellung ist für Januar 2023 geplant. Im Februar des Berichtsjahres hat der Regierungsrat des Kantons Baselland die Quartierplanung 'Hagnau-Schänzli' genehmigt, die im Jahr 2018 von der Gemeindeversammlung Muttenz BL bereits gutgeheissen wurde. Gegen den Entscheid des Regierungsrats ist zurzeit noch eine Beschwerde hängig. Die Quartierplanung sieht auf der Parzelle von Warteck Invest ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von rund 12'000 m2 Bruttogeschossfläche vor, mit dessen Planung nach Rechtskraft des Quartierplans begonnen werden soll. Die Auffrischung einer Wohnüberbauung in Zofingen wurde wie geplant im Berichtsjahr durchgeführt. Dabei wurden die Liftanlagen erneuert, die Fassaden neu gestrichen und die Umgebung attraktiver gestaltet. An der Rütlistrasse 32 in Basel, wurden die Schlussarbeiten erledigt und die im Vorjahr begonnene Sanierung definitiv abgeschlossen. Nach der optischen Aufwertung und Neupositionierung der Geschäftsliegenschaft Industriestrasse 149 in Gossau wurde im Berichtsjahr die statische Sanierung der Einstellhalle umgesetzt. Die ursprünglich im Berichtsjahr geplante umfassende Sanierung einer Wohnüberbauung in Aarburg wurde wegen Corona zum Schutz der Bewohnerinnen und Bewohner ins laufende Jahr verschoben. In den 35 Wohnungen werden die Küchen und Bäder sowie die Fenster ersetzt. Ebenso werden Teile der Haustechnik erneuert und die Liegenschaft optisch aufgefrischt. Der Eingriff erfolgt im bewohnten Zustand ohne Kündigung der Mietverhältnisse. Die Investitionskosten wurden auf CHF 3.6 Mio. veranschlagt. Schliesslich wurde im Berichtsjahr mit einem generellen Baubegehren die Machbarkeit der Arealverdichtung hinter dem Firmensitz an der Grenzacherstrasse 79 in Basel behördenverbindlich abgeklärt und bestätigt. Demnach kann hier ein fünfgeschossiges Gebäude mit rund 20 Wohnungen umgeben von einer Grünanlage realisiert werden. Die Planung des Projekts wird im laufenden Jahr weiter vorangetrieben. Der für die Realisierung nötige Erwerb eines Nachbargrundstücks ist mit einem Kaufrecht geregelt und wird zeitnah umgesetzt. Zusammen mit den beschriebenen Neubau- und Sanierungsprojekten besteht für die kommenden rund fünf Jahre eine Pipeline aus einer Reihe weiterer Aufstockungs-, Sanierungs- und Arealentwicklungsprojekte mit einem Gesamtvolumen von rund CHF 230 Mio.
Nachhaltigkeitsberichterstattung Warteck Invest investiert laufend in die Nachhaltigkeit ihres Immobilienportfolios. Angaben zu den relevanten Nachhaltigkeitsthemen und dem entsprechenden Engagement der Gesellschaft werden auch dieses Jahr in einem separaten Nachhaltigkeitsbericht offengelegt.
Ausblick Die hohe Qualität des Immobilienportfolios und die bestehende Projektpipeline sorgen auch künftig für eine nachhaltige Entwicklung der Erträge. Durch das aktive und professionelle Finanz- und Facility-Management werden die Kosten für Fremdkapital und Liegenschaftsunterhalt auch weiterhin unter Kontrolle gehalten. Verwaltungsrat und Geschäftsleitung sind deshalb überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung der Gesellschaft gegeben sind.
Geschäftsbericht zum Download Der vollständige Geschäftsbericht 2020 steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.
Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio
1Steuereffekte berücksichtigt2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
Kennzahlen Namenaktie
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
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