Geschäftsjahr 2018

Das Geschäftsjahr 2018 war für Warteck Invest wiederum eines der erfolgreichsten in der Firmengeschichte. Die Akquisitionen und die fertiggestellten Entwicklungsprojekte haben sich positiv auf die Ertragsentwicklung ausgewirkt, so dass erneut ein Rekordergebnis erzielt werden konnte. Das Immobilienportfolio wurde durch Zukäufe und Investitionen auf einen Marktwert von CHF 782.7 Mio. (CHF 717.7 Mio.) ausgebaut. Dieses Wachstum führte zu einer Steigerung des Erfolgs aus Vermietung um 3.3% auf CHF 29.0 Mio. (CHF 28.0 Mio.). Der EBIT erhöhte sich gegenüber 2017 um 7.4% auf CHF 29.7 Mio. (CHF 27.6 Mio.). Nach Finanzaufwendungen und Steuern stieg der Konzerngewinn gegenüber dem Vorjahr um 13.6% auf CHF 18.7 Mio. (CHF 16.4 Mio.). Exklusive Neubewertungsergebnis resultierte ein zum Vorjahr um 8.9% höherer Konzerngewinn von CHF 14.8 Mio. (CHF 13.6 Mio.). Das Konzernergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 94.36 (CHF 83.03). Durch die Steigerung des Konzernergebnisses konnte auch die Eigenkapitalrendite von 5.6% auf 6.2% erhöht werden. Das sehr gute Jahresergebnis und die intakten Ertragsaussichten veranlassen den Verwaltungsrat, der nächsten Generalversammlung vom 22. Mai 2019 eine gegenüber dem Vorjahr konstant hohe Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven von CHF 70.00 pro Aktie vorzuschlagen.

Drei Liegenschaften und ein Projekt akquiriert, ein Neubauprojekt abgeschlossen

Im Berichtsjahr wurden drei Liegenschaften mit einem Gesamtpreisvolumen von CHF 47.6 Mio. akquiriert. Die beiden erworbenen Wohnliegenschaften in Islikon TG und Suhr AG und die gemischt genutzte Liegenschaft in Binningen BL umfassen insgesamt 119 Wohnungen und zwei Geschäftsflächen und generieren jährliche Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 1.9 Mio. Neben diesen Akquisitionen erhielt Warteck Invest den Zuschlag für ein Baurecht am Dreispitz in Basel. Die Baurechtsparzelle befindet sich an einer der verkehrstechnisch am besten erschlossenen Lagen von Basel und kann im Rahmen eines bereits rechtskräftigen Bebauungsplans überbaut werden. Das Neubauprojekt in Wil SG mit 81 Wohnungen wurde im Juli des Berichtsjahrs im geplanten Termin- und Kostenrahmen abgeschlossen.

Der Marktwert des Immobilienportfolios wuchs damit in der Berichtsperiode um CHF 65.0 Mio. bzw. 9.1% auf CHF 782.7 Mio. (CHF 717.7 Mio.). Die Bruttorendite auf den Liegenschaften betrug gegenüber dem Vorjahr unverändert 4.9% (4.9%). Die Nettorendite lag bei 4.0% (4.2%).

Erfolg aus Vermietung gesteigert

Durch die getätigten Akquisitionen und die Fertigstellung von Neubau- und Sanierungsprojekten sind die Soll-Mietzinseinnahmen im Berichtszeitraum um 7.8% auf CHF 35.5 Mio. (CHF 33.0 Mio.) angewachsen. Die Leerstandsquote erhöhte sich von 3.9% auf 6.0%. Davon entfielen 1.3 Prozentpunkte auf zwei kommerzielle Liegenschaften. Im laufenden Jahr konnten hier aber bereits bedeutende Fortschritte bei der Wiedervermietung verzeichnet werden. Weitere 2.6 Prozentpunkte der Leerstandsquote erklären sich durch die längere Absorption von Wohnungen in zwei Neubauprojekten und einer totalsanierten Liegenschaft. Ohne die Leerstände der erwähnten Objekte wies das Portfolio eine tiefe Leerstandsquote von 2.1% auf. Nach Abzug von Leerständen und Debitorenverlusten sowie liegenschaftsbezogener Aufwendungen resultierte ein um 3.3% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 29.0 Mio. (CHF 28.0 Mio.).

Finanzierungskosten deutlich gesenkt

Trotz höherem durchschnittlichem Finanzierungsvolumen konnte das Finanzergebnis um CHF 1.0 Mio. bzw. 12.8% auf CHF 6.8 Mio. (CHF 7.8 Mio.) reduziert werden. Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite reduzierte sich weiter auf 1.72% (2.22%) bei einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Zinsbindung von 8.1 Jahren. Damit ist der Einfluss von steigenden Zinsen auf die Finanzierungen auf längere Sicht begrenzt.

Fortschritt bei laufenden Projekten, volle Projektpipeline

Der Quartierplan zur Entwicklung einer Bauparzelle in Muttenz BL wurde im Juni von der Gemeindeversammlung genehmigt. Er sieht auf der Parzelle von Warteck Invest ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von rund 12‘000 m² Bruttogeschossfläche vor. Als nächstes wird der Quartierplan dem Regierungsrat des Kantons Baselland zur Genehmigung und Bereinigung von Einsprachen vorgelegt.

Nach dem Erhalt des Zuschlags für ein Baurecht am Dreispitz in Basel wurde bereits im Berichtsjahr mit der Planung dieses Neubauprojekts begonnen. In diesem Wohn- und Geschäftshaus mit rund 10‘000 m² Bruttogeschossfläche entstehen hier neben Büro- und Geschäftsflächen über 40 moderne Stadtwohnungen. Mit dem Beginn der Bauarbeiten wird bis Anfang 2020 gerechnet, die Fertigstellung ist für das 2. Semester 2021 geplant. Die Investitionskosten sind mit rund CHF 44 Mio. veranschlagt und es wird mit neuen jährlichen Mieteinnahmen (nach Abzug der Baurechtszinsen) von rund CHF 1.9 Mio. gerechnet.

Im Berichtsjahr wurde ebenfalls mit der Planung und Vorbereitung für die Sanierung von zwei Wohnliegenschaften in Basel mit insgesamt 27 Wohnungen begonnen. Die Arbeiten in beiden Liegenschaften starten im März des laufenden Jahres. Beide Sanierungen erfolgen ohne Kündigungen der Mietverhältnisse im bewohnten Zustand.

Zusammen mit den beschriebenen Neubau- und Sanierungsprojekten besteht für die kommenden fünf Jahre eine Pipeline aus einer Reihe weiterer Aufstockungs-, Sanierungs- und Arealentwicklungsprojekte mit einem Gesamtvolumen von über CHF 200 Mio.

Ausblick

Das gut diversifizierte Immobilienportfolio und die Entwicklung attraktiver Projekte sorgen für Nachhaltigkeit auf der Ertragsseite. Die ausgewogene Finanzierungsstruktur und das professionelle Facility-Management bewirken, dass die Kosten für Fremdkapital und für den Liegenschaftsunterhalt unter Kontrolle bleiben. Warteck Invest wird zudem trotz der Herausforderungen am Transaktionsmarkt weiterhin nach attraktiven Akquisitionsgelegenheiten suchen und laufend den eigenen Bestand auf vorhandene Ertragspotenziale analysieren. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind überzeugt, dass dadurch die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest gegeben sind.

Geschäftsbericht zum Download

Der komplette Geschäftsbericht 2018 steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.