23. März 2017, 07:00 Uhr

Geschäftsjahr 2016

Medienmitteilung

23. März 2017, 07.00 Uhr

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Geschäftsjahr 2016

  • Bestes Konzernergebnis mit CHF 15.1 Mio. (+3.5%)
  • Eigenkapitalrendite von 5.2%
  • Markanter Ausbau des Portfolios auf CHF 667.4 Mio. (+12.6%)
  • Baubeginn bei zwei Wohnbauprojekten
  • Gesamtrendite der Aktie von 7.9%
  • Ausschüttung einer unveränderten Dividende von CHF 68.- pro Aktie aus Kapitaleinlagereserven

Betriebsergebnis (EBIT) gesteigert, bestes Konzernergebnis der Firmengeschichte

Warteck Invest erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2016 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 26.6 Mio., ein Plus von 7.2% gegenüber dem Vorjahr (CHF 24.8 Mio.). Die EBIT-Marge stieg von 85.0% im Vorjahr auf 86.1%. Das Konzernergebnis in Höhe von CHF 15.1 Mio. übertraf das Vorjahresresultat (CHF 14.6 Mio.) um 3.5% und stellt das absolut beste Ergebnis der Firmengeschichte dar. Die Rendite auf dem Eigenkapital betrug 5.2% (6.3%). Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen ein gesteigerter Erfolg aus Vermietung von CHF 26.7 Mio. (CHF 25.1 Mio.), ein positives Neubewertungsergebnis der Liegenschaften in Höhe von CHF 3.4 Mio. (CHF 3.5 Mio.) und die Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen aus dem Vermietungsgeschäft von CHF 0.5 Mio. bei. Das Konzernergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 76.35 (CHF 73.80).

 

Erfolg aus Vermietung trotz höherer Leerstände gesteigert

Aufgrund der getätigten Akquisitionen und der Fertigstellung von Neubau- und Sanierungsprojekten sind die Soll-Mietzinseinnahmen im Berichtszeitraum um 5.8% auf CHF 30.9 Mio. (CHF 29.2 Mio.) angewachsen. Die Mietzinsanteile der einzelnen Objektkategorien sind im Vorjahresvergleich in etwa konstant geblieben. 42% (41%) der Soll-Mietzinsen entfielen auf Wohnungen, Büros trugen 30% (30%) und Verkaufsflächen 13% (12%) zu den Einnahmen bei. Der Rest verteilte sich auf Parkplätze, Gastronomie, Gewerbe und Lager. Die Leerstandsquote erhöhte sich von 3.2% auf 4.2%. Von den Leerständen entfielen allerdings 1.4 Prozentpunkte auf zwei Liegenschaften. Abgesehen von diesen beiden Objekten weist das Portfolio eine nach wie vor sehr tiefe Leerstandsquote von 2.3% auf. Unter Abzug von Leerständen und Debitorenverlusten resultierten Mieterträge in Höhe von CHF 29.6 Mio., was einer Steigerung von 4.8% entspricht (CHF 28.2 Mio.).

 

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten sowie den Aufwendungen für den Unterhalt, lag mit CHF 2.9 Mio. um 7.4% tiefer als im Vorjahr (CHF 3.1 Mio.). Er entspricht einem Anteil von 9.3% (10.7%) an den Soll-Mietzinsen. Dies stellt ein sehr gutes Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar und liegt unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 12.4%.

 

Aus diesen Einnahmen und liegenschaftsbezogenen Aufwendungen resultierte schliesslich ein Erfolg aus Vermietung von CHF 26.7 Mio., der das Vorjahr um 6.3% übertraf (CHF 25.1 Mio.)

 

Weiterhin schlanke und effiziente Strukturen

Das Wachstum aus den Zukäufen und Investitionen konnte im Berichtszeitraum mit der bestehenden Organisation bewältigt werden. Der Personalbestand blieb mit 12 Personen bzw. 11.4 Vollzeitstellen gegenüber dem Vorjahr konstant. Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 0.1 Mio. bzw. 2.8% auf CHF 2.7 Mio., machte aber mit 8.8% weniger von den Soll-Mietzinseinnahmen aus als im Vorjahr (9.0%). Warteck Invest verfügt über eine ausgesprochen schlanke Organisation mit kleinen Gremien und kurzen Entscheidungswegen. Trotzdem sind alle für die Erreichung der Unternehmensziele erforderlichen Kompetenzen intern verfügbar.

 

Lösungen zur Umgehung von Negativzinsen erfolgreich implementiert

Das Finanzergebnis lag im Berichtsjahr mit CHF 8.1 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres (CHF 8.1 Mio.). Die von der Nationalbank eingeführten Negativzinsen führten wie bereits im Vorjahr dazu, dass sich einige Finanzierungen trotz in Form von Zinssatz-Swaps abgeschlossener Absicherungsgeschäfte verteuerten. Mittlerweile konnten für alle betroffenen Kredite Lösungen gefunden und implementiert werden, um diese negativen Effekte zu vermeiden. Damit ist von Jahr 2017 an nicht mehr mit einem Mehraufwand wegen Negativzinsen zu rechnen. Im Berichtszeitraum betrug dieser Mehraufwand CHF 0.3 Mio. (CHF 0.2 Mio.).

 

Der Bestand an Hypotheken erhöhte sich im Berichtszeitraum auf CHF 331.1 Mio. (276.8 Mio.). Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 50% (47%). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für die Kredite lag bei 2.73% (2.57%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 6.6 Jahren, womit das Risiko von steigenden Zinsen mittelfristig gut abgesichert ist. Der Zinsspread, die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im Berichtsjahr bei 1.6% (2.0%). Die Eigenkapitalquote lag per Stichtag bei 44% (47%).

 

Portfolio mit Mitteln aus der Kapitalerhöhung markant ausgebaut

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios von Warteck Invest wuchs in der Berichtsperiode markant um CHF 74.9 Mio. bzw. 12.6% auf CHF 667.4 Mio. (CHF 592.5 Mio.). Davon entfielen CHF 3.4 Mio. (CHF 3.5 Mio.) auf die Neubewertung der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten. Der restliche Wertzuwachs erfolgte durch den Zukauf von drei bestehenden Liegenschaften und zwei Neubauprojekten sowie durch Investitionen in die bereits laufenden Projekte. Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) reduzierte sich dem allgemeinen Markttrend folgend sowie im Zuge der Aufwertungen auf 5.0% (5.3%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) lag bei 4.3% (4.5%) und die Performance, die auch die Wertveränderung berücksichtigt, bei 4.5% (5.2%).

 

Per 1. Januar 2016 akquirierte Warteck Invest eine Wohnliegenschaft in Basel mit jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen von ca. CHF 0.2 Mio. Per 1. August 2016 wurde eine grössere Wohn- und Geschäftsliegenschaft an der Bahnhofstrasse in Landquart GR erworben. Die Liegenschaft, in welcher die Migros als Hauptmieterin einen MM-Markt betreibt, wirft Soll-Mietzinsen von rund   CHF 1.5 Mio. p.a. ab. Ein weiterer Zukauf erfolgte per 1. September 2016 in Form einer Wohnliegenschaft an sehr guter Wohnlage in Basel mit einem jährlichen Mietzinsvolumen von rund. CHF 0.3 Mio.

 

Neben den akquirierten Bestandsliegenschaften konnte im März 2016 ein Grundstück mit einem Neubauprojekt für 29 Wohnungen in Erlinsbach SO ins Portfolio aufgenommen werden. Nach Fertigstellung wird mit jährlichen Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 0.6 Mio. gerechnet. Im Juli 2016 wurde zudem der Baurechtsvertrag für ein Grundstück in Wil SG unterzeichnet, auf dem der Bau von 81 Wohnungen mit einem zu erwartenden Ertrag von CHF 1.6 Mio. p.a. realisiert wird.

 

Warteck Invest ist nach diesen Akquisitionen nun in 11 Kantonen investiert. Geografische Schwerpunkte bilden unverändert die Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 47% (49%) und Zürich mit 31% (34%) gemessen am Marktwert des Portfolios. Die Bilanzsumme erhöhte sich durch die beschriebenen Effekte auf CHF 675.4 Mio. (CHF 618.2 Mio.).

 

Erfolgreicher Abschluss von zwei Projekten, Baubeginn von zwei Wohnüberbauungen

Insgesamt wurden im Berichtsjahr nebst den Ausgaben für Betrieb und Instandhaltung der Liegenschaften weitere CHF 19.6 Mio. an wertvermehrenden Investitionen in Neubau- und Sanierungsprojekte sowie in die Bestandsliegenschaften getätigt.

 

Das Neubauprojekt Steinenberg/Steinenvorstadt in Basel mit einem Bauvolumen von rund CHF 15.0 Mio. wurde im Berichtszeitraum erfolgreich abgeschlossen. Der Vermietungsstand per Ende 2016 betrug 83%. Die im Vorjahr begonnene Totalsanierung und Aufstockung der Liegenschaften an der St. Laurentiusstrasse 6-20 und am Wendelinweg 1-3 in Rickenbach SO konnte im ersten Semester 2016 ebenfalls abgeschlossen werden. Von den 60 bestehenden und sanierten und den 17 aufgestockten neuen Wohnungen sind zurzeit bis auf neun alle vermietet. Das Baukostenvolumen bei diesem Projekt lag bei rund CHF 11.5 Mio.

 

Neben dem Abschluss dieser beiden Projekte konnte im Berichtsjahr mit den Arbeiten an zwei neuen Wohnbauprojekten begonnen werden. Im Mai erfolgte der Spatenstich auf dem erworbenen Grundstück in Erlinsbach SO zum Bau von 29 Wohnungen. Die Fertigstellung ist für Ende 2017 vorgesehen. Das Investitionsvolumen ist mit CHF 11.5 Mio. veranschlagt. Die geplanten Mietzinseinnahmen liegen bei CHF 0.6 Mio. p.a. Des Weiteren wurde im Berichtszeitraum die Baubewilligung für die 81 neuen Wohnungen in Wil SG erteilt. Nach Unterzeichnung des Baurechts- und des Totalunternehmervertrags konnte auch hier im Juli mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die Baukosten dieses Projekts betragen rund CHF 29.0 Mio. Die Fertigstellung ist für Juli 2018 geplant. Künftig wird für diese Wohnüberbauung mit Mietzinseinnahmen von jährlich CHF 1.6 Mio. gerechnet.

 

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL läuft nach wie vor. Die Parzelle wurde im Berichtszeitraum ertragsbringend als Parkplatz zwischengenutzt. Seit dem 1. März 2017 ist die Parzelle für rund 60 Monate von einer entschädigungspflichtigen temporären Enteignung betroffen. Das Bundesamt für Strassen ASTRA benötigt das Gelände als Installationsplatz im Rahmen eines Nationalstrassen-Sanierungsprojekts.

 

Ausschüttung einer Dividende aus Kapitaleinlagereserven, attraktive Aktienrendite

Die Namenaktien von Warteck Invest legten im Berichtsjahr um 4.0% zu und schlossen zum Jahresende bei CHF 1‘852. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 68 vom Mai 2016 erzielten die Titel eine ansehnliche Gesamtrendite von 7.9%. Aufgrund des erfreulichen Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 24. Mai 2017 eine unverändert hohe Ausschüttung von CHF 68 pro Aktie. Damit wird eine Ausschüttungsquote von 89% und - gemessen am Jahresendkurs - eine Dividendenrendite von 3.7% erreicht. Die Ausschüttung soll wie im Vorjahr steuerprivilegiert zu Lasten der Kapitaleinlagereserven erfolgen.

 

Ausblick

Die Zeiten sind geprägt von wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten. Das anhaltende Negativzinsumfeld im Schweizerfranken, die Auswirkungen der abgelehnten Unternehmenssteuerreform III auf den Wirtschaftsstandort Schweiz, die offenen Fragen in der Beziehung der Schweiz zur EU oder der Einfluss der neu gewählten US-Regierung auf die Weltpolitik und -wirtschaft, um nur einige Faktoren zu nennen, werden die Unternehmen, die Finanzmärkte und die Politik in naher Zukunft stark beschäftigen und vor Herausforderungen stellen. Am Transaktionsmarkt ist wegen dem anhaltenden Anlagenotstand kurzfristig nicht mit einer Entspannung und einem Rückgang der Preise für Renditeliegenschaften zu rechnen. Auch bei den Mietflächen dürfte das Marktumfeld kurz- und mittelfristig schwierig bleiben. Das steigende Angebot für kommerzielle Flächen drückt bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage auf die Mieten. Auch im Bereich der Wohnimmobilien sind in einigen Regionen Überkapazitäten zu beobachten. An der bisherigen Einschätzung, dass die Schweiz nach wie vor eines der wettbewerbsfähigsten und für Investitionen attraktivsten Länder der Erde ist, hält Warteck Invest trotz dieser Entwicklungen fest. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sehen deshalb vorsichtig optimistisch in die mittelfristige Zukunft. Warteck Invest ist gut positioniert, um die anstehenden Herausforderungen anzunehmen. Die geografische Aufteilung des Portfolios auf mittlerweile 11 Kantone, der vor allem im mittleren Preissegment hohe Wohnanteil, die breite Mieter-Diversifikation und die Struktur des Mietflächenangebots im Büro- und Geschäftsbereich, die nicht sehr viele grossflächige Einheiten umfasst, sind Gründe für diese Einschätzung. Zudem haben 60% der Mietverträge mit fester Dauer eine Laufzeit von fünf oder mehr Jahren, was das Risiko grösserer Leerstände und Ertragsausfälle zusätzlich reduziert. Aus den laufenden Projekten und den 2016 getätigten Zukäufen ist darüber hinaus in Zukunft mit spürbaren Mehrerträgen zu rechnen.

 

Warteck Invest wird weiterhin eine opportunistische Akquisitionsstrategie verfolgen, die es erlaubt, nachhaltig profitabel zu wachsen. Dabei werden nur Liegenschaften ins Portfolio aufgenommen, die den strengen Anlagekriterien genügen. Gleichzeitig wird aber auch laufend in das bestehende Portfolio investiert mit dem Ziel, dieses zu optimieren und allfällige Ausnutzungsreserven zu aktivieren. Gestützt auf die aktuelle hypothekarische Belastung von 50% kann das Portfolio bei gegebener Kapitalstruktur noch um rund CHF 175 Mio. erweitert werden, bis die in der Strategie festgelegte Belehnungsgrenze von 60% erreicht ist.

 

Der Finanzaufwand als grösster Kostenblock ist dank einem aktiven Zins- und Fälligkeits-Management auf lange Sicht gut gegen das Risiko steigender Fremdkapitalzinsen abgesichert. Ein professionelles Facility Management und eine vorausschauende Planung beim Gebäudeunterhalt sorgen dafür, dass die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt unter Kontrolle bleiben. Die schlanke und flexible Organisation der Gesellschaft ermöglicht eine gute Entscheidungsqualität und eine hohe Effizienz im Alltag. Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest gegeben sind.

 

 

Geschäftsbericht zum Download

Der komplette Geschäftsbericht 2016 (online-Version) steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.

 

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

 

 

2016

2015

Veränderung

Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT)

Mio. CHF

26.6

24.8

+7.2%

EBIT exkl. Neubewertungseffekt

Mio. CHF

23.2

21.4

+8.5%

Konzerngewinn vor Steuern

Mio. CHF

18.5

16.7

+10.5%

Konzerngewinn

Mio. CHF

15.1

14.6

+3.5%

Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt1

Mio. CHF

12.5

11.8

+5.4%

Fremdfinanzierungsgrad2

%

56.5

52.7

+7.2%

Net Gearing3

%

112

88

+27.3%

Eigenkapitalquote

%

43.5

47.3

-8.0%

Eigenkapitalrendite4

%

5.2

6.3

-18.2%

Marktwert Immobilien-Portfolio

Mio. CHF

667.4

592.5

+12.6%

Leerstandsquote5

%

4.2

3.2

+30.2%

Bruttorendite6

%

5.0

5.3

-4.8%

Nettorendite7

%

4.3

4.5

-4.4%

Performance8

%

4.5

5.2

-13.1%

Börsenkapitalisierung

Mio. CHF

366.7

352.4

+4.0%

im Verhältnis zum inneren Wert

 

1.25

1.21

--

Personalbestand am 31.12.

 

12

12

+/-0.0%

in Stellenprozenten

%

1‘140

1‘140

+/-0.0%

 

1Steuereffekte berücksichtigt

2Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

3Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

4Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

5Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

6Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

7Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

8Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am

  01.01. (nur Renditeliegenschaften)

 

Kennzahlen Namenaktie

 

 

2016

2015

Veränderung

Kurs am 31.12.

CHF

1‘852

1‘780

+4.0%

Innerer Wert

CHF

1‘484

1‘476

+0.6%

Agio1

%

+24.8

+20.6

--

Konzerngewinn pro Titel

CHF

76.35

73.80

+3.5%

Konzerngewinn exkl. Neubewertung pro Titel2

CHF

62.92

59.73

+5.4%

Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)

 

24.3

24.1

--

Performance seit 01.01.3

%

7.9

6.3

--

 

1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

2Steuereffekt berücksichtigt

3Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

 

Wichtige Termine

Donnerstag, 23. März 2017, 09.30 Uhr

Medien- und Finanzanalystenkonferenz, Zürich

Mittwoch, 24. Mai 2017, 17.00 Uhr

127. ordentliche Generalversammlung, Basel