Geschäftsjahr 2014

Betriebsergebnis (EBIT) und Konzerngewinn gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2014 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 23.4 Mio., ein Plus von 5,7% gegenüber dem Vorjahr (CHF 22.1 Mio.). Die EBIT-Marge stieg damit auf 80.5% (79.9%). Der Konzerngewinn konnte um 8.4% auf CHF 12.1 Mio. gesteigert werden (CHF 11.2 Mio.). Dies entspricht einer Rendite auf dem Eigenkapital von 5.7% (5.3%). Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen sowohl ein um 8.6% höherer Erfolg aus Vermietung von   CHF 25.2 Mio. (CHF 23.2 Mio.) bei, als auch der Erfolg aus der Neubewertung der Liegenschaften von CHF 2.1 Mio. (CHF 1.1 Mio.). Das Konzernergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 81.73.

Höherer Erfolg aus Vermietung, tiefster Leerstand seit über 10 Jahren

Im Berichtszeitraum erzielte Warteck Invest Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 29.1 Mio. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs um 5.0% (CHF 27.7 Mio.). Die getätigten Akquisitionen und abgeschlossenen Sanierungs- und Neubauprojekte haben somit Wirkung gezeigt. Die Mietzinsanteile der einzelnen Objektkategorien haben sich im Vorjahresvergleich nur leicht verändert: 42% (44%) der Soll-Mietzinsen entfielen auf Wohnungen, Büros trugen 30% (29%) und Verkaufsflächen 11% (11%) zu den Einnahmen bei. Der Rest verteilte sich auf Parkflächen, Gastronomie, Gewerbe und Lager. Die Leerstände erreichten im Berichtjahr mit 1.87% (2.47%) den tiefsten Wert seit 13 Jahren. Abzüglich Leerständen und Debitorenverlusten beliefen sich die Mieterträge auf CHF 28.5 Mio., 5.6% mehr als im Vorjahr (CHF 27.0 Mio.).

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten sowie den Aufwendungen für den Unterhalt, fiel im Vergleich zum Vorjahr mit CHF 3.3 Mio. um CHF 0.5 Mio. bzw. 12.9% tiefer aus (CHF 3.8 Mio.). Er entspricht einem Anteil von 11.4% (13.7%) an den Soll-Mietzinsen. Dies stellt ein gutes Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 14.1%. Aus den Mieterträgen abzüglich des erfolgswirksamen Immobilienaufwands resultierte für das Geschäftsjahr 2014 ein Erfolg aus Vermietung von CHF 25.2 Mio., was ein Zuwachs um 8.6% gegenüber dem Vorjahr bedeutet (CHF 23.2 Mio.).

Durchschnittlicher Fremdkapitalzins weiter gesenkt

Der Netto-Finanzaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr um 5.3% auf CHF 8.1 Mio. (CHF 7.7 Mio.). Dies ist auf die grösstenteils fremdfinanzierten Akquisitionen und Bauvorhaben und den dadurch höheren Hypothekarkreditbestand zurückzuführen. Zum Jahresende bestanden Hypotheken im Umfang von CHF 311.2 Mio. (CHF 298.8 Mio.), was einer Belehnung der Liegenschaften von unveränderten 55% entspricht. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für die Kredite lag im Jahr 2014 bei 2.61% (2.83%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei knapp 7.5 Jahren. Damit ist das Risiko von steigenden Zinsen längerfristig gut abgesichert. Allerdings können in Phasen negativer Zinsen – wie sie seit dem Entscheid der Nationalbank im Januar des laufenden Jahres bestehen – zeitweise höhere Zinskosten entstehen. Der Zinssatzspread, die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, konnte im Berichtsjahr auf 2.1% (1.8%) vergrössert werden.

Portfolio weiter ausgebaut, attraktive Rendite

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios von Warteck Invest wuchs in der Berichtsperiode um   CHF 18.7 Mio. bzw. 3.4% auf CHF 564.2 Mio. (CHF 545.5 Mio.). Davon entfielen CHF 2.1 Mio. (CHF 1.1 Mio.) auf die Neubewertung der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten. Die restliche Wertsteigerung erfolgte durch den Zukauf einer Liegenschaft, durch Investitionen in Sanierungs- und Umbauprojekte sowie durch aktivierte Instandsetzungen an den Bestandsliegenschaften. Der Verkauf einer Liegenschaft konnte dadurch mehr als kompensiert werden. Trotz dem generellen Renditedruck im Immobilienmarkt konnte Warteck Invest die Rendite ihres Portfolios wie im Vorjahr auf attraktivem Niveau halten. Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) betrug 5.3% (5.4%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) stieg auf 4.7% (4.6%) und die Performance, die auch die Wertveränderung berücksichtigt, lag wie im Vorjahr bei 4.9%.

Per 1. Januar 2014 konnte eine Liegenschaft in Weinfelden TG erworben werden, welche langfristig an die Betreiberin eines Alters- und Pflegeheims vermietet ist. Wegen unterdurchschnittlichem Potenzial wurde im September 2014 die Liegenschaft an der Kleinhüningeranlage 2/Hochbergerstrasse 118 in Basel verkauft. Daraus resultierte ein annähernd ausgeglichenes Ergebnis. Mit der Akquisition in Weinfelden ist Warteck Invest neu in 10 Kantonen vertreten. Geografische Schwerpunkte bilden weiterhin die Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 48% sowie Zürich mit 35% am gesamten Marktwert des Portfolios. 

Die Erweiterung des Immobilien-Portfolios führte zu einer Erhöhung der Bilanzsumme auf CHF 570.9 Mio. (553.4 Mio.), was eine leicht tiefere Eigenkapitalquote von 37% (38%) zur Folge hat. Diese widerspiegelt weiterhin eine solide Kapitalbasis.

Erfreuliche Fortschritte bei den Projekten

Insgesamt wurden im Berichtsjahr nebst den Ausgaben für Betrieb und Instandhaltung der Liegenschaften weitere CHF 9.3 Mio. für Neubau- und Sanierungsprojekte investiert. Die im Mai 2014 begonnene Küchen- und Bädersanierung in der Überbauung Warteckhof in Basel wurde planmässig und innerhalb des veranschlagten Kostenrahmens im Oktober 2014 abgeschlossen. Damit sind die 81 Wohnungen und 12 Ateliers wieder auf einem modernen Stand und ihre Vermietbarkeit ist nachhaltig gewährleistet.

Im Januar 2014 wurde mit den Abbrucharbeiten beim Projekt Steinenberg in Basel begonnen. Die Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1a wurden zwischenzeitlich komplett zurückgebaut. Die Arbeiten im Baugrund erwiesen sich auf der Seite Steinenberg im Bereich des historischen Gewölbes des Birsig-Bachs als schwierig, was zu gewissen Verzögerungen gegenüber dem geplanten Bauprogramm geführt hat. Im Bereich Steinenvorstadt wurden die neuen Fundamente erstellt und mit dem Bau der Obergeschosse begonnen. Das Projekt mit einem Baukostenvolumen von rund CHF 13.0 Mio. umfasst den Ersatz der über 100-jährigen Liegenschaften Steinenvorstadt 1a und Steinenberg 21/23 durch ein attraktives neues Wohn- und Geschäftshaus an bester Lage in der Basler Innenstadt. Die Fertigstellung des Neubaus ist für Anfang 2016 geplant.

Im Zusammenhang mit der Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL wurden vom beauftragten Planungsbüro und den beteiligten Grundeigentümern die Grundlagen für eine Quartierplanung erarbeitet. Das Quartierplanverfahren wurde daraufhin von der Gemeinde formal beschlossen und gestartet.

Neben den beschriebenen Projekten konnte im Berichtsjahr ein neues Entwicklungsprojekt angebunden werden. Dabei handelt es sich um den Neubau von 80 Wohnungen in Wil SG. Das geplante Bauvolumen beträgt rund CHF 28.5 Mio. Die Realisierung ist für den Zeitraum 2016–2018 vorgesehen.

Des Weiteren erhielt Warteck Invest Anfang 2015 die Baubewilligung für die Totalsanierung und Aufstockung einer Überbauung in Rickenbach SO mit heute 60 Wohnungen. Bei diesem in den eigenen Reihen entwickelten Projekt entstehen durch die Aufstockung 15 neue Wohnungen. Dadurch kann die vorhandene Ausnutzungsreserve aktiviert werden. Zudem werden die Gebäudekörper energetisch saniert. Die Baumassnahmen dauern voraussichtlich von Mai 2015 bis im Sommer 2016.

Attraktive Aktienkursentwicklung und konstant hohe Dividendenausschüttung

Der Kurs der Warteck Invest-Aktie legte im Berichtsjahr um 5.3% zu und notierte zum Jahresende bei CHF 1‘809. Zusammen mit der im Mai 2014 ausgeschütteten Dividende von CHF 68 erzielte der Titel eine attraktive Gesamtrendite von 9.3%. Die bisherige Dividendenpolitik mit einer hohen Ausschüttungsquote soll weiterhin fortgesetzt werden. Aus diesem Grund sowie aufgrund des erfreulichen Jahresergebnisses und der intakten Ertragsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 27. Mai 2015 die Ausschüttung einer zum Vorjahr unveränderten Dividende von CHF 68.00 je Aktie. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von gut 83% des Konzerngewinns und gemessen am Kurs der Warteck Invest-Aktie zum Jahresende einer Rendite von 3.8%.

Ausblick

Verwaltungsrat und Geschäftsleitung von Warteck Invest blicken verhalten optimistisch in das Geschäftsjahr 2015 und die mittelfristige Zukunft. Der Entscheid der Schweizerischen Nationalbank zur Aufhebung des EUR/CHF-Mindestkurses hat weitreichende Konsequenzen für die Schweizer Wirtschaft, die noch nicht vollends abgeschätzt werden können. Durch den hohen Anteil von Wohnungen im mittleren Preissegment, die breite Mieter-Diversifikation und die Struktur des Mietflächenangebots im Büro- und Geschäftsbereich, die nicht sehr viele grossflächige Einheiten beinhaltet, ist Warteck Invest allfälligen negativen Entwicklungen auf der    Nachfrageseite aber weniger stark ausgesetzt wie andere Anbieter. Bereits im 2014 konnten nahezu alle im 2015 auslaufenden festen Mietverträge wieder für mehrere Jahre verlängert werden. Warteck Invest ist nach wie vor von der Attraktivität der Schweiz als Wohnort und als Wirtschaftsstandort überzeugt.

Aufgrund der mittlerweile in den negativen Bereich gesunkenen Zinsen sind rentable Anlagen rarer denn je. Die Flucht in Sachwerte wird sich daher wohl weiter fortsetzen. Immobilien bleiben somit auch in Zukunft eine attraktive Anlageklasse, was sich – vor allem bei Wohnliegenschaften – in steigenden Preisen und sinkenden Renditen niederschlagen wird. Aus diesem Grund bleibt es weiterhin schwierig, geeignete und gut rentierende Liegenschaften zum Kauf zu finden. Warteck Invest wird dennoch Objekte mit Potenzial suchen und prüfen. Gestützt auf die aktuelle hypothekarische Belastung von 55% kann das Portfolio bei gegebener Kapitalstruktur um rund CHF 70 Mio. erweitert werden, bis die in der Strategie festgelegte Belehnungsgrenze von 60% erreicht ist. Um die gesteckten Wachstumsziele zu erreichen, wird Warteck Invest weiterhin vermehrt eigene Projekte realisieren.

Warteck Invest verfügt über ein qualitativ hochwertiges Portfolio, das eine gute geografische und nutzungsmässige Diversifikation, einen hohen Wohnanteil und keine Klumpenrisiken bei der Mieterschaft aufweist. Das Risiko steigender Zinsen, welche den grössten Kostenblock darstellen, ist auf lange Sicht gut abgesichert, wenn auch aus heutiger Sicht während Phasen negativer Zinsen temporär mit erhöhten Zinskosten zu rechnen ist. Auch wenn keine geeigneten Akquisitionsobjekte gefunden werden sollten, kann durch die Fertigstellung der laufenden und in Planung befindlichen Projekte mittelfristig mit höheren Einnahmen gerechnet werden. Bei den Kosten für den Liegenschaftsunterhalt ist dank einem professionellen Facility Management und einer vorausschauenden Unterhaltsplanung kaum mit Überraschungen zu rechnen. Aus all diesen Gründen rechnen Verwaltungsrat und Geschäftsleitung mit einer nachhaltigen und positiven Entwicklung der Gesellschaft.

Geschäftsbericht zum Download

Der komplette Geschäftsbericht 2014 (online-Version) steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

Weitere Auskünfte und zusätzliche Informationen

Dr. Christoph M. Müller, Präsident des Verwaltungsrates

Tel. +41 (44) 221 08 00

Fax +41 (44) 221 08 02

imschwert@bluewin.ch

Daniel Petitjean, Geschäftsführer

Tel. +41 (61) 690 92 20

Fax +41 (61) 690 92 30

daniel.petitjean@warteck-invest.ch