Bericht über das 1. Halbjahr 2019

Semesterergebnis von Sonderfaktor beeinflusst, operatives Ergebnis gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2019 mit CHF 20.6 Mio. (CHF 8.4 Mio.) den höchsten Gewinn der Firmengeschichte. Dieses Ergebnis war allerdings positiv beeinflusst durch die Anpassung von Rückstellungen für latente Steuern in Höhe von CHF 6.3 Mio. als Folge der Steuerreformen im Kanton Basel-Stadt und auf Bundesebene sowie durch die Aufwertungen der Liegenschaften um CHF 8.5 Mio. (CHF 1.6 Mio.) aufgrund der erneut gesunkenen Zinsen. Zu diesem Ergebnis trugen zudem ein um 5.5% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 15.2 Mio. (CHF 14.4 Mio.) bei. Ohne den Sondereffekt bei den Steuern und ohne Berücksichtigung der Neubewertungen erhöhte sich der Konzerngewinn im ersten Semester mit CHF 8.2 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 13.5% (CHF 7.2 Mio.). Die Eigenkapitalrendite lag bei 12.0%.

Mehr Mieteinnahmen, Leerstände reduziert, höherer Erfolg aus Vermietung

Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtszeitraum aufgrund der im Vorjahr getätigten Akquisitionen und der Fertigstellung von Projekten um 7.5% auf CHF 18.6 Mio. (CHF 17.3 Mio.). Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften lag mit 5.3% zwar höher als in der Vergleichsperiode des Vorjahres (4.7%), konnte aber gegenüber dem Gesamtjahr 2018 (6.0%) wieder gesenkt werden. Allein 1.5 Prozentpunkte der Leerstandsquote sind begründet in längeren Absorptionszeiten von neu gebauten Wohnungen. Die Ist-Mieterträge erreichten damit CHF 17.6 Mio., ein Plus von 7.7% gegenüber dem Vorjahr (CHF 16.4 Mio.).

Die Ausgaben für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften betrugen im Berichtszeitraum CHF 2.4 Mio. (CHF 1.9 Mio.), was 12.1% (11.0%) der Soll-Mieten ausmacht und einen intakten Aufwand-Ertrags-Verhältnis entspricht. Die Bruttorendite des Portfolios reduzierte sich dem Markttrend folgend im Berichtszeitraum leicht auf 4.8% (4.9%). Die Nettorendite erreichte 3.9% (4.1%). Die Performance erhöhte sich hingegen aufgrund des Erfolgs aus den Neubewertungen auf 4.6% (4.4%).

Fremdkapitalzinssatz weiter reduziert

Warteck Invest konnte durch attraktive Restrukturierungen von Finanzierungen und Kreditrückzahlungen mit Mitteln aus der jüngsten Kapitalerhöhung den durchschnittlich bezahlten kapitalgewichteten Zinssatz von 1.72% im Geschäftsjahr 2018 weiter auf 1.58% im ersten Halbjahr des laufenden Jahres senken. Dadurch konnte der Finanzaufwand netto mit CHF 3.3 Mio. trotz des wegen den Akquisitionen zwischenzeitlich höheren Finanzierungsvolumens auf Vorjahreshöhe (CHF 3.3 Mio.) gehalten werden. Die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung der Kredite lag per 30. Juni 2019 bei 9.1 Jahren. Das Zinsänderungsrisiko ist damit nach wie vor mittelfristig gut abgesichert. Die hypothekarische Belehnung der Liegenschaften betrug am Stichtag 48.1% (53.4%).

Marktwert des Portfolios gestiegen

Im Berichtszeitraum wurde keine Liegenschaft akquiriert. Allerdings konnte ein Kaufrecht für eine Baulandparzelle in Basel vereinbart werden. Diese Parzelle soll im Falle positiv verlaufender Abklärungen bei den Behörden zur Arrondierung und Entwicklung eines Wohnbauprojekts erworben werden.

Neben dem normalen Unterhalt investierte Warteck Invest im Berichtszeitraum CHF 2.6 Mio. für Instandsetzungen und Modernisierungen der Liegenschaften.  Weitere CHF 3.2 Mio. wurden in die laufenden Sanierungs-, Neubau- und Entwicklungsprojekte investiert.

Infolge dieser Investitionen sowie durch die Aufwertung aufgrund der Neubewertungen der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC ist der Wert des Immobilienportfolios auf CHF 796.9 Mio. gestiegen und liegt damit 1.8% höher als Ende 2018 (CHF 782.7 Mio.).

Weitere Fortschritte der laufenden Projekte, Beginn neuer Projekte, volle Pipeline

Die drei zusammenhängenden Quartierpläne für das Gebiet „Hagnau-Schänzli“ in Muttenz BL sollten voraussichtlich im 2. Semester 2019 vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt werden. Die Quartierplanung sieht auf der Parzelle von Warteck Invest ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von rund 12'000 m² Bruttogeschossfläche vor. Mit der Realisation eines derartigen Projekts kann aber wegen der temporären und entschädigungspflichtigen Enteignung der Parzelle durch das Bundesamt für Strassen ASTRA frühestens im Jahr 2022 begonnen werden. 

Auch die Planung des neuen Wohn- und Geschäftshauses an bestens erschlossener Lage am Dreispitz in Basel ist im Berichtszeitraum weiter fortgeschritten. Ziel ist die Eingabe eines Baugesuchs im dritten Quartal 2019. Im Rahmen des rechtsgültigen Bebauungsplans soll hier ein zwölfgeschossiges, rund 40m hohes Wohn- und Geschäftshaus mit einer Bruttogeschossfläche von rund 10’000m² entstehen. Neben publikumsintensiven Nutzungen im Erdgeschoss und vier Etagen Büro- und Geschäftsflächen sind in den Obergeschossen über 40 moderne Stadtwohnungen zur Vermietung geplant. Die Investitionskosten sind mit CHF 45.0 Mio. veranschlagt. Nach der im 2022 geplanten Fertigstellung wird nach Abzug des Baurechtszinses mit jährlichen Mieteinnahmen von rund CHF 1.9 Mio. gerechnet.

Neben diesen beiden Projekten wurde im Berichtsjahr mit der Sanierung von zwei Wohnliegenschaften in Basel begonnen, die im August bzw. Oktober abgeschlossen werden sollen. Die Kosten belaufen sich auf rund CHF 3.1 bzw. CHF 1.1 Mio. Beide Sanierungen werden im bewohnten Zustand und damit ohne Kündigungen der Mietverhältnisse durchgeführt. Die Investitionen werden im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben auf die Mieten umgelegt und führen damit künftig zu Mehreinnahmen.

Zusammen mit den hier beschriebenen Neubau- und Sanierungsprojekten besteht für die kommenden circa fünf Jahre eine Pipeline aus einer Reihe weiterer Aufstockungs-, Sanierungs- und Arealentwicklungsprojekte mit einem Volumen von gesamthaft rund CHF 230 Mio.

Erfolgreiche Kapitalerhöhung, konstant hohe Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven

Zur Finanzierung von weiterem Wachstum und insbesondere der geplanten Investitionen in die bestehende Projektpipeline hat der Verwaltungsrat im Berichtszeitraum beschlossen, aus dem bestehenden genehmigten Kapital eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durchzuführen. Die Transaktion konnte im Juni erfolgreich abgeschlossen werden. Der Gesellschaft floss ein Bruttoerlös von CHF 76.8 Mio. zu. Die Eigenkapitalquote stieg dadurch auf solide 46.7%.

Die Namenaktien von Warteck Invest haben im ersten Semester 2019 um 2.5% zugelegt. Der Schlusskurs am 30. Juni 2019 lag bei CHF 1'870, was einem Agio von 20.6% auf den inneren Wert (NAV) entspricht. Zusammen mit der Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen in Höhe von CHF 70 pro Titel resultierte eine Gesamtrendite von 6.3% seit Jahresbeginn.

Ausblick

Die finanzielle Situation der Gesellschaft darf als sehr solide bezeichnet werden. Die hohe Qualität des Immobilienportfolios und die gefüllte Projektpipeline sorgen für Nachhaltigkeit auf der Ertragsseite, auch wenn der Mietmarkt zunehmend anspruchsvoller wird.

Das aktive Finanzierungsmanagement, das professionelle Facility-Management und die vorausschauende Planung beim Gebäudeunterhalt bewirken, dass die Kosten für Fremdkapital und für den Unterhalt der Liegenschaften unter Kontrolle bleiben. Und schliesslich ermöglicht die schlanke und flexible Organisation der Gesellschaft schnelle und effiziente Entscheidungen von hoher Qualität.

Aus diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest trotz der gestiegenen Herausforderungen am Markt gegeben sind.

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2019 der Warteck Invest steht ab sofort auf unserer Webseite unter folgendem link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/index/investor-relations/geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilienportfolio

¹ Konzerngewinn abzgl. Neubewertungserfolg i.d.H.v. CHF 8.5 Mio. (VJ: CHF 1.6 Mio.) korrigiert um den entsprechenden Steuereffekt i.d.H.v. CHF 2.4 Mio. (VJ: CHF 0.3 Mio.)

²Konzerngewinn abzgl. Neubewertungserfolg i.d.H.v. CHF 8.5 Mio. (VJ: CHF 1.6 Mio.) korrigiert um den entsprechenden Steuereffekt i.d.H.v. CHF 2.4 Mio. (VJ: CHF 0.3 Mio.) und abzgl. positiver Effekt der neuen Steuergesetzgebungen auf latenten Steuern i.d.H.v.  CHF 6.3 Mio. im Berichtszeitraum (VJ: CHF 0 Mio.)

³Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

⁴Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁵Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁶Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁷Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁹Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Auf Basis der durchschnittlichen Anzahl ausstehender Aktien (1. Halbjahr 2019: 200‘176 Stück; 1. Halbjahr 2018: 198‘000 Stück)

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.