Bericht über das 1. Halbjahr 2016

Soll-Mieteinnahmen gesteigert, Gewinn des Vorjahres erneut übertroffen

Warteck Invest erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2016 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 12.7 Mio., was einem Plus von 5.4% gegenüber dem Vorjahr entspricht (CHF 12.1 Mio.). Zu diesem Ergebnis trug neben einem Erfolg aus Vermietung von CHF 12.3 Mio. (CHF 12.9 Mio.) auch ein positives Bewertungsergebnis in Höhe von CHF 2.4 Mio. (CHF 0.9 Mio.) bei. Der Konzerngewinn erhöhte sich ebenfalls um 10.1% auf 7.0 Mio. (CHF 6.3 Mio.). Ohne das Ergebnis der Bewertungen reduzierte sich der Konzerngewinn insbesondere wegen den höheren Ausgaben für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften um 10.4% auf CHF 5.0 Mio. (CHF 5.6 Mio.).

Leerstände nach wie vor tief, Rendite der Liegenschaften ansprechend

Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtszeitraum um 1.5% auf CHF 14.7 Mio. (CHF 14.5 Mio.). Gewährte Mietzinsreduktionen konnten durch neue Einnahmen aus Akquisitionen kompensiert werden. Die Leerstände bewegten sich mit einer Quote von 3.5% zwar nicht auf dem tiefen Vorjahresniveau (2.2%), sind aber im Branchenvergleich nach wie vor niedrig.  Die Ist-Mieterträge erreichten infolgedessen mit CHF 14.2 Mio. die Vorjahreshöhe (CHF 14.2 Mio.).

Die geografische Verteilung des Portfolios auf 10 Kantone sowie auch der Nutzungsmix der Mietobjekte gewährleisten eine angemessene Diversifikation und Risikobegrenzung. Die Mietzinseinahmen stammten zu 42.0% (Vorjahr 41.8%) aus Wohnungen und zu 30.2% (Vorjahr 29.9%) aus Büronutzung. Auf Verkaufsflächen entfielen 11.3% (Vorjahr 11.8%) und auf gewerbliche Nutzung 3.9% (Vorjahr 4.0%). Die restlichen rund 13% der Einnahmen flossen aus Gastronomieflächen, Parkplätzen und Lagerflächen.

Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften machten im Berichtszeitraum CHF 1.9 Mio. aus (CHF 1.3 Mio.). Dies entspricht 12.6% (8.9%) der Soll-Mieteinnahmen und stellt ein intaktes Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar. Trotz anhaltendem Renditedruck im Immobilienmarkt konnten die Renditen der Liegenschaften auf ansprechendem Niveau gehalten werden. Die Bruttorendite des Portfolios (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) lag im Berichtszeitraum bei 5.1% (5.3%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) reduzierte sich auf 4.3% (4.7%). Die Performance (Nettorendite zuzüglich Neubewertungsergebnis) erreichte 4.5% (5.0%).

Zinsänderungsrisiken mittelfristig gut  abgesichert

Mit den liquiden Mitteln aus der Kapitalerhöhung vom Herbst 2015 wurden vorübergehend kurzfristige, tiefer verzinsliche Finanzierungen zurückgeführt, was den durchschnittlichen Zinssatz auf 2.91% (2.65%) ansteigen liess. Der Netto-Finanzaufwand reduzierte sich jedoch wegen des geringeren Kreditbestands im Vergleich zum Vorjahr um 2.5% auf CHF 4.0 Mio. (CHF 4.1 Mio.). Die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung der Kredite lag per 30. Juni 2016 bei 6 Jahren und 7 Monaten. Damit ist das Zinsänderungsrisiko nach wie vor mittelfristig gut abgesichert. Die hypothekarische Belehnung der Liegenschaften betrug am Stichtag 46.0% (57.2%).

Immobilien-Portfolio weiter ausgebaut

Der Marktwert des Portfolios konnte seit Ende des letzten Jahres um 2.6% auf CHF 608.0 Mio. ausgebaut werden (31.12.215: CHF 592.5 Mio.). Diese Steigerung resultierte einerseits aus Akquisitionen und Investitionen in Sanierungs- und Neubauprojekte sowie andererseits aus dem positiven Resultat der Neubewertungen. Per 1. Januar 2016 wurde eine Wohnliegenschaft in Basel erworben, welche zusätzliche Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 0.2 Mio. p.a. abwirft. Im März wurde eine Baulandparzelle in Erlinsbach SO gekauft, auf welcher bis 2017 29 neue attraktive Wohnungen erstellt werden. In die bereits laufenden Neubau- und Sanierungsprojekte wurden zudem CHF 5.3 Mio. (CHF 2.9 Mio.) investiert. Die Neubewertungen der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC führten zu einer Aufwertung des Portfolios um 0.4% bzw. CHF 2.4 Mio. (CHF 0.9 Mio.).

Ausserdem konnten im laufenden 2. Semester bereits zwei weitere Akquisitionen getätigt werden. Per 1. August erfolgte der Kauf einer grösseren Liegenschaft in Landquart GR. Dabei handelt es sich um eine nahezu vollvermietete Wohn- und Geschäftsliegenschaft mit Baujahr 1989 an guter Lage nahe dem Bahnhof. Hauptmieterin ist die Migros, die darin einen MM-Markt betreibt. Nach Kauf dieser Liegenschaft, die Soll-Mieteinnahmen von jährlich rund CHF 1.5 Mio. generiert, ist Warteck Invest nun in 11 Kantonen vertreten. Ein weiterer Zukauf mit Antritt per 1. September 2016 konnte ebenfalls bereits beurkundet werden. Dabei handelt es sich um eine Wohnliegenschaft an bester Wohnlage in Basel. Die Liegenschaft umfasst 16 Wohnungen und verfügt als zusätzliches Asset über eine eigene Einstellhalle mit 18 Parkplätzen. Die zu erwartenden Mieteinnahmen aus diesem Objekt betragen rund CHF 0.3 Mio. pro Jahr.

Abschluss von zwei laufenden und Beginn von zwei neuen Projekten

Das Neubauprojekt Steinenberg/Steinenvorstadt in Basel  wurde im Berichtszeitraum abgeschlossen. Die Wohnungen, die Gastro- und Retailflächen sowie ein Teil der Büroflächen konnten bereits vor Fertigstellung ab Plan vermietet werden. Der Vermietungsstand beträgt zurzeit 83%. Das Projekt mit einem Baukostenvolumen von rund CHF 14.7 Mio. umfasste den Ersatz der über 100-jährigen Liegenschaften Steinenvorstadt 1a und Steinenberg 21/23 durch ein attraktives neues Wohn- und Geschäftshaus an bester Lage in der Basler Innenstadt.

Die im Vorjahr begonnene Totalsanierung und Aufstockung der Überbauung in Rickenbach SO konnte im ersten Semester des laufenden Jahres ebenfalls fertiggestellt werden. Die durch die Aufstockung neu erstellten 17 Attikawohnungen sind allesamt bereits vermietet. Von den 60 bestehenden und sanierten Wohnungen sind zurzeit ebenfalls 50 vermietet bzw. wiedervermietet. Das Baukostenvolumen bei diesem Projekt betrug rund CHF 11.5 Mio.

Neben dem Abschluss dieser beiden Projekte konnte im Berichtszeitraum mit den Arbeiten an zwei neuen Wohnbauprojekten begonnen werden. Im Mai erfolgte der Spatenstich zum Bau von 29 Wohnungen in Erlinsbach SO. Zurzeit sind hier die Baumeisterarbeiten im Gang. Die Fertigstellung ist für Ende 2017 vorgesehen. Das Investitionsvolumen ist mit CHF 11.5 Mio. veranschlagt. Die budgetierten Mieteinnahmen betragen rund CHF 0.6 Mio. p.a. Des Weiteren wurde im Berichtszeitraum die Baubewilligung für die 81 neuen Wohnungen in Wil SG erteilt. Nach Unterzeichnung des Totalunternehmer- und des Baurechtsvertrags konnte auch hier im Juli mit den Bauarbeiten begonnen werden. Die Baukosten dieses Projekts betragen rund CHF 29.0 Mio. Die Fertigstellung ist für Juli 2018 geplant. Danach wird mit Mietzinseinnahmen von jährlich CHF 1.6 Mio. gerechnet.

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL läuft nach wie vor. Die Parzelle wird zurzeit ertragsbringend als Parkplatz zwischengenutzt. Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass hier kurzfristig mit einem Bauprojekt begonnen werden kann. Das Bundesamt für Strassen ASTRA benötigt die Parzelle im Rahmen eines Nationalstrassen-Sanierungsprojekts für rund fünf Jahre als Installationsplatz und hat eine entschädigungspflichtige temporäre Enteignung verfügt.

Aktien der Warteck Invest mit Kursgewinn

Die Namenaktien von Warteck Invest sind im ersten Semester 2016 um 4.3% gestiegen. Der Schlusskurs am 30. Juni 2016 lag bei CHF 1'857 pro Titel, was einem Agio von 28.7% auf den inneren Wert (NAV) entspricht. Zusammen mit der Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 68 je Aktie resultierte eine Performance von 8.2% seit Jahresbeginn. Wie bereits im Vorjahr schlug die Rendite der Warteck Invest-Aktie damit im ersten Halbjahr sowohl die Gesamtrendite des Schweizer Immobilienmarkts von +8.0% (gemessen am SXI Real Estate® Total Return Index), wie auch diejenige des Schweizer Aktienmarkts von -4.8% (gemessen am SPI® Total Return Index).

Ausblick

Die finanzielle Situation der Gesellschaft darf als grundsolide bezeichnet werden. Nach der Kapitalerhöhung vom Herbst 2015 beträgt die Eigenkapitalquote zurzeit rund 46%. Die Aussichten für die Entwicklung der Einnahmenseite sind intakt. Zwar wird die aktuelle Situation auf dem Mietmarkt auch an Warteck Invest nicht spurlos vorbeigehen. Das Immobilien-Portfolio ist aber sowohl hinsichtlich Geografie wie auch Nutzung gut diversifiziert und weist keine Klumpenrisiken in der Mieterschaft auf. Aus den getätigten Akquisitionen, den fertiggestellten Projekten und den neu begonnenen Bauvorhaben fliessen der Gesellschaft zudem kurz- und mittelfristig neue Einnahmen  zu.

Auf der Kostenseite sind die Fremdkapitalzinsen als bedeutendster  Ausgabenblock mittelfristig gut gegen Erhöhungen abgesichert. Bei den Ausgaben für Unterhalt und Betrieb der Liegenschaften werden durch eine professionelle Bewirtschaftung und eine vorausschauende Planung Überraschungen vermieden. Nach wie vor ist die Organisation der Gesellschaft schlank und kosteneffizient.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken aus all diesen Gründen vorsichtig optimistisch ins zweite Halbjahr 2016 und die mittelfristige Zukunft.

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2016 der Warteck Invest steht ab sofort auf unserer Webseite unter folgendem link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/index/investor-relations/geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am

  01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.