Bericht über das 1. Halbjahr 2015

Erfolg aus Vermietung, EBIT und Konzerngewinn erneut gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2015 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 12.1 Mio., was einem Plus von 9.5% gegenüber dem Vorjahr entspricht (CHF 11.0 Mio.). Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen sowohl ein um 4.0% höherer Erfolg aus Vermietung von   CHF 12.9 Mio. (CHF 12.4 Mio.) bei, als auch ein positives Bewertungsergebnis in Höhe von CHF 0.9 Mio. (CHF 0.5 Mio.). Der Konzerngewinn wurde ebenfalls gesteigert um 12.9% auf CHF 6.3 Mio. (CHF 5.6 Mio.)

Leerstand anhaltend tief, attraktive Rendite der Liegenschaften

Die Soll-Mieterträge fielen mit CHF 14.5 Mio. durch den Verkauf einer Liegenschaft im Vorjahr und durch den Einfluss des gesunkenen Referenzzinssatzes auf die Wohnungsmieten gegenüber der Vorjahresperiode um 0.7% tiefer aus (CHF 14.6 Mio.). Die Leerstände konnten mit einer Leerstandsquote von 2.2% (2.1%) weiterhin auf tiefem Niveau gehalten werden. Die Ist-Mieterträge erreichten damit CHF 14.2 Mio. (CHF 14.3 Mio.).

Die geografische Verteilung des Portfolios auf 10 Kantone wie auch der Nutzungsmix der Mietobjekte führten zu einer angemessenen Diversifikation und Risikobegrenzung. Bei der Aufteilung der Mietzinseinahmen nach Objektnutzung dominierten nach wie vor die Anteile der Einnahmen aus Wohnungen mit 41.8% (Vorjahr 42.4%) und Büros mit 29.9% (Vorjahr 30.3%). Aus den Verkaufsflächen stammten 11.8% (Vorjahr 10.5%) der Einnahmen und aus gewerblicher Nutzung 4.0% (Vorjahr 4.0%). Die restlichen rund 12% der Einnahmen flossen aus Gastronomieflächen, Parkplätzen und Lagerflächen.

Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften machten im Berichtszeitraum CHF 1.3 Mio. aus. Dies entspricht 8.9% (13.1%) der Soll-Mieteinnahmen und stellt ein sehr günstiges Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar. Trotz anhaltendem Renditedruck im Immobilienmarkt konnten die Renditen der Liegenschaften auf ansprechendem Niveau gehalten werden. Die Bruttorendite des Portfolios (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) lag im Berichtszeitraum mit 5.3% auf Vorjahresniveau (5.3%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) konnte im Vorjahresvergleich leicht gesteigert werden von 4.6% auf 4.7%. Die Performance (Nettorendite zuzüglich Neubewertungsergebnis) übertraf mit 5.0% das Vorjahr ebenfalls (4.6%).

Zinsänderungsrisiken solide abgesichert

Trotz des teilweise negativen Einflusses des aktuellen Zinsumfeldes (Negativzinsen) konnte der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für die Finanzierungen gegenüber der Vergleichsperiode bei 2.65% konstant gehalten werden. Der Finanzaufwand fiel mit CHF 4.1 Mio. ebenfalls auf der Höhe des Vorjahreswerts an. Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssatz-Swaps bei 6 Jahren und 5 Monaten. Das Zinsänderungsrisiko ist damit grundsätzlich weiterhin solide abgesichert, wenn auch im Zuge der aktuellen Negativzinsen kurzfristig höhere Zinskosten entstehen können. Die hypothekarische Belehnung der Liegenschaften betrug am Stichtag 57.2% (56.6%).

Weiterer Ausbau des Portfolios

Der Marktwert des Portfolios konnte seit Ende des letzten Jahres von CHF 564.2 Mio. um CHF 16.3 Mio. auf CHF 580.4 Mio. ausgebaut werden (+2.9%). Diese Steigerung resultierte einerseits aus der Akquisition einer Liegenschaft und Investitionen in Sanierungs- und Neubauprojekte sowie andererseits aus dem positiven Resultat der Neubewertungen. Per 30. Juni 2015 wurde eine attraktive Büroliegenschaft in Allschwil BL erworben, welche künftig zusätzliche Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 0.6 Mio. p.a. abwirft. In die laufenden Neubau- und Sanierungsprojekte wurden CHF 2.9 Mio. (CHF 3.2 Mio.) investiert. Die Neubewertungen der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PwC führten zu einer Aufwertung des Portfolios um 0.2% bzw. CHF 0.9 Mio. (CHF 0.5 Mio.).

Fortschritt bei den Projekten

Im Berichtszeitraum wurde mit der Totalsanierung und Aufstockung einer Überbauung in Rickenbach SO begonnen. Dabei entstehen zu den bisherigen 60 Wohnungen durch die Aufstockung der Häuser 15 neue Wohnungen. Die Sanierung umfasst die Erneuerung der Küchen und Bäder sowie der Haustechnik. Zudem wird die Gebäudehülle energetisch saniert und anstelle der bisherigen Ölheizung erfolgt der Anschluss an ein Holzschnitzelkraftwerk mit Fernwärmenetz. Die Investitionen für diese Erneuerung und Aufstockung betragen insgesamt rund CHF 10.5 Mio. Die Arbeiten sollen im Sommer 2016 abgeschlossen sein.

Beim Projekt Steinenberg/Steinenvorstadt in Basel ist der Rohbau beinahe abgeschlossen und die Arbeiten an der Gebäudehülle haben begonnen. Bei der Vermietung der Gastronomie- und Verkaufsflächen, Büros und Wohneinheiten wird ein reges Interesse registriert, was zuversichtlich stimmt, die Liegenschaft bei Fertigstellung weitgehend vermietet zu haben. Das Projekt mit einem Baukostenvolumen von rund CHF 14.5 Mio. umfasst den Ersatz der über 100-jährigen Liegenschaften Steinenvorstadt 1a und Steinenberg 21/23 durch ein attraktives neues Wohn- und Geschäftshaus an bester Lage in der Basler Innenstadt. Die Fertigstellung des Neubaus ist bis Mitte 2016 geplant.

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL ist nach wie vor im Gang. Eine komplizierte Grundeigentümer-Struktur in der Nachbarschaft sowie laufende Verkehrsinfrastruktur-Projekte der öffentlichen Hand führen jedoch dazu, dass das Erreichen von Meilensteinen in der Planung viel Zeit erfordert. Die Parzelle wird in der Zwischenzeit ertragsbringend als Parkplatz genutzt.

Das im vergangenen Jahr akquirierte Neubauprojekt in Wil SG wird zusammen mit dem Entwickler fertig geplant. Die Einreichung des Baugesuches wird für das laufende Jahr vorbereitet. Bei diesem Projekt handelt es sich um den Neubau von 80 Wohnungen mit einem Bauvolumen von rund CHF 28.5 Mio. Die Realisierung ist im Zeitraum 2016-2018 vorgesehen.

Aktien der Warteck Invest haben zugelegt

Der Kurs der Namenaktien von Warteck Invest hat im ersten Semester dieses Jahres um 8.8% zugelegt. Der Schlusskurs am 30. Juni 2015 lag bei CHF 1'980 pro Titel, was einem Agio von 40.7% auf den inneren Wert (NAV) entspricht. Am 13. März notierte die Aktie gar zum Allzeithöchst von CHF 2‘075. Zusammen mit der im Berichtszeitraum ausgeschütteten Dividende von CHF 68 je Titel resultierte eine Performance von 12.5% seit Jahresbeginn. Wie bereits im Vorjahr schlug die Rendite der Warteck Invest-Aktie damit im ersten Halbjahr sowohl die Gesamtrendite des Schweizer Immobilienmarkts von +2.4% (gemessen am SXI Real Estate® Total Return Index), wie auch diejenige des Schweizer Aktienmarkts von +0.7% (gemessen am SPI® Total Return Index).

Ausblick

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken weiterhin vorsichtig optimistisch ins zweite Halbjahr 2015. Nach wie vor sind die Ausmasse des Entscheids der Nationalbank zur Aufhebung des EUR/CHF Mindestkurses sowie der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative auf die Schweizerische Wirtschaft nicht vollends absehbar. Warteck Invest geht jedoch davon aus, dass sich der Einfluss kurz- bis mittelfristig vorwiegend auf den Büro- und Verkaufsflächen-Markt beschränkt. Es wird daher im zweiten Semester von einem moderaten Anstieg der Leerstände in diesem Segment ausgegangen. Im Branchenvergleich wird aber weiterhin mit einer sehr tiefen Leerstandsquote gerechnet. Bei der Vermietung der Wohnflächen ist Warteck Invest optimistischer. Die nach wie vor starke Zuwanderung stützt die Nachfrage nach Wohnraum im Moment noch. Aber auch hier sind erste Zeichen einer leichten Abkühlung zu beobachten, was sich in längeren Insertionszeiten und dem steigenden Druck auf Mieten für Wohnungen an peripheren Lagen äussert. Des Weiteren wirken sich die Mietzinsreduktionen aufgrund der Referenzzinssatzsenkung negativ auf den Ertrag aus. Die Neuakquisition der Büroliegenschaft in Allschwil führt andererseits zu zusätzlichen Erträgen, so dass der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung für das zweite Halbjahr insgesamt von Mieteinnahmen auf Vorjahreshöhe ausgehen.

Das aktuelle Zinsumfeld verursacht weiterhin eine starke Renditekompression in einzelnen Anlageklassen, was den Anlagedruck für Investoren weiter erhöht. Die Anlageklasse der Renditeliegenschaften ist entsprechend noch attraktiver geworden. Obwohl es für Warteck Invest immer schwieriger wird, angemessen rentable Objekte zu finden, hat die jüngste Akquisition in Allschwil gezeigt, dass es durch entsprechende Bemühungen weiterhin möglich bleibt, an geeignete Objekte heranzukommen. Dabei wird Warteck Invest wie bisher auf eine gute geografische Diversifikation des Portfolios mit hohem Wohnanteil achten. Beim Unterhalt der Liegenschaften werden auch künftig durch regelmässige Zustandsanalysen und eine vorausschauende Planung Überraschungen vermieden.

Warteck Invest konnte bisher vom tiefen Zinsniveau profitieren und mittels Zinssatz-Swaps oder dem Abschluss von Festhypotheken tiefe Zinsen längerfristig anbinden. Bei einigen Finanzierungen, die mittels Zinssatz-Swaps abgesichert sind, entstehen zurzeit aufgrund der negativen Zinsen zusätzliche Kosten. Trotz dieses Effekts kann Warteck Invest weiterhin von den historisch tiefen Zinsen profitieren und die Finanzierungskosten als grössten Kostenblock tief halten. 

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2015 der Warteck Invest steht ab sofort auf unserer Webseite unter folgendem link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/index/investor-relations/geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁴Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁵Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁶Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.