Bericht über das 1. Halbjahr 2014

Erfolg aus Vermietung, EBIT und Konzerngewinn gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2014 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 11.0 Mio., was einem Plus von 6.6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht (CHF 10.3 Mio.). Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen sowohl ein um 5.2 % höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 12.4 Mio. (CHF 11.8 Mio.) bei, als auch ein positives Bewertungsergebnis in Höhe von CHF 0.5 Mio. Der Konzerngewinn wurde ebenfalls um 6.6 % gesteigert auf CHF 5.6 Mio. (CHF 5.3 Mio.)

Höhere Mieterträge, anhaltend tiefer Leerstand, ansprechende Portfoliorendite

Wie erwartet stiegen die Soll-Mieterträge durch die Akquisitionen des letzten und des laufenden Jahres sowie aufgrund abgeschlossener Sanierungs- bzw. Neubauprojekte im 1. Semester 2014 gegenüber der Vergleichsperiode um 6.8% auf CHF 14.6 Mio. (CHF 13.7 Mio.). Dabei konnten bei einem weiterhin tiefen Leerstand von 2.1 % (2.0 %) die Ist-Mieterträge auf CHF 14.3 Mio. erhöht werden, was einem Plus von 6.7% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (CHF 13.4 Mio.).

Die geografische Verteilung des Portfolios auf 10 Kantone wie auch der Nutzungsmix der Mietobjekte führten zu einer angemessenen Diversifikation und Risikobegrenzung. Bei der Aufteilung der Mietzinseinahmen nach Objektnutzung dominierten nach wie vor die Anteile der Einnahmen aus Wohnungen mit 42.4 % (Vorjahr 43.6 %) und Büros mit 30.3 % (Vorjahr 29.2 %). Aus den Verkaufsflächen stammten 10.5 % (Vorjahr 11.1 %) der Einnahmen und aus gewerblicher Nutzung 4.0 % (Vorjahr 2.0 %). Die restlichen rund 13 % der Einnahmen flossen aus Gastronomieflächen, Parkplätzen und Lagerflächen.

Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften machten im Berichtszeitraum CHF 1.9 Mio. aus. Dies entspricht 13.1 % (11.9 %) der Soll-Mieteinnahmen und stellt ein intaktes Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar. Trotz anhaltendem Renditedruck im Immobilienmarkt konnten die Renditen des Liegenschaften-Portfolios auf ansprechendem Niveau gehalten werden. Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) lag im Berichtszeitraum mit 5.3 % praktisch auf Vorjahresniveau (5.4 %). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) konnte ebenfalls knapp auf Vorjahresniveau gehalten werden und lag bei 4.6 % (4.7 %). Die Performance (Nettorendite zuzüglich Neubewertungsergebnis) erreichte schliesslich 4.6 % (4.8 %).

Zinsänderungsrisiken solide abgesichert

Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für die Finanzierungen reduzierte sich weiter von 2.83 % im Gesamtjahr 2013 auf 2.65 % im ersten Halbjahr 2014. Durch das akquisitionsbedingt höhere Kreditvolumen von CHF 318.1 Mio. (CHF 298.8 Mio.) ist der Finanzaufwand insgesamt von CHF 3.8 Mio. um 6.7% auf CHF 4.1 Mio. angestiegen. Das Zinsänderungsrisiko ist weiterhin gut abgesichert. Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssatz-Swaps bei 7 Jahren und 7 Monaten. Die hypothekarische Belehnung der Liegenschaften betrug am Stichtag 56.6 % (54.8 %).

Weiterer Ausbau des Portfolios

Der Marktwert des Portfolios konnte seit Ende des letzten Jahres von CHF 545.5 Mio. um CHF 16.8 Mio. auf CHF 562.2 Mio. ausgebaut werden (+3.1%). Diese Steigerung resultierte aus der Akquisition einer Liegenschaft, aus Investitionen in Sanierungs- bzw. Neubauprojekte sowie aus dem positiven Resultat der Neubewertungen. Per 1. Januar 2014 wurde eine Liegenschaft in Weinfelden (TG) erworben, welche langfristig an eine Betreiberin von Alters- und Pflegeheimen vermietet ist. In die laufenden Neubau- bzw. Sanierungsprojekte wurden CHF 3.2 Mio. (CHF 5.8 Mio.) investiert. Verkauft wurden im Berichtszeitraum einige Lager- und Hobbyräume in der Überbauung Stadtwohnen an der Alemannengasse in Basel. Die Neubewertungen der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten von PWC führten zu einer leichten Aufwertung des Portfolios um 0.1 % bzw. CHF 0.5 Mio. (Vorjahr CHF 0.2 Mio.).

Fortschritt der laufenden Projekte, Akquisition eines Entwicklungsprojektes

Im Januar 2014 begannen die Abbrucharbeiten beim Projekt Steinenberg in Basel. Die Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1a wurden zwischenzeitlich komplett zurückgebaut. Zurzeit werden die neuen Fundamente erstellt. Die Arbeiten im Baugrund erweisen sich, insbesondere im Bereich des historischen Gewölbes des Birsigbaches, der durch das Grundstück fliesst, als schwierig, was zu gewissen Verzögerungen gegenüber dem geplanten Bauprogramm geführt hat. Das Projekt am Steinenberg mit einem Baukostenvolumen von rund CHF 13.0 Mio. umfasst den Ersatz der über 100-jährigen Liegenschaften Steinenvorstadt 1a und Steinenberg 21/23 durch ein attraktives neues Wohn- und Geschäftshaus an bester Lage in der Basler Innenstadt. Die Fertigstellung des Neubaus ist für Herbst 2015 geplant.

Die Innensanierung der Überbauung Warteckhof am Fischerweg 6/8/10 und an der Alemannengasse 33/35/37 in Basel hat im Mai dieses Jahres begonnen. In den 81 Wohnungen und 12 Ateliers werden die Bäder und die Küchen erneuert. Die Arbeiten im Umfang von ca. CHF 3.2 Mio. kommen planmässig voran und sollen im kommenden Oktober abgeschlossen werden.

Im Zusammenhang mit der Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz (BL) wurden vom beauftragten Planungsbüro und den beteiligten Grundeigentümern die Grundlagen für eine Quartierplanung erarbeitet. Das Quartierplanverfahren sollte noch im laufenden Sommer von der Gemeinde formal beschlossen und gestartet werden.

Neben den beschriebenen Projekten konnte im Berichtsjahr ein neues Entwicklungsprojekt akquiriert werden. Dabei handelt es sich um den Neubau von 79 Wohnungen in Wil (SG). Das geplante Bauvolumen beträgt rund CHF 28.5 Mio. Zurzeit wird das Projekt zusammen mit dem Entwickler fertig geplant und für die Einreichung des Baubewilligungs-Gesuchs vorbereitet. Die Realisierung ist für den Zeitraum 2016-2018 vorgesehen.

Warteck Invest Aktien besser als der Markt

Die Namenaktien der Warteck Invest haben im ersten Halbjahr 2014 um 4.4% zugelegt. Die Titel notierten am 30. Juni 2014 bei CHF 1‘787, was einem Agio von 28.7% auf dem inneren Wert (NAV) entspricht. Unter Berücksichtigung der im Mai ausgeschütteten Dividende von CHF 68 pro Aktie (Vorjahr CHF 68) resultiert eine erfreuliche Performance von +8.4%. Mit dieser Rendite schlugen die Titel der Warteck Invest im ersten Halbjahr 2014 sowohl die Gesamtrendite des Schweizer Immobilienmarktes von +6.5 % (gemessen am SXI Real Estate® Total Return Index) wie auch diejenige des Schweizer Aktienmarktes von +7.9% (gemessen am SPI® Total Return Index).

Ausblick

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken zuversichtlich ins zweite Halbjahr 2014 und gehen davon aus, dass die positive Entwicklung von Warteck Invest weiter fortgeführt werden kann. Die neuen Erträge aus den akquirierten Liegenschaften und den abgeschlossenen Sanierungs- und Neubauprojekten sowie der voraussichtlich weiterhin tiefe Leerstand begründen diese Zuversicht. Des Weiteren zeigt sich auch die Gesamtwirtschaft der Schweiz nach wie vor solide mit einer tiefen Arbeitslosigkeit, einer stabilen Konjunktur und anhaltend tiefen Zinsen.

Die Preisentwicklungen im Immobilienmarkt haben sich im vergangenen Semester leicht beruhigt, wenn auch auf hohem Niveau und entsprechend tieferen Renditen. Bei den Büroflächen werden zunehmend Überkapazitäten sichtbar, was sich in längeren Absorptionszeiten und örtlich leicht rückläufigen Preisen von Büroflächen widerspiegelt. Bei den Wohnimmobilien ist vorerst lediglich im hochpreisigen Eigentumssegment ein gewisser Preisdruck ersichtlich. In diesem Segment ist Warteck Invest nicht tätig. Eine branchen- und ortsübergreifende Korrektur der Immobilienpreise ist zurzeit nicht zu erwarten. Auch die Annahme der „Masseneinwanderungsinitiative“ lässt noch keinen direkten Einfluss auf die Immobilienpreise erkennen. Die Akquisition geeigneter Objekte mit ansprechender Rendite bleibt demzufolge weiterhin schwierig. Inneres Wachstum durch die Pflege des Bestandes sowie in vorsichtigem Masse auch neue Entwicklungsprojekte stehen deshalb mittelfristig im Vordergrund.   

Auf der Ertragsseite wird Warteck Invest weiterhin auf eine gute geografische Diversifikation mit einem hohen Wohnanteil achten und zudem Klumpenrisiken vermeiden. Beim Unterhalt der Liegenschaften werden auch künftig durch regelmässige Zustandsanalysen und eine vorausschauende Planung Überraschungen vermieden. Auf der Finanzierungsseite, die den grössten Kostenblock darstellt, ist weiterhin mit tiefen Zinsen zu rechnen. Warteck Invest konnte bisher vom tiefen Zinsniveau profitieren und mittels Zinssatz-Swaps oder dem Abschluss von Festhypotheken tiefe Zinsen längerfristig sichern.

Mit einer Eigenkapitalquote von 36.2% ist Warteck Invest solide mit Eigenmitteln ausgestattet. Das Verhältnis der Finanzverbindlichkeiten zum Marktwert des Immobilienportfolios liegt bei 56.6%. Damit sind zusätzliche Akquisitionen in Höhe von rund CHF 50 Mio. möglich, bevor die selbst definierte Obergrenze von 60% erreicht würde. Die Voraussetzungen für eine nachhaltige Entwicklung von Warteck Invest sind damit aus Sicht von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung gegeben.

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2014 der Warteck Invest steht ab sofort auf unserer Webseite unter folgendem link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/index/investor-relations/geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁴Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁵Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁶Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

Weitere Auskünfte und zusätzliche Informationen

Dr. Christoph M. Müller, Präsident des Verwaltungsrates

Tel. +41 (44) 221 08 00

Fax +41 (44) 221 08 02

imschwert@bluewin.ch

Daniel Petitjean, Geschäftsführer

Tel. +41 (61) 690 92 20

Fax +41 (61) 690 92 30

daniel.petitjean@warteck-invest.ch