30. August 2012, 07:00 Uhr

Bericht der Warteck Invest AG über das 1. Halbjahr 2012

● Robustes Konzernergebnis von CHF 5.5 Mio.

● Weiterhin tiefe Leerstandsquote von 2.5 %

● Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte

● Positive Gesamtrendite der Aktie von 5.7 %

Verkaufsbedingter Rückgang der Mietzinseinnahmen, robustes Konzernergebnis

Im 1. Semester 2012 wurde eine Liegenschaft im Cham (ZG) verkauft. Da trotz intensiven Bemühungen keine Objekte gefunden werden konnten, welche unsere Qualitäts- und Renditeanforderungen erfüllt haben, wurde keine Liegenschaft erworben. Hingegen wurden wertvermehrende Investitionen in Höhe von CHF 2.32 Mio. in den Bestand getätigt. Die periodische Neubewertung führte zu einer leichten Aufwertung um CHF 0.57 Mio., so dass der Marktwert des Portfolios schliesslich am Stichtag bei CHF 483.51 Mio. zu liegen kam (Vorjahr CHF 498.43 Mio.)

Mit diesem Portfolio wurden in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres CHF 13.34 Mio. an Mietzinseinnahmen erwirtschaftet, was gegenüber dem Vorjahr einem Rückgang um 6.9 % entspricht (CHF 14.32 Mio.). Neben dem Einfluss des Verkaufs in Cham sind auch die fehlenden Einnahmen aus zwei in Sanierung befindlichen Überbauungen verantwortlich für diesen Einnahmerückgang. Die Leerstandsquote konnte weiterhin auf einem ausgesprochen tiefen Niveau gehalten werden und betrug 2.5 % (Vorjahr 2.0 %). Der Betrieb und der Unterhalt der Liegenschaften erforderten im ersten Semester Aufwendungen in Höhe von CHF 1.77 Mio., was 8.2 % weniger war als im Vorjahr (CHF 1.93 Mio.). Der Erfolg aus Vermietung kam damit bei CHF 11.57 Mio. zu liegen (Vorjahr CHF 12.39 Mio.). Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer leichten Aufwertung der Liegenschaften um 0.1 % bzw. CHF 0.57 Mio. (Vorjahr Aufwertung um CHF 0.65 Mio.). Der Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen von CHF -0.23 Mio. (Vorjahr null) entspricht im Wesentlichen den Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft in Cham. Die übrigen Erträge lagen mit CHF 0.10 Mio. im Rahmen des Vorjahres (CHF 0.10 Mio.). Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um 4.5 % auf CHF 1.16 Mio. (CHF 1.11 Mio.). Am Bilanzstichtag waren 13 Personen mit insgesamt 1‘130 Stellenprozenten bei der Gesellschaft beschäftigt. Der sonstige Betriebsaufwand machte CHF 0.47 Mio. aus und lag fast exakt auf Vorjahresniveau.

Als Folge der zurückgegangenen Mietzinseinnahmen sowie des Aufwandes aus Liegenschaftsverkäufen reduzierte sich trotz tieferem Immobilienaufwand der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) um 10.3 % auf CHF 10.36 Mio. (Vorjahr CHF 11.55 Mio.). Die EBIT-Marge erreichte dennoch gute 75.8 % (Vorjahr 79.0 %). Der Finanzaufwand lag aufgrund des gesunkenen durchschnittlichen Kreditbestands und der attraktiven Refinanzierungsmöglichkeiten um 3.8 % unter dem Vorjahreswert (CHF 3.92 Mio.) und betrug CHF 3.77 Mio. Der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzins betrug 3.03 % (Vorjahr 3.10 %) bei einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Zinsbindung (unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssatz-Swaps) von komfortablen zehn Jahren und drei Monaten. Damit ist das Zinsänderungsrisiko längerfristig gut abgesichert. Nach Steuern von CHF 1.07 Mio. (Vorjahr CHF 1.56 Mio.) resultierte schliesslich ein robuster Konzerngewinn von CHF 5.52 Mio. (Vorjahr CHF 6.08 Mio.).

Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte

Die beiden laufenden sowie die beiden in Planung befindlichen Projekte kamen im Berichtszeitraum planmässig voran. Im Februar wurde mit der 2. Etappe der Totalsanierung einer Überbauung in Niederlenz (AG) begonnen. Von den insgesamt 16 Wohnungen konnten sechs im Juni an die Mieter übergeben werden, die restlichen zehn Wohnungen sind ab Oktober bezugsbereit. Im April wurden die Abbruch- und Rückbauarbeiten an einer Liegenschaft in Wetzikon (ZH) aufgenommen. Hier wird der grössere Gebäudekörper mit 14 Wohnungen totalsaniert, der kleinere mit drei Wohnungen wird abgerissen und durch ein neues Gebäude mit neun Wohnungen ersetzt. Die Planung der Erneuerung der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel kam ebenfalls weiter voran, so dass mit den Bauarbeiten wie geplant im Frühjahr 2013 begonnen werden kann. Schliesslich wurde auch die Projektierung der Sanierung eines Wohnhauses in Basel weiter vorangetrieben. Auch hier soll mit den Arbeiten im Frühling 2013 begonnen werden.

Diese vier erwähnten Projekte stellen ein Investitionsvolumen (ohne Land) von rund CHF 25 Mio. und ein entsprechendes Ertragspotenzial dar.

Warteck-Aktien mit attraktiver Gesamtrendite

Die Namenaktien der Warteck Invest haben sich auch im 1. Semester 2012 als resistent gegen die Krise an den Finanzmärkten erwiesen. Die Titel notierten am 30.6.2012 bei CHF 1‘887, was gegenüber dem Jahresanfangskurs (CHF 1‘850) einer Kurssteigerung von 2.0 % entspricht. Die Prämie auf den Inneren Wert (NAV) betrug am Stichtag 37.5 %. Zusammen mit der im Mai ausgeschütteten und gegenüber dem Vorjahr erhöhten Dividende von CHF 68 pro Aktie erreichte der Titel im ersten Halbjahr eine attraktive Gesamtrendite von 5.7 %. Die Performance des Schweizerischen Immobilienmarktes betrug im gleichen Zeitraum 6.2 % (SXI Real Estate Index) und diejenige des gesamten schweizerischen Aktienmarktes 3.3 % (SPI).

Ausblick

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken vorsichtig optimistisch auf das 2. Semester des laufenden Jahres. Deren finanzielle Verfassung ist nach wie vor sehr solide. Die Eigenkapitalquote liegt bei 41.5 % und die Ertragssituation kann als nachhaltig beurteilt werden. Die Leerstands- und Debitorenausfallrisiken bleiben durch die gute geografische und nutzungsspezifische Diversifikation des Portfolios und durch die ausgewogene Mieter- und Vertragsfälligkeitsstruktur begrenzt. Der Wohnanteil von 44 % an den Einnahmen sorgt für eine entsprechende Konjunkturresistenz. Und schliesslich sind die Kosten unter Kontrolle. Die Organisation ist schlank und kosteneffizient. Der Finanzaufwand als grösster Kostenblock wird durch eine aktive aber konservative Finanzierungspolitik in Grenzen gehalten. Mit einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Zinsbindung von über 10 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 3.03 % sowie durch den Einsatz von Zinssatz-Swaps ist das Zinsänderungsrisiko auf längere Sicht gut abgesichert. Beim Immobilien-Aufwand werden Überraschungen vermieden durch ein professionelles Facility-Management und eine vorausschauende Unterhaltsplanung.

Aus den genannten Gründen erwarten der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung eine weiterhin positive Entwicklung des Geschäftsganges und gehen davon aus, dass die bisherige Ausschüttungspolitik mit einer hohen Dividende mittelfristig aufrecht erhalten werden kann.

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2012 der Warteck Invest AG steht ab sofort auf der Homepage unter folgendem Link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/Investor-Relations/Geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

		1. Semester 12	1. Semester 11	Veränderung
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT)	Mio. CHF	10.4	11.6	-10.3 %
EBIT exkl. Neubewertungseffekt	Mio. CHF	9.8	10.9	-10.1 %
Konzerngewinn vor Steuern	Mio. CHF	6.6	7.6	-13.6 %
Konzerngewinn	Mio. CHF	5.5	6.1	-9.1 %
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt¹	Mio. CHF	5.1	5.6	-7.1 %

Fremdfinanzierungsgrad²	%	58.5	60.0	-2.5 %
Eigenkapitalquote	%	41.5	40.0	+3.8 %
Eigenkapitalrendite³	%	5.4	6.0	-10.0 %

Marktwert Immobilien-Portfolio	Mio. CHF	483.5	494.7	-2.2 %
Leerstandsquote⁴	%	2.5	2.0	+23.5 %
Bruttorendite⁵	%	5.7	6.0	-4.7 %
Nettorendite⁶	%	4.8	5.1	-6.2 %
Performance⁷	%	4.9	5.2	-5.9 %

Börsenkapitalisierung	Mio. CHF	280.2	262.9	+6.6 %
im Verhältnis zum inneren Wert		1.37	1.30

Personalbestand am 31.12.		13	13	+/-0.0 %
in Stellenprozenten	%	1‘130	1‘130	+/-0.0 %

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Konzerngewinn annualisiert in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁴Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁵Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁶Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur enditeliegenschaften)

Kennzahlen Titel

			1. Semester 12	1. Semester 11	Veränderung
Namenaktie	Kurs am 30.06.	CHF	1‘887	1‘770	+6.6 %
	Innerer Wert	CHF	1‘373	1‘357	+1.2 %
	Agio¹	%	+37.5	+30.4
	Konzerngewinn pro Titel	CHF	37.20	40.60	-9.1 %
	Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)		25.4	21.6
	Performance seit 01.01.²	%	5.7	2.6

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

Wichtige Termine
Donnerstag, 30. August 2012	Publikation Halbjahresbericht 2012
März 2013	Medien- und Finanzanalystenkonferenz, Zürich

Medienitteilung (PDF) Vollständiger Halbjahresbericht 2012 (PDF)

Weitere Auskünfte und zusätzliche Informationen

Dr. Christoph M. Müller, Präsident des Verwaltungsrates

Tel. +41 (44) 221 08 00

Fax +41 (44) 221 08 02

imschwert@bluewin.ch

Daniel Petitjean, Geschäftsführer

Tel. +41 (61) 690 92 20

Fax +41 (61) 690 92 30

daniel.petitjean@warteck-invest.ch

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Tel. +41-61-690 92 20, Fax +41-61-690 92 30E-Mail: info@warteck-invest.ch
Homepage: www.warteck-invest.ch