Bericht der Warteck Invest AG über das 1. Halbjahr 2011
● Steigerung des Konzerngewinnes um 38.5 % auf CHF 6.1 Mio.
● Weitere Senkung der Leerstandsquote auf 2.0 %
● Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte
● Positive Gesamtrendite der Aktie von 2.6 %
● Zuversichtlicher Ausblick auf das 2. Semester 2011
Deutliche Steigerung der Mietzinseinnahmen, erfreuliches Ergebnis
Die an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotierte Immobilienaktiengesellschaft Warteck Invest erwirtschaftete im 1. Halbjahr 2011 einen gegenüber dem Vorjahr um 38.5 % höheren Konzerngewinn von CHF 6.08 Mio. (Vorjahr CHF 4.39 Mio.).
Der Immobilien-Bestand präsentiert sich am Stichtag gegenüber dem Jahresbeginn unverändert, da es im Berichtszeitraum zu keinen Käufen und Verkäufen gekommen ist. Durch wertvermehrende Investitionen und aufgrund der periodischen Neubewertung erhöhte sich der Marktwert des Portfolios um CHF 2.1 Mio. bzw. 0.4 % auf CHF 494.7 Mio. Mit diesem Portfolio wurden in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres CHF 14.32 Mio. an Mietzinseinnahmen erwirtschaftet, was einer deutlichen Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 7.5 % entspricht (CHF 13.32 Mio.).Die Leerstandsquote konnte von einem bereits ausgesprochen tiefen Niveau weiter reduziert werden und betrug lediglich noch 2.0 % (Vorjahr 3.0 %). Für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften fielen Aufwendungen von CHF 1.93 Mio. an, also 6.7% weniger im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (CHF 2.07 Mio.). Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer leichten Aufwertung der Liegenschaften um 0.1 % bzw. CHF 0.65 Mio. (Vorjahr Abwertung um CHF 0.17 Mio.). Der Personalaufwand lag mit CHF 1.11 Mio. um 1.5 % über dem Vorjahreswert (CHF 1.10) und der sonstige Betriebsaufwand reduzierte sich um 8.7 % auf CHF 0.47 Mio. ( CHF 0.52 Mio.).In der Folge stieg der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) mit CHF 11.55 Mio. gegenüber der Vergleichsperiode im Vorjahr deutlich um 21.6 % (CHF 9.50 Mio.). Der Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund des höheren durchschnittlichen Kreditbestandes um 8.5 % auf CHF 3.92 Mio. (Vorjahr CHF 3.61 Mio.). Der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzins betrug 3.10 % ( Vorjahr 3.17 %) bei einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Laufzeit der Kredite am Bilanzstichtag von komfortablen fünf Jahren und vier Monaten. Das übrige Ergebnis, welches im Vorjahr mit CHF -0.28 Mio. zu Buche schlug, lieferte im Berichtszeitraum keinen nennenswerten Ergebnisbeitrag. Der Konzerngewinn fiel schliesslich mit CHF 6.08 Mio. um 38.5 % höher aus als im ersten Semester des Vorjahres (CHF 4.39 Mio.).
Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte
Die laufenden Projekte kamen im Berichtszeitraum mit einer Ausnahme planmässig voran. Im ersten Quartal konnte die im Vorjahr begonnene zweite Etappe der Totalsanierung der Überbauung in Hausen (AG) erfolgreich abgeschlossen werden. Alle 35 sanierten Wohnungen konnten neu vermietet werden. Im April wurde mit der ersten Etappe der Totalsanierung der Überbauung Ahornweg in Niederlenz (AG) begonnen, welche im Oktober 2011 abgeschlossen werden soll. Die Sanierung der 20 Wohnungen in der Liegenschaft Kleinhüningeranlage 2/Hochbergerstrasse 118 in Basel wurde im Juni gestartet und wird ebenfalls noch in diesem Jahr abgeschlossen sein. Für die im 2012 geplante Erneuerung der Liegenschaft Ettenhauserstrasse 29-33 in Wetzikon (ZH) wurde die Baubewilligung erteilt. Lediglich bei der Projektierung der für das Jahr 2013 vorgesehenen Erneuerung der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel kam es zu einer Verzögerung, da der Rekurs des Mieterverbandes gegen die erteilte Baubewilligung in erster Instanz gutgeheissen wurde. Der für das Jahr 2013 vorgesehene Baubeginn sollte dadurch jedoch nicht gefährdet sein.
Warteck-Aktien mit stabilem Kurs, positive Gesamtrendite
Die Namenaktien der Warteck Invest erwiesen sich auch im 1. Semester 2011 als krisenresistente und werthaltige Anlage. Die Titel notierten am 30.6.2011 auf dem stabil hohen Niveau von CHF 1’770, was gegenüber dem Jahresanfangskurs (CHF 1'790) lediglich einem leichten Rückgang von 1.1 % entspricht. Die Prämie auf den Inneren Wert (NAV) betrug am Stichtag 30.4 %. Zusammen mit der im Mai ausgeschütteten und gegenüber dem Vorjahr erhöhten Dividende von CHF 67 pro Aktie erreichte der Titel im ersten Halbjahr eine positive Gesamtrendite von 2.6 %. Die Performance des Schweizerischen Immobilienmarktes betrug im gleichen Zeitraum 4.2 % (SXI Real Estate Index) und diejenige des gesamten schweizerischen Aktienmarktes -2.7 % (SPI).
Ausblick
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken vorsichtig optimistisch auf das 2. Semester des laufenden Jahres und die weitere Zukunft der Gesellschaft. Deren finanzielle Verfassung ist nach wie vor sehr solide. Die Eigenkapitalquote liegt bei 40 % und die Ertragssituation kann als nachhaltig beurteilt werden. Die Leerstands- und Debitorenausfallrisiken bleiben durch die gute geografische und nutzungsspezifische Diversifikation des Portfolios und durch die ausgewogene Mieter- und Vertragsfälligkeitsstruktur begrenzt. Der Wohnanteil von 42 % an den Einnahmen sorgt für eine entsprechende Konjunkturresistenz. Und schliesslich sind die Kosten unter Kontrolle. Die Organisation ist schlank und kosteneffizient. Der Finanzaufwand als grösster Kostenblock wird durch eine aktive aber konservative Finanzierungspolitik unter Kontrolle gehalten. Mit einer kapitalgewichteten durchschnittlichen Laufzeit von über 5 Jahren und einem durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 3.10 % sowie durch den Einsatz von Zinssatz-Swaps ist das Zinsänderungsrisiko auf längere Sicht gut abgesichert. Beim Immobilien-Aufwand werden Überraschungen vermieden durch ein professionelles Facility-Management und eine vorausschauende Unterhaltsplanung.
Aus den genannten Gründen erwarten der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung eine weiterhin positive Entwicklung des Geschäftsganges und gehen davon aus, dass die bisherige Ausschüttungspolitik mit einer hohen Dividende mittelfristig aufrecht erhalten werden kann.
Halbjahresbericht zum Download
Der vollständige Halbjahresbericht 2011 der Warteck Invest AG steht ab sofort auf der Homepage unter folgendem Link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:
http://www.warteck-invest.ch/Investor-Relations/Geschaeftsberichte.html
Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio
| 1. Semester 11 | 1. Semester 10 | Veränderung |
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 11.6 | 9.5 | +21.6 % |
Konzerngewinn vor Steuern | 7.6 | 5.6 | +36.1 % |
Konzerngewinn | 6.1 | 4.4 | +38.5 % |
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt | 5.6 | 4.5 | +23.2 % |
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Fremdfinanzierungsgrad1 | 60.0 % | 59.5 % | +0.9 % |
Eigenkapitalquote | 40.0 % | 40.5 % | -1.2 % |
Eigenkapitalrendite2 | 6.0 % | 4.4 % | +34.8 % |
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Marktwert Immobilien-Portfolio | 494.7 | 474.5 | +4.3 % |
Leerstandsquote3 | 2.0 % | 3.0 % | -32.9 % |
Bruttorendite4 | 6.0 % | 6.1 % | -1.6 % |
Nettorendite5 | 5.1 % | 5.1 % | +0.4 % |
Performance6 | 5.2 % | 5.0 % | +4.6 % |
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Börsenkapitalisierung | 262.9 | 272.7 | -4.3 % |
im Verhältnis zum inneren Wert | 1.30 | 1.41 |
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Personalbestand am 30.06. | 13 | 13 | +/-0.0 % |
In Millionen Schweizer Franken | |||
1Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme
2Konzerngewinn annualisiert in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
3Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)
4Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
5Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Instandhaltung in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
6Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Instandhaltung/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
Kennzahlen Titel
1. Semester 11 | 1. Semester 10 | Veränderung | ||
Namenaktie | Kurs am 30.06. | 1’770 | 1’850 | -4.3 % |
Innerer Wert | 1’357 | 1’316 | +3.1 % | |
Agio1 | +30.4 % | +40.6 % | ||
Konzerngewinn pro Titel | 40.60 | 29.53 | +38.5 % | |
Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E) | 21.6 | 31.3 | ||
Performance seit 01.01.2 | 2.6 % | 12.7 % | ||
In Schweizer Franken | ||||
1Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert
2Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.
Wichtige Termine | |
Mittwoch, 31. August 2011 | Publikation Halbjahresbericht 2011 |
Freitag, 23. März 2012 | Medien- und Finanzanalystenkonferenz, Zürich |
Weitere Auskünfte und zusätzliche Informationen
Dr. Christoph M. Müller, Präsident des Verwaltungsrates
Tel. +41 (44) 221 08 00
Fax +41 (44) 221 08 02
Daniel Petitjean, Geschäftsführer
Tel. +41 (61) 690 92 20
Fax +41 (61) 690 92 30
www.warteck-invest.ch |
Warteck Invest AG, | E-Mail: info@warteck-invest.ch |
Grenzacherstrasse 79, CH-4058 Basel | Homepage: www.warteck-invest.ch |
Tel. +41-61-690 92 20, Fax +41-61-690 92 30 |
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Grenzacherstrasse 79, CH-4058 Basel
Tel. +41-61-690 92 20, Fax +41-61-690 92 30E-Mail: info@warteck-invest.ch
Homepage: www.warteck-invest.ch