Geschäftsjahr 2017

Bestes Konzernergebnis der Firmengeschichte

Im Geschäftsjahr 2017 erwirtschaftete Warteck Invest ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 27.6 Mio., was gegenüber dem Vorjahr (CHF 26.6 Mio.) einem Plus von 3.8% entspricht. Die EBIT-Marge lag bei 83.8% (86.1%). Das Konzernergebnis in Höhe von CHF 16.4 Mio. übertraf das Vorjahresresultat (CHF 15.1 Mio.) um 8.7% und stellt den höchsten Gewinn der Firmengeschichte dar. Die Rendite auf dem Eigenkapital stieg auf 5.6% (5.2%). Exklusive Neubewertungsergebnis resultierte ein Konzerngewinn von CHF 13.6 Mio. (CHF 12.5 Mio.). Das Konzernergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 83.03 (CHF 76.35).

Höhere Mieteinnahmen, tiefere Leerstände

Durch die getätigten Akquisitionen und die Fertigstellung von Neubau- und Sanierungsprojekten sind die Soll-Mietzinseinnahmen im Berichtszeitraum um 6.8% auf CHF 33.0 Mio. (CHF 30.9 Mio.) angewachsen. 42% (42%) der Soll-Mietzinsen entfielen auf Wohnungen, Büros trugen 28% (30%) und Verkaufsflächen 14% (13%) zu den Einnahmen bei. Der Rest verteilte sich auf Parkplätze, Gastronomie, Gewerbe, Lager und Einnahmen aus Baurechtszinsen. Die Leerstandsquote konnte von 4.2% im Vorjahr auf 3.9% reduziert werden. Unter Abzug von Leerständen und Debitorenverlusten resultierten Mieterträge in Höhe von CHF 31.7 Mio., was einer Steigerung von 7.2% entspricht (CHF 29.6 Mio.). 

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten und den Aufwendungen für den Unterhalt, lag mit CHF 3.7 Mio. um 27.5% höher als im Vorjahr (CHF 2.9 Mio.). Er entspricht einem Anteil von 11.1% (9.3%) an den Soll-Mietzinsen und liegt damit unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 11.7%.

Aus den gestiegenen Einnahmen und den liegenschaftsbezogenen Aufwendungen resultierte schliesslich ein um 5.0% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 28.0 Mio. (CHF 26.7 Mio.).

Wachstum mit bestehender Organisation bewältigt

Das Wachstum aus den Zukäufen und Investitionen konnte im Berichtszeitraum mit der bestehenden Organisation bewältigt werden. Der Personalbestand blieb mit 12 Personen bzw. 11.5 Vollzeitstellen gegenüber dem Vorjahr konstant. Der Personalaufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um nicht ganz CHF 0.1 Mio. bzw. 2.9% auf CHF 2.8 Mio., lag aber im Verhältnis zu den Soll-Mietzinseinnahmen mit 8.5% unter dem Vorjahr (8.8%). Warteck Invest verfügt über eine ausgesprochen schlanke Organisation mit kleinen Gremien und kurzen Entscheidungswegen. Trotzdem sind alle für das Erreichen der Unternehmensziele erforderlichen Kompetenzen intern verfügbar.

Durchschnittlicher Fremdkapitalzinssatz weiter gesenkt

Trotz höherem durchschnittlichem Finanzierungsvolumen konnte das Finanzergebnis bzw. der Netto-Finanzaufwand dank der Tiefzinssituation um 3.6% auf CHF 7.8 Mio. (CHF 8.1 Mio.) reduziert werden. Aufgrund der getätigten Akquisitionen und Investitionen in die Projekte sowie Sanierungen erhöhte sich der Bestand an Hypotheken im Berichtszeitraum auf CHF 372.2 Mio. (CHF 331.1 Mio.). Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 52% (50%).

Der durchschnittlich kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für die Kredite konnte weiter reduziert werden und lag bei 2.22% (2.73%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 7.1 Jahren. Damit ist der Einfluss von steigenden Zinsen auf die Finanzierungen auf längere Sicht begrenzt. Der Zinsspread, die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im Berichtsjahr bei 2.0% (1.6%). Aufgrund der Aufnahme von zusätzlichem Fremdkapital sank die Eigenkapitalquote von 44% auf 41%.

Portfolio weiter ausgebaut

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios von Warteck Invest wuchs in der Berichtsperiode um CHF 50.3 Mio. bzw. 7.5% auf CHF 717.7 Mio. (CHF 667.4 Mio.). Davon entfielen CHF 3.6 Mio. (CHF 3.4 Mio.) auf die periodische Neubewertung der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten. Der restliche Wertzuwachs erfolgte durch den Zukauf von drei Liegenschaften und einer Baurechtsparzelle sowie durch Investitionen in laufende Projekte und den Bestand. Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) reduzierte sich dem allgemeinen Markttrend folgend leicht auf 4.9% (5.0%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) lag bei 4.2% (4.3%) und die Performance, die auch die Wertveränderung berücksichtigt, erreichte 4.7% (4.5%).

Im ersten Semester wurde zur Arrondierung in Weinfelden ein Grundstück mit 463 m2 und einem kleinen, derzeit ungenutzten Gebäude erworben. Im zweiten Semester konnten zwei Liegenschaften in Basel mit insgesamt 52 Wohnungen ins Portfolio aufgenommen werden. Diese generieren einen jährlichen Ertrag von CHF 0.7 Mio. Per 1. Juli des Berichtsjahres konnte zudem eine Landparzelle direkt am Bahnhof in Zofingen AG erworben werden. Diese wird im Baurecht an eine Stockwerkeigentümergemeinschaft abgegeben und erzielt jährliche Baurechtszinseinnahmen von etwas über CHF 0.2 Mio. 

Warteck Invest ist in 11 Kantonen investiert. Geografische Schwerpunkte bilden unverändert die Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 47% (47%) und Zürich mit 31% (31%) gemessen am Marktwert des Portfolios.

Neubau- und Sanierungsprojekte erfolgreich vorangetrieben oder abgeschlossen

Insgesamt wurden im Berichtsjahr nebst den Ausgaben für Betrieb und Instandhaltung der Liegenschaften weitere CHF 21.6 Mio. an wertvermehrenden Investitionen in Neubau- und Sanierungsprojekte sowie in die Bestandsliegenschaften getätigt.

Das im Mai 2016 begonnene Neubauprojekt in Erlinsbach SO mit 29 Wohnungen konnte Ende 2017 wie geplant erfolgreich abgeschlossen und die ersten Wohnungen an die Mieter übergeben werden. Das Projekt mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 11.5 Mio. soll künftig jährliche Mietzinseinnahmen in der Höhe von CHF 0.6 Mio. generieren. Das ebenfalls im 2016 begonnene Wohnbauprojekt in Wil SG ist auch auf Kurs. Die 81 Wohnungen können ab April gestaffelt bis im Juni 2018 den Mietern übergeben werden. Das Projekt hat ein Investitionsvolumen von CHF 29.0 Mio. und soll Mieteinnahmen in der Höhe von jährlich CHF 1.6 Mio. erzielen.

Im Berichtsjahr wurde die Überbauung an der Hofackerstrasse 44-48 in Rudolfstetten AG mit 24 Wohnungen saniert. Die Sanierung erfolgte im bewohnten Zustand und umfasste den Ersatz der Küchen und die Erneuerung der Bäder. Zudem wurden die Fenster und die Heizanlage ersetzt sowie die Fassaden und Allgemeinräume optisch aufgefrischt. Das Gesamtvolumen der Arbeiten betrug rund CHF 2.5 Mio. 

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL läuft nach wie vor. Der Quartierplan, der zusammen mit zwei weiteren Quartierplänen eine städtebauliche Einheit bildet, soll noch im 2018 der Gemeindeversammlung zur Genehmigung vorgelegt werden. Er sieht auf der Parzelle von Warteck Invest ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von rund 12‘000 m² Bruttogeschossfläche vor. Ein derartiges Projekt kann allerdings erst nach Ablauf der temporären, entgeltlichen Enteignung durch das Bundesamt für Strassen ASTRA im 2022 realisiert werden. Seit März 2017 benützt das ASTRA die Parzelle im Rahmen eines Nationalstrassen-Sanierungsprojekts als Installationsplatz.

Erhöhung der Ausschüttung aus Kapitaleinlagereserven, attraktive Aktienrendite

Die Namenaktien von Warteck Invest legten im Berichtsjahr um 7.3% zu und schlossen zum Jahresende bei CHF 1‘960. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 68 vom Mai 2017 erzielten die Titel damit eine ansehnliche Gesamtrendite von 11.0%. Das erfreuliche Jahresergebnis und die intakten Ertragsaussichten veranlassen den Verwaltungsrat, der nächsten Generalversammlung vom 23. Mai 2018 eine moderate Erhöhung der Ausschüttung auf CHF 70 pro Aktie vorzuschlagen. Damit wird eine Ausschüttungsquote von 84% und - gemessen am Jahresendkurs - eine Dividendenrendite von 3.6% erreicht. Die Ausschüttung soll wie im Vorjahr steuerprivilegiert zu Lasten der Kapitaleinlagereserven erfolgen.

Schaffung von genehmigtem Aktienkapital

Um die nötige Flexibilität für künftige Wachstumsschritte sicherzustellen, beantragt der Verwaltungsrat der kommenden Generalversammlung vom 23. Mai 2018 die Schaffung von genehmigtem Aktienkapital im Umfang von maximal einem Viertel des bestehenden Aktienkapitals (198‘000 Aktien), was 49‘500 neuen Aktien entspricht.

Ausblick

Die rege Bautätigkeit der vergangenen Jahre und die rückläufige Zuwanderung hat vielerorts zu Überkapazitäten von Mietflächen geführt. Diese Entwicklung ist nicht nur im Gewerbe-, Büro- oder Retailbereich zu beobachten, sondern zusehends auch bei Wohnflächen. Betroffen sind aber vorwiegend die Agglomerationen und Randregionen. In den Zentren sind die Leerstände nach wie vor tief, im Segment Wohnen herrscht hier zum Teil noch ein Nachfrageüberhang. Obwohl die Lagen der Liegenschaften im Portfolio von Warteck Invest als gut bis sehr gut eingestuft werden können und der Mietermix ausgewogen ist, werden die beschriebenen Entwicklungen nicht ganz spurlos an Warteck Invest vorbeiziehen. Die Absorptionszeiten, vor allem bei den neu erstellten Objekten, werden länger und die Wiedervermietung von frei werdenden Büroflächen stellen zunehmend eine Herausforderung dar. Mit Blick auf die gute Wirtschaftsentwicklung und die zwar tiefere aber anhaltende Zuwanderung ist Warteck Invest jedoch überzeugt, dass die Nachfrage nach Mietflächen das teilweise herrschende Überangebot mittelfristig wieder decken wird.

Aufgrund des anhaltenden Tiefzinsumfelds in der Schweiz und dem damit verbundenen Anlagenotstand bei den institutionellen Anlegern ist nicht damit zu rechnen, dass sich die Situation im Transaktionsmarkt von Immobilien entspannt. Immobilien werden weiterhin eine gesuchte Anlageklasse sein und die Preise deshalb hoch und die Renditen verhältnismässig tief bleiben. Warteck Invest wird trotzdem ihre opportunistische Akquisitionsstrategie weiterverfolgen, um nachhaltig profitabel zu wachsen. Dabei werden auch künftig nur Liegenschaften ins Portfolio aufgenommen, die den strengen Anlagekriterien genügen. Gleichzeitig wird aber auch laufend in das bestehende Portfolio investiert mit dem Ziel, dieses zu optimieren und allfällige Ausnutzungsreserven zu aktivieren. Gestützt auf die aktuelle hypothekarische Belastung von 52% kann das Portfolio bei gegebener Kapitalstruktur noch um rund CHF 140 Mio. erweitert werden, bis die in der Strategie festgelegte Belehnungsgrenze von 60% erreicht ist.

Das gut diversifizierte Immobilien-Portfolio und die Entwicklung attraktiver Projekte sorgen für Nachhaltigkeit auf der Ertragsseite. Die ausgewogene Finanzierungsstruktur, das professionelle Facility Management und die vorausschauende Planung beim Gebäudeunterhalt bewirken, dass die Kosten für Fremdkapital und für den Liegenschaftsunterhalt unter Kontrolle bleiben. Und schliesslich ermöglicht die schlanke und flexible Organisation der Gesellschaft schnelle und effiziente Entscheidungen von hoher Qualität. Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass die Voraussetzungen für eine nachhaltig positive Entwicklung von Warteck Invest gegeben sind.

Geschäftsbericht zum Download

Der komplette Geschäftsbericht 2017 (online-Version) steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.