Geschäftsjahr 2015

Betriebsergebnis (EBIT) und Konzernergebnis gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2015 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 24.8 Mio., ein Plus von 6.0% gegenüber dem Vorjahr (CHF 23.4  Mio.). Die EBIT-Marge stieg von 80.5% im Vorjahr auf 85.0%. Das Konzernergebnis konnte um 20.4% auf CHF 14.6 Mio. gesteigert werden (CHF 12.1 Mio.). Die Rendite auf dem Eigenkapital betrug 6.3% (5.7%). Zu diesem erfreulichen Ergebnis trugen leicht gesteigerte Soll-Mietzinserträge von CHF 29.2 Mio. (CHF 29.1 Mio.), ein positives Neubewertungsergebnis der Liegenschaften in Höhe von CHF 3.5 Mio. (CHF 2.1 Mio.) und die Auflösung nicht mehr benötigter Steuerrückstellungen von rund CHF 0.5 Mio. bei. Das Konzernergebnis entspricht einem Gewinn pro Aktie von CHF 73.80.

Leerstand im Branchenvergleich tief, konstanter Erfolg aus Vermietung

Im Berichtszeitraum erzielte Warteck Invest Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 29.2 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer leichten Zunahme von 0.4% entspricht (CHF 29.1 Mio.). Die Mietzinsanteile der einzelnen Nutzungen haben sich im Vorjahresvergleich nur leicht verändert: 41% (42%) der Soll-Mietzinsen entfielen auf Wohnungen, Büros trugen 30% (30%) und Verkaufsflächen 12% (11%) zu den Einnahmen bei. Der Rest verteilte sich auf Parkflächen, Gastronomie, Gewerbe und Lager. Die tiefe Leerstandsquote des Vorjahres konnte nicht gehalten werden und erhöhte sich auf 3.21%. Im Branchenvergleich stellt dies nach wie vor einen sehr guten Wert dar. Abzüglich Leerständen und Debitorenverlusten beliefen sich die Mieterträge auf CHF 28.2 Mio., was zum Vorjahr einen leichten Rückgang von 0.9% bedeutet (CHF 28.5 Mio.).

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten und den Aufwendungen für den Unterhalt, lag mit CHF 3.1 Mio. um 5.9% tiefer als im Vorjahr (CHF 3.3 Mio.). Er entspricht einem Anteil von 10.7% (11.4%) an den Soll-Mietzinsen. Dies stellt ein gutes Aufwand-Ertrags-Verhältnis dar und liegt deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre von 13.5%. Die leicht tieferen Mieterträge konnten durch den gesunkenen Immobilienaufwand weitgehend aufgefangen werden, so dass der Erfolg aus Vermietung mit CHF 25.1 Mio. im Vergleich zum Vorjahr (CHF 25.2 Mio.) beinahe konstant gehalten werden konnte.

Tieferer Personalaufwand nach Reorganisation

Durch die im Mai 2015 vollzogene Reorganisation der Unternehmung und dem damit verbundenen Wechsel in der Geschäftsleitung reduzierte sich die Anzahl Mitarbeiter von 15 Personen mit 13.6 Vollzeitstellen auf 12 Personen mit 11.4 Vollzeitstellen. Der Personalaufwand reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 5% auf CHF 2.6 Mio. (CHF 2.8 Mio.) und machte im Verhältnis zu den Soll-Mietzinseinnahmen 9.0% aus (9.5% ).

Erfolgreiche Kapitalerhöhung, durchschnittlicher Fremdkapitalzins weiter gesenkt

Die im November 2015 durchgeführte Kapitalerhöhung im Verhältnis 3:1 mit Abgabe von Bezugsrechten an die bestehenden Aktionäre war erfolgreich. Aus der vollständigen Platzierung der 49‘500 neuen Namenaktien flossen der Unternehmung Mittel im Umfang von netto CHF 75.0 Mio. zu. Dadurch hat Warteck Invest die finanzielle Basis für künftiges gesundes Wachstum gelegt. Die Eigenkapitalquote stieg durch die Kapitalerhöhung von 37% auf 47%.

Das Finanzergebnis lag im Berichtsjahr mit CHF 8.1 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres (CHF 8.1 Mio.). Die Negativzinsen führten dazu, dass sich einige Finanzierungen trotz abgeschlossener Absicherungsgeschäfte in Form von Zinssatz-Swaps verteuerten. Mit den betroffenen Banken konnten Lösungen gefunden werden, so dass sich der negative Effekt mit CHF 0.2 Mio. (entsprechend 2.5% des gesamten Zinsaufwandes) in Grenzen hielt. 

Mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung wurden kurzfristige Finanzierungen amortisiert, womit sich der Hypothekenbestand auf CHF 276.8 Mio. reduzierte (CHF 311.2 Mio.). Dies entspricht einer Belehnung der Liegenschaften von 47% (55%). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für die Kredite reduzierte sich weiter auf 2.57% (2.61%). Die kapitalgewichtete durchschnittliche Zinsbindung lag am Stichtag unter Berücksichtigung von Zinssatz-Swaps bei 7.2 Jahren. Damit bleibt das Risiko von steigenden Zinsen längerfristig gut abgesichert. Allerdings können in Phasen negativer Zinsen – wie sie seit dem Entscheid der Nationalbank im Januar 2015 bestehen – zeitweise höhere Zinskosten entstehen. Der Zins-Spread, die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und den durchschnittlichen Finanzierungskosten, lag im Berichtsjahr bei 2.0%.

Ausbau des Portfolios mit weiterhin attraktiver Rendite

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios von Warteck Invest wuchs in der Berichtsperiode um CHF 28.3 Mio. bzw. 5.0% auf CHF 592.5 Mio. (CHF 564.2 Mio.). Davon entfielen CHF 3.5 Mio. (CHF 2.1 Mio.) auf die Neubewertung der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten. Der restliche Wertzuwachs erfolgte durch den Zukauf einer Liegenschaft, durch Investitionen in Sanierungs- und Umbauprojekte sowie durch aktivierte Instandsetzungen an den Bestandsliegenschaften. Trotz dem generellen Renditedruck im Immobilienmarkt konnte Warteck Invest die Rendite ihres Portfolios wie im Vorjahr auf attraktivem Niveau halten. Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) betrug unverändert 5.3%. Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) sank aufgrund der höheren Leerstände auf 4.5% (4.7%). Die Performance hingegen, die auch die Wertveränderung berücksichtigt, stieg auf 5.2% (4.9%).

Per 30. Juni 2015 akquirierte Warteck Invest eine Büroliegenschaft in Allschwil BL. Die Liegenschaft verfügt über flexible Flächen und ist nahezu voll vermietet. Sie leistet mit Soll-Mieterträgen von rund TCHF 630 p.a. einen weiteren Beitrag im Rahmen der Wachstumsstrategie. Warteck Invest ist weiterhin in 10 Kantonen investiert. Geografische Schwerpunkte bilden unverändert die Wachstumsregionen Basel mit einem Anteil von 49% und Zürich mit 34% gemessen am Marktwert des Portfolios. Die Bilanzsumme erhöhte sich durch die beschriebenen Effekte auf CHF 618.2 Mio. (CHF 570.9 Mio.).

Per 1. Januar des laufenden Jahres konnte eine weitere Akquisition getätigt werden. Dabei handelt es sich um eine Liegenschaft mit 10 Wohnungen und einem Gewerberaum an guter Lage nahe der Messe in Basel.

Fortschritte bei den bestehenden Projekten, Beginn neuer Projekte

Insgesamt wurden im Berichtsjahr nebst den Ausgaben für Betrieb und Instandhaltung der Liegenschaften weitere CHF 12.1 Mio. für Neubau- und Sanierungsprojekte investiert. In der ersten Hälfte des Berichtsjahres wurde mit der Totalsanierung und Erweiterung einer Überbauung in Rickenbach SO begonnen. Bei diesem Projekt entstehen durch Aufstockung der Häuser 17 neue Wohnungen, womit die Überbauung neu insgesamt 77 Wohnungen umfasst. Die Baumassnahmen verlaufen nach Plan und sind voraussichtlich im Sommer 2016 abgeschlossen. 

Beim Neubau Steinenberg/Steinenvorstadt in Basel sind der Rohbau und die Gebäudehülle komplett erstellt und der Innenausbau ist im Gang. Die Arbeiten konnten im Berichtsjahr und im laufenden Jahr grösstenteils im Rahmen des Zeitplans  ausgeführt werden. Die Geschäftsflächen sind ab Anfang April bezugsbereit und die sechs bereits ab Plan vermieteten Wohnungen werden im Juli 2016 an die Mieter übergeben. Von den Geschäftsflächen sind die Gastronomie- und die Ladenflächen sowie zwei Büroetagen bereits vermietet. Für die restlichen drei Büroetagen laufen vielversprechende Gespräche mit Interessenten. Das Projekt mit einem Baukostenvolumen von rund CHF 15.0 Mio. umfasst den Ersatz der über 100-jährigen Liegenschaften Steinenvorstadt 1a und Steinenberg 21/23 durch ein attraktives neues Wohn- und Geschäftshaus an bester Lage in der Basler Innenstadt.

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle in Muttenz BL läuft nach wie vor. Die Parzelle wird zurzeit ertragsbringend als Parkplatz zwischengenutzt. Allerdings ist nicht davon auszugehen, dass hier kurzfristig mit einem Bauprojekt begonnen werden kann. Das Bundesamt für Strassen ASTRA benötigt die Parzelle im Rahmen eines Nationalstrassen-Sanierungsprojekts für rund fünf Jahre als Installationsplatz und hat eine entschädigungspflichtige temporäre Enteignung verfügt. Das Bundesverwaltungsgericht hat unsere Beschwerde gegen diese Massnahme abgewiesen.

Das im Jahr 2014 akquirierte Entwicklungsprojekt in Wil SG wurde im Berichtsjahr zusammen mit dem Entwickler und dem Architekten fertig geplant. Das Baubewilligungsgesuch ist im Februar 2016 eingereicht worden. Mit den Bauarbeiten soll im Juli 2016 begonnen werden. Bei diesem Projekt handelt es sich um den Neubau von 81 modernen Wohnungen mit einem Bauvolumen von rund CHF 29.0 Mio. Die Fertigstellung ist für den Juni 2018 vorgesehen.

Schliesslich konnte Anfang März des laufenden Jahres ein Grundstück in Erlinsbach SO bei Aarau erworben und ein Totalunternehmer zur Erstellung von 29 attraktiven Wohnungen unter Vertrag genommen werden. Der Beginn der Bauarbeiten ist für Mai 2016 vorgesehen. Im Dezember 2017 sollen die Wohnungen bezugsbereit sein.

Attraktive Gesamtrendite der Aktien,  konstant hohe Ausschüttung

Der Kurs der Warteck Invest-Aktie legte im Berichtsjahr um 2.4% zu und notierte zum Jahresende bei CHF 1‘780. Zusammen mit der im Jahr 2015 ausgeschütteten Dividende von CHF 68 erzielte der Titel eine attraktive Gesamtrendite von 6.3%. Die bisherige Dividendenpolitik mit einer hohen Ausschüttungsquote soll nach Meinung des Verwaltungsrats auch nach der Kapitalerhöhung grundsätzlich fortgesetzt werden. Aus diesem Grund sowie aufgrund des erfreulichen Jahresergebnisses und der weiterhin intakten Ertragsaussichten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 25. Mai 2016 eine zum Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 68.00 je Aktie. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von gut 92% des Konzerngewinns und gemessen am Kurs der Warteck Invest-Aktie zum Jahresende einer Rendite von 3.8%. Die Ausschüttung erfolgt zu Lasten der Reserven aus Kapitaleinlagen, was private Anleger mit Wohnsitz in der Schweiz in den Genuss der entsprechenden Steuervorteile bringt.

Ausblick

Auch das laufende Jahr 2016 stellt für die Schweizer Wirtschaft in vielen Bereichen eine Herausforderung dar. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung schauen zwar weiterhin vorsichtig optimistisch in die nahe Zukunft. Sie rechnen aber damit, dass die Schweizer Wirtschaft in einigen Branchen strukturelle Veränderungen mit den entsprechenden Auswirkungen auf die Arbeitsplätze und Standortverlegungen verkraften muss. Vermehrt leerstehende Büroflächen, rückläufige Zuwanderung und damit eine sich abschwächende Nachfrage, auch nach Wohnflächen, werden wohl zu beobachten sein. Zudem führen die historisch tiefen bzw. negativen Zinsen und die unsicheren Finanzmärkte zu einer weiteren Flucht in Sachwerte wie Immobilien. Der viel zitierte Anlagenotstand wird voraussichtlich trotz den Entwicklungen an den Mietermärkten zu weiterhin steigenden Immobilienpreisen, insbesondere im Wohnbereich, führen. Warteck Invest ist jedoch überzeugt, dass die Schweiz nach wie vor eines der wettbewerbsfähigsten und innovativsten Länder ist und längerfristig als Wirtschaftsstandort attraktiv bleibt.

Die beschriebenen Entwicklungen werden auch an der Warteck Invest nicht spurlos vorbeiziehen. Vor allem bei Büro- und Verkaufsflächen ist vermehrt mit längeren Absorptionszeiten, höheren Leerständen und Mietzinskonzessionen zu rechnen. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind überzeugt, dass das Portfolio der Warteck Invest diesen Herausforderungen standhält. Die geografische Aufteilung auf 10 Kantone, der hohe Anteil von Wohnungen im mittleren Preissegment, die breite Mieter-Diversifikation und die Struktur des Mietflächenangebots im Büro- und Geschäftsbereich, die nicht sehr viele grossflächige Einheiten umfasst, sind Gründe für diesen Optimismus. Zudem konnte in jüngster Zeit ein Grossteil der auslaufenden kommerziellen Mietverträge wieder verlängert werden, was das Risiko von hohen Leerständen deutlich reduziert.

Die opportunistische Akquisitionsstrategie erlaubt Warteck Invest zudem weiterhin nachhaltig profitabel zu wachsen und Liegenschaften in das Portfolio aufzunehmen, die den strengen internen Anlagekriterien genügen. Dies verdeutlichen die jüngsten Akquisitionen einer Liegenschaft in Basel und eines Wohnbauprojektes nahe Aarau. Durch die im vergangenen Jahr durchgeführte Kapitelerhöhung konnte die Investitionsflexibilität zudem deutlich erweitert werden, so dass das Portfolio bis zur Erreichung der in der Strategie festgelegten Verschuldungsgrenze um rund CHF 250 Mio. ausgebaut werden kann.

Das Risiko steigender Zinsen, die den grössten Kostenblock darstellen, ist auf lange Sicht gut abgesichert, wenn auch aus heutiger Sicht während Phasen negativer Zinsen temporär mit erhöhten Zinskosten zu rechnen ist. Bei den Kosten für den Liegenschaftsunterhalt ist dank einem professionellen Facility Management und einer vorausschauenden Unterhaltsplanung kaum mit Überraschungen zu rechnen. Die Organisation der Gesellschaft ist nach wie vor äusserst schlank und geprägt von Flexibilität und kurzen Entscheidungswegen. Aus all diesen Gründen sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung von Warteck Invest überzeugt, dass sich die Gesellschaft weiterhin nachhaltig und positiv entwickeln wird.

Geschäftsbericht zum Download

Der komplette Geschäftsbericht 2015 (online-Version) steht ab sofort auf unserer Webseite www.warteck-invest.ch zur Verfügung.

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am

  01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

⁴Angabe der Veränderung nicht aussagekräftig, da durch die Kapitalerhöhung die Anzahl Aktien von 148‘000 auf 198‘000 gestiegen ist