20. März 2013, 07:00 Uhr

Geschäftsjahr 2012

	•	Konzerngewinn von CHF 11.3 Mio.
	•	Robuste Eigenkapitalrendite von 5.4 %
	•	Tiefe Leerstandsquote von 2.4 %
	•	Planmässiger Fortschritt der Projekte
	•	Positive Gesamtrendite der Aktie von 2.0 %
	•	Konstant hohe Dividende von CHF 68.- pro Aktie

Ertragslage: verkaufsbedingter Rückgang der Mieterträge, anhaltend tiefe Leerstände

Die Erträge entwickelten sich im Berichtsjahr erwartungsgemäss leicht rückläufig. Die Einnahmen reduzierten sich gegenüber dem Vorjahr wegen dem Verkauf einer Liegenschaft sowie zwei Sanierungsprojekten. Ebenfalls ertragsschmälernd wirkten sich zwei Mietzinsreduktionen aus, welche den Mietern aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes gewährt wurden. Die Soll-Mietzinsen betrugen CHF 27.0 Mio. und lagen damit 7.0 % unter dem Vorjahr (CHF 29.0 Mio.). Die Leerstände bewegten sich mit CHF 0.7 Mio. weiterhin auf sehr tiefem Niveau (VJ CHF 0.6 Mio.) und lagen damit deutlich unter dem Branchendurchschnitt von 2.4 %. Unter Berücksichtigung der Ertragsausfälle betrugen die Ist-Mieterträge CHF 26.2 Mio., was gegenüber dem Vorjahr (CHF 28.2 Mio.) einem Rückgang von 6.9 % entspricht. Von den gesamten Mieterträgen stammten rund 44 % (VJ 42 %) aus der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung, 29 % (VJ 28 %) entfielen auf die Büronutzung und 11 % (VJ 11 %) auf Verkaufsflächen. Die restlichen 16 % der Einnahmen stammten aus Parkplätzen, Gastro- und Gewerbeflächen sowie Lagernutzung.

Immobilien-Portfolio: Kauf und Verkauf je einer Liegenschaft, Investitionen in den Bestand

Das Portfolio wurde im Berichtsjahr weiter bereinigt. Verkauft wurde die Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham, welche in der Vergangenheit überdurchschnittliche Bewirtschaftungskosten und Leerstände aufgewiesen hatte und auch nur über ein unterdurchschnittliches Potenzial verfügte.

Trotz intensiven Bemühungen konnte nur eine Liegenschaft gekauft werden, welche aber erst per 1.1.2013 ins Portfolio aufgenommen wurde und daher im Berichtsjahr noch nicht bilanz- und ertragswirksam war. Es handelt sich um ein attraktives, im 2009 erstelltes Wohn- und Geschäftshaus an gut frequentierter Lage in Netstal im Kanton Glarus.

Im Berichtsjahr wurden erneut wertvermehrende Investitionen in Höhe von CHF 7.1 Mio. in den Liegenschaftenbestand getätigt. Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus Neubewertung erreichte das Portfolio damit zum Stichtag einen Marktwert von CHF 489.5 Mio., was – bedingt durch den Verkauf der Liegenschaft in Cham - einer leichten Abnahme von 1.8 % gegenüber dem Vorjahr (CHF 498.4 Mio.) entspricht.

Am Bilanzstichtag waren die Liegenschaften auf sieben Kantone in der Deutschschweiz verteilt. 46 % (VJ 46 %) der Marktwerte befanden sich in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft. Auf die Kantone Zürich und Aargau entfielen 41 % (VJ 42 %) der Marktwerte, die übrigen 13 % (VJ 12 %) befanden sich in den Kantonen St. Gallen, Schaffhausen und Solothurn. Damit lagen die Investitionsschwerpunkte weiterhin in den beiden wachstumsstärksten Regionen der Schweiz.

Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im Berichtsjahr bei 4.75 % (VJ 5.08 %). Die Performance, welche auch den Neubewertungseffekt berücksichtigt, erreichte den guten Wert von 5.06 % (VJ 5.53 %).

Konzernergebnis: gute EBIT-Marge, leicht rückläufiger Konzerngewinn

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Ausgaben für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften, lag mit CHF 3.6 Mio. in etwa auf Vorjahreshöhe (CHF 3.7 Mio.). Der erfolgswirksame Immobilienaufwand entsprach 13.5 % der Soll-Mietzinsen (VJ 12.7 %), was einem sehr guten Aufwand-Ertrags-Verhältnis entspricht.

Aus den Mieterträgen von CHF 26.2 Mio. und den Ausgaben für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften von CHF 3.6 Mio. resultierte schliesslich ein Erfolg aus Vermietung in Höhe von CHF 22.6 Mio. (VJ CHF 24.5 Mio.).

Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führte zu einer Netto-Aufwertung des Liegenschaftenbestandes um CHF 1.7 Mio. bzw. 0.4 %. (VJ Aufwertung von CHF 2.1 Mio. bzw. 0.4 %). Der Erfolg (Aufwand) aus Liegenschaftsverkäufen in Höhe von CHF -0.2 Mio. (VJ CHF -0.05 Mio.) entsprach im Wesentlichen den Transaktionskosten aus dem Verkauf der Liegenschaft in Cham, welche zum Marktwert veräussert wurde. Die übrigen Erträge schlugen mit CHF 0.2 Mio. zu Buche (VJ CHF 0.2 Mio.). Der Personalaufwand kam mit CHF 2.3 Mio. im Rahmen des Vorjahres (CHF 2.3 Mio.) zu liegen. Am Bilanzstichtag waren 13 MitarbeiterInnen mit insgesamt 1'150 Stellenprozenten beschäftigt (VJ 13 MitarbeiterInnen mit 1'130 Prozenten). Der sonstige Betriebsaufwand lag mit CHF 1.0 Mio. ebenfalls auf der Höhe des Vorjahres (CHF 1.0 Mio.).

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) erreichte damit CHF 21.0 Mio. (VJ CHF 23.5 Mio.), was einer EBIT-Marge von 80 % (VJ 81 %) entspricht. Ohne Neubewertungseffekt erreichte der EBIT CHF 19.3 Mio. (VJ CHF 21.4 Mio.), entsprechend einer EBIT-Marge von 72 % (VJ 74 %). Der Netto-Finanzaufwand reduzierte sich im Berichtsjahr aufgrund des tieferen durchschnittlichen Kreditvolumens um 3.3 % auf CHF 7.5 Mio. (VJ CHF 7.8 Mio.). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital betrug 3.07 % (VJ 3.04 %) bei einer durchschnittlichen kapitalgewichteten Zinsbindung am Stichtag von 9 Jahren und 10 Monaten. Der Konzerngewinn erreichte schliesslich CHF 11.3 Mio., was 12.9 % unter dem Vorjahresergebnis von CHF 13.0 Mio. lag. Dieser Konzerngewinn entspricht einer Rendite auf dem Eigenkapital von 5.4 % (VJ 6.3 %).

Attraktive Projekte: planmässiger Fortschritt

Im Berichtsjahr wurde ein Sanierungsprojekt abgeschlossen und mit einer weiteren Sanierung wurde begonnen. Zudem wurde die Planung für zwei weitere Sanierungs- bzw. Neubauprojekte weiter vorangetrieben.

Im Rahmen der geplanten Kosten und Termine konnte Ende Oktober 2012 die 2. Etappe der Sanierung der Überbauung Ahornweg 2-12 in Niederlenz (AG) abgeschlossen werden, bei welcher 16 Wohnungen umfassend erneuert und die Gebäudekörper energetisch saniert wurden.

Im April 2012 konnte wie vorgesehen mit der Erneuerung der Liegenschaft Ettenhauserstrasse 29-33 in Wetzikon (ZH) begonnen werden. Hier werden 14 bestehende Wohnungen im grösseren Gebäude umfassend saniert. Drei Wohnungen in einem kleineren Gebäudekörper werden abgebrochen und durch einen Neubau mit 9 Wohnungen ersetzt, wodurch die Nutzungsreserve dieser Parzelle aktiviert wird.

Die Planung der Totalsanierung der Liegenschaft Chrischonastrasse 38 in Basel wurde im Berichtsjahr ebenfalls weiter vorangetrieben, so dass mit den Bauarbeiten im April 2013 begonnen werden kann. Das Projekt beinhaltet die umfassende Erneuerung der 17 Wohnungen und der Haustechnik sowie Massnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs und zur Verbesserung des optischen Auftritts der Liegenschaft.

Schliesslich sind im Berichtsjahr auch die Planungsarbeiten für die Sanierung bzw. den Teilneubau der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel weiter fortgeschritten. Durch diesen Eingriff entstehen – unter Wahrung einer historisch wertvollen Fassade am Steinenberg - zwei attraktive Wohn- und Geschäftshäuser mit Läden, Büros, Gastronomie und Wohnungen an bester Innenstadtlage. Der Baubeginn ist für Juni 2013 vorgesehen. Die Fertigstellung ist Mitte 2015 geplant.

Die drei laufenden bzw. kurz vor Beginn stehenden Projekte stellen zusammen ein Investitionsvolumen (Baukosten ohne Land) in Höhe von rund CHF 23 Mio. dar.

Aktien der Warteck Invest: positive Gesamtrendite

Der Kurs der Namenaktie hat sich, von bereits hohem Niveau ausgehend, über das gesamte Jahr 2012 betrachtet nahezu stabil entwickelt. Er erreichte im Mai sogar zwischenzeitlich das Allzeithöchst von CHF 1‘915. Der Titel schloss am 31.12.2012 bei CHF 1‘818, was einem Kursrückgang von 1.7 % gegenüber dem Jahresbeginn entspricht. Im gleichen Zeitraum legte der schweizerische Immobilienmarkt (SXI Real Estate-Index) um 4.5 % zu, der Schweizer Aktienmarkt (SPI) um 13.8 %. Diese Entwicklung zeigt, dass die grosse Angst vor einem Crash im Euro-Ausland einer gewissen Zuversicht in eine wirtschaftliche Erholung gewichen ist.

Zusammen mit der Dividende von CHF 68 erreichten die Aktien der Warteck Invest im Jahr 2012 eine positive Gesamtrendite von 2.0 % (SXI Real Estate-Index: bei 7.9 %, SPI: 17.7 %). Die Dividendenrendite der Warteck-Titel, berechnet auf dem Jahresanfangskurs, lag im Berichtsjahr bei 3.7 %. Die Zahl der eingetragenen Aktionäre am Bilanzstichtag stieg gegenüber dem Vorjahr um 2.4 % auf 1‘878.

Dividende: konstant hoch

Das nachhaltige Konzernergebnis sowie die solide Eigenkapitalsituation veranlassen den Verwaltungsrat, der Generalversammlung vom 29. Mai 2013 eine konstant hohe Dividende von CHF 68 pro Namenaktie zu beantragen, was wiederum eine Dividendenrendite auf dem Jahresanfangskurs von 3.7 % ergibt. Die Ausschüttung von total CHF 10.1 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 89 % des Konzernergebnisses.

Ausblick: vorsichtig optimistisch

Nach wie vor steht die Schweizer Wirtschaft wegen der kritischen Verfassung vieler ausländischer Volkswirtschaften und Handelspartner sowie gewisser politischer Entwicklungen im Inland vor grossen Herausforderungen. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken dennoch weiterhin zuversichtlich in die Zukunft und beurteilen die Aussichten für eine erfolgreiche Entwicklung der Gesellschaft als gut. Die finanzielle Verfassung des Unternehmens ist ausgesprochen solide. Die Eigenkapitalquote liegt bei 42 %. Auch die Ertragslage präsentiert sich robust und nachhaltig. 44 % der Einnahmen stammen aus der weniger konjunkturabhängigen und mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Weitere 40 % stammen aus Mietverträgen mit festen Laufzeiten, von welchen wiederum rund 48 % noch bis ins Jahr 2016 oder länger laufen. Das attraktive Immobilien-Portfolio, zurzeit bestehend aus 40 Wohn- und Geschäftsliegenschaften in 8 Kantonen, ist geografisch gut diversifiziert und weist eine Leerstandsquote weit unter dem Branchenschnitt aus. Auch die Kostenseite ist unter Kontrolle. Die Organisation der Gesellschaft ist äusserst schlank ausgestaltet. Der Immobilienaufwand als bedeutender Ergebnistreiber auf der Kostenseite weist dank einem professionellen Portfolio- und Facility-Management ein gutes Verhältnis zu den Einnahmen auf. Den bedeutendsten Kostenblock stellen die Fremdkapitalzinsen dar, wodurch dem Management des Zinsänderungsrisikos grösste Bedeutung zukommt. Der durchschnittliche, kapitalgewichtete Zinssatz für Fremdkapital lag im Berichtsjahr bei 3.07%. Dank dem Einsatz von Zinssatz-Swaps liegt die durchschnittliche Zinsbindung zurzeit bei knapp 10 Jahren.

Auch in Zukunft geht es der Unternehmensleitung darum, das Immobilien-Portfolio nachhaltig weiter zu entwickeln. Die Leerstände sollen weiterhin tief gehalten und es sollen neue Ertragspotenziale identifiziert und erschlossen werden, sowohl durch Akquisition wie auch durch Investitionen in den Liegenschaftenbestand. Dabei wird jedoch die bisherige, vorsichtige und auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Anlagepolitik weiterhin konsequent verfolgt. Im Rahmen der gültigen Anlagerichtlinien werden in besonders erfolgsversprechenden Fällen auch Projekte in Betracht gezogen.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest gehen davon aus, dass der solide Liegenschaftenbestand mit ausserordentlich hohem Vermietungsgrad erlaubt, die bisherige Dividendenausschüttung mittelfristig aufrecht zu erhalten.

Konzernrechnung zum Download

Die Konzernrechnung 2012 (Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapitalnachweis) steht auf unserer Homepage www.warteck-invest.ch unter der Rubrik „Media Relations“ à „Medienmitteilungen/Publikationen“ ab sofort zum Download im pdf-Format zur Verfügung.

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

		2012	2011	Veränderung
Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT)	Mio. CHF	21.0	23.5	-10.5 %
EBIT exkl. Neubewertungseffekt	Mio. CHF	19.3	21.4	-9.9 %
Konzerngewinn vor Steuern	Mio. CHF	13.5	15.7	-14.0 %
Konzerngewinn	Mio. CHF	11.3	13.0	-12.9 %
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt¹	Mio. CHF	9.9	11.3	-12.4 %

Fremdfinanzierungsgrad²	%	57.8	58.9	-1.8 %
Eigenkapitalquote	%	42.2	41.1	+2.7 %
Eigenkapitalrendite³	%	5.4	6.3	-14.3 %

Marktwert Immobilien-Portfolio	Mio. CHF	489.5	498.4	-1.8 %
Leerstandsquote⁴	%	2.4	2.2	+11.4 %
Bruttorendite⁵	%	5.6	5.9	-5.2 %
Nettorendite⁶	%	4.8	5.1	-6.5 %
Performance⁷	%	5.1	5.5	-8.5 %

Börsenkapitalisierung	Mio. CHF	270.0	274.7	-1.7 %
im Verhältnis zum inneren Wert		1.29	1.32

Personalbestand am 31.12.		13	13	+/-0.0 %
in Stellenprozenten	%	1‘150	1‘130	+1.8 %

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁴Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁵Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁶Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Titel

			2012	2011	Veränderung
Namenaktie	Kurs am 31.12.	CHF	1‘818	1‘850	-1.7 %
	Innerer Wert	CHF	1‘412	1‘404	+0.6 %
	Agio⁸	%	+28.8	+31.8
	Konzerngewinn pro Titel	CHF	76.10	87.40	-12.9 %
	Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E)		23.9	21.2
	Performance seit 01.01.⁹	%	2.0	7.1

⁸Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

⁹Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.

Wichtige Termine
Mittwoch, 20. März 2013, 9.30 Uhr	Medien- und Finanzanalystenkonferenz, Zürich
Mittwoch, 29. Mai 2013, 17.00 Uhr	123. ordentliche Generalversammlung, Basel

Medienitteilung (PDF)

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Daniel Petitjean, Geschäftsführer

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