Geschäftsjahr 2010
- Steigerung des Konzerngewinns auf CHF 14.4 Mio. (+18.1 %)
- Eigenkapitalrendite von 7.1 %
- Weiterhin tiefe Leerstandsquote von 2.8 %
- Ausbau des Immobilien-Portfolios auf CHF 492.7 Mio. (+5.9 %)
- Gesamtrendite der Aktie von 9.2 %
- Erhöhung der Dividende auf CHF 67.-
- Wechsel im Verwaltungsrat
Ertragslage: stabile Mieterträge, weitere Senkung der Leerstände
Die Ertragslage erwies sich im Berichtsjahr als stabil. Die Soll-Mietzinseinnahmen konnten trotz grösserer verkaufsbedingter Abgänge aufgrund von Zukäufen und neuen Einnahmen aus fertig gestellten Projekten mit CHF 27.7 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres gehalten werden (CHF 27.8 Mio.). Die Leerstände konnten weiter reduziert werden auf CHF 0.8 Mio. (VJ CHF 0.9 Mio.), was einer unter dem Branchenschnitt liegenden Leerstandsquote von lediglich 2.8 % entsprach. Die Netto-Mieterträge lagen damit ebenfalls auf Vorjahreshöhe und erreichten CHF 26.9 Mio. (VJ CHF 26.9 Mio.). Von den gesamten Mieterträgen stammten 44 % (VJ 45 %) aus der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung, 23 % (VJ 21 %) entfielen auf die Büronutzung und 12 % (VJ 12 %) auf Verkaufsflächen. Die restlichen 21 % der Einnahmen stammten aus Parkplätzen, Gastro- und Gewerbeflächen sowie Lagernutzung.
Immobilien-Portfolio: weitere Bereinigungen sowie Ausbau, gute Rendite
Das Portfolio wurde im Berichtsjahr weiter bereinigt und ausgebaut. Insgesamt wurden sieben Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 48.0 Mio. verkauft, darunter die Liegenschaften am Riehenring in Basel mit dem darauf vorgesehenen Hochhausprojekt. Diese Devestitionen konnten durch Zukäufe von vier Liegenschaften mit einem Marktwert in Höhe von total CHF 69.0 Mio. und Investitionen in den Bestand im Umfang von CHF 6 Mio. jedoch mehr als kompensiert werden. Gekauft wurden zwei Wohnüberbauungen in Rickenbach (SO) und in Riehen bei Basel sowie eine Büroliegenschaft in Gossau (SG) und eine Büroliegenschaft in Buchs (AG). Das Portfolio wies damit zum Stichtag einen Marktwert von CHF 492.7 Mio. auf, was einer Zunahme von 5.9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht (VJ CHF 465.1 Mio.).
Durch diese Zukäufe und Verkäufe konnte die geografische Diversifikation weiter erhöht werden. Am Bilanzstichtag waren die Liegenschaften auf acht Kantone in der Deutschschweiz verteilt. Die Bedeutung der beiden Investitionsschwerpunkte Basel-Nordwestschweiz und Zürich-Zug hat dadurch etwas abgenommen. 45 % (VJ 52 %) der Marktwerte befanden sich noch in den Kantonen Basel-Stadt und Basel-Landschaft. Auf die Kantone Zürich, Zug und Aargau entfielen 42 % (VJ 44 %) der Marktwerte, die übrigen 13 % auf die Kantone St. Gallen, Schaffhausen und Solothurn.
Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im Berichtsjahr bei 5.06 % (VJ 5.29 %). Die Performance, welche auch den Neubewertungseffekt berücksichtigt, erreichte den Wert von 5.09 % (VJ 5.52 %).
Konzernergebnis: robustes operatives Ergebnis, höchster Gewinn der Firmengeschichte
Aufgrund der konstanten Mieteinnahmen lag auch der betriebliche Ertrag insgesamt mit CHF 26.9 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres (CHF 27.0 Mio.). Der Immobilienaufwand, welcher sich aus den Ausgaben für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften zusammensetzt, stieg gegenüber dem Vorjahr um 9.2 % auf CHF 4.4 Mio. (VJ CHF 4.1 Mio.). Daneben wurden CHF 2.0 Mio. (VJ CHF 1.3 Mio.) für Instandsetzungen investiert und aktiviert. Damit wurden insgesamt 23.4 % der Soll-Mietzinseinnahmen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung des Portfolios ausgegeben (VJ 19.3 %). Ohne die aktivierten Ausgaben entsprach der erfolgswirksame Immobilienaufwand 16.0 % der Soll-Mietzinsen (VJ 14.6 %), was einem gesunden Aufwand-Ertrags-Verhältnis entspricht.
Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer Netto-Aufwertung des Liegenschaftenbestandes um CHF 0.8 Mio. bzw. 0.2 %. (VJ CHF 1.5 Mio. bzw. 0.3 %). Der Personalaufwand lag mit CHF 2.2 Mio. auf der Höhe des Vorjahres (CHF 2.2 Mio.). Am Bilanzstichtag waren 13 Mitarbeiter mit insgesamt 1'190 Stellenprozenten beschäftigt (VJ 12 Mitarbeiter mit 1'140 Prozenten). Der sonstige Betriebsaufwand lag um 11.8 % über dem Vorjahr und machte CHF 1.0 Mio. aus (VJ 0.9 Mio.).
Das operative Ergebnis (Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern, EBIT) erwies sich damit erneut als robust. Ohne Neubewertungseffekt kam der EBIT auf CHF 19.2 Mio. zu liegen (VJ CHF 19.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der Neubewertungen lag der EBIT bei CHF 20.0 Mio. (VJ CHF 21.3 Mio.). Die EBIT-Marge betrug damit 72.1 % (inkl. Neubewertungen) bzw. 69.5 % (exkl. Neubewertungen). Der Netto-Finanzaufwand blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant bei CHF 7.3 Mio. (VJ CHF 7.3 Mio.). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital lag im Berichtsjahr bei 3.09 % (VJ 3.17 %). Gleichzeitig konnte die kapitalgewichtete Restlaufzeit der Kredite (Duration) auf sechs Jahre erhöht werden. Das Übrige Ergebnis leistete im Berichtsjahr mit CHF 6.1 Mio. (VJ CHF 0.5 Mio.) einen wesentlichen Ergebnisbeitrag. Es bestand zur Hauptsache aus Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften. Der Konzerngewinn konnte schliesslich gegenüber dem Vorjahr um 18.1 % gesteigert werden auf CHF 14.4 Mio. (VJ CHF 12.2 Mio.) und stellt damit das beste Ergebnis in der Geschichte der Warteck Invest AG dar. Dies entspricht einer Rendite auf dem Eigenkapital von 7.1 % (VJ 6.1 %).
Projekte: erfolgreicher Abschluss einer Sanierung, Planung von drei neuen Projekten
Die zweite Etappe der Totalsanierung einer Überbauung in Hausen (AG) konnte erfolgreich im geplanten Zeit- und Kostenrahmen abgeschlossen werden. Sämtliche 35 sanierten Wohnungen konnten am Markt neu platziert werden.
Im Sinne der Strategie, durch die Sanierung älterer Liegenschaften und Überbauungen Mehrwert zu schaffen, wurde im Berichtsjahr mit der Planung von zwei weiteren Sanierungsprojekten begonnen. Ab April 2011 wird eine Wohnüberbauung in Niederlenz (AG) mit 32 Wohnungen aus dem Baujahr 1985 in zwei Etappen einer Totalsanierung unterzogen. Im Sommer 2011 wird mit der Sanierung einer Wohnliegenschaft in Basel mit 20 Wohnungen begonnen.
Für die ab 2013 geplante Sanierung bzw. den Teilneubau der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in der Basler Innenstadt wurde bereits im März 2010 die Baubewilligung erteilt. Dagegen wurde erwartungsgemäss Rekurs erhoben von Seiten des Heimatschutzes und des Mieterverbandes. Der Entscheid der ersten Instanz über diese Rekurse ist zur Zeit noch hängig.
Diese drei Projekte stellen ein Investitionsvolumen (Baukosten ohne Land) in Höhe von rund CHF 16 Mio. dar. Weitere Informationen zu den laufenden Projekten können unserer Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.
Aktien der Warteck Invest: besser als der Gesamtmarkt, Performance von 9.2 %
Die Namenaktien der Warteck Invest haben sich im Berichtsjahr nahezu im Gleichschritt mit dem schweizerischen Immobilienmarkt (Aktien und Fonds), aber deutlich besser als der Gesamtaktienmarkt entwickelt. Die Titel schlossen am 31.12.2010 mit CHF 1'790, was einer Kurssteigerung gegenüber dem Jahresbeginn von 5.4 % entsprach. Im gleichen Zeitraum legte der schweizerische Immobilienmarkt (SXI Real Estate-Index) um 5.6 % zu, der Schweizer Aktienmarkt (SPI) verlor dagegen 1.2 %.
Zusammen mit der Dividende von CHF 65 erreichten die Warteck Invest-Aktien eine Gesamtrendite von 9.2 % (vgl. SXI Real Estate-Index 9.3 %, SPI 1.5 %). Die Dividendenrendite, berechnet auf den Jahresanfangskurs, lag bei 3.8 %.
Dividende: Erhöhung der Ausschüttung
Das gute Konzernergebnis sowie die solide Eigenkapitalsituation veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung die Erhöhung der Dividende auf CHF 67 pro Namenaktie zu beantragen (VJ CHF 65). Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 69 % des Konzernergebnisses.
Verwaltungsrat: Ersatzwahl eines Mitgliedes
An der diesjährigen Generalversammlung vom 18. Mai 2011 endet die Amtszeit des Verwaltungsratsmitgliedes Dr. Reto Cina. Herr Dr. Cina gehörte dem Gremium seit 1993 an und verzichtet auf eine Wiederwahl. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung danken Herrn Dr. Reto Cina für seine langjährige und wertvolle Mitarbeit.
Als Nachfolger schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Herrn Dr. Marcel Rohner vor. Herr Dr. Rohner hat Jahrgang 1964, ist Schweizer Bürger und promovierter Ökonom (Dr. oec. publ.). Er gehörte von 2002-2009 der Konzernleitung der UBS AG an und war von 2007-2009 deren CEO.
Ausblick: vorsichtig optimistisch
Die Aussichten für eine weiterhin prosperierende Entwicklung der Gesellschaft sind gut. Die finanzielle Verfassung ist ausgesprochen solide. Die Eigenkapitalquote liegt bei 41 %. Auch die Ertragslage kann als robust und nachhaltig eingestuft werden. 44 % der Einnahmen stammen aus der weniger konjunkturabhängigen und mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Weitere 43 % stammen aus Mietverträgen mit festen Laufzeiten, von welchen über die Hälfte noch fünf oder mehr Jahre dauern. Das Immobilien-Portfolio ist geografisch gut diversifiziert und weist zurzeit eine Leerstandsquote weit unter dem Branchenschnitt aus. Bedeutende Debitorenverluste müssen ebenfalls nicht befürchtet werden, da keine Klumpenrisiken in der Mieterschaft bestehen. Auch die Kostenseite ist im Lot. Dank einer schlanken Organisation konnten die Kosten für das Personal und den Betriebsaufwand in den letzten Jahren im Verhältnis zu den Einnahmen kontinuierlich gesenkt werden. Beim Immobilienaufwand, der einen bedeutenden Ergebnistreiber darstellt, muss nicht mit Überraschungen gerechnet werden, da die Liegenschaften laufend von einem professionellen Team im Rahmen des Portfolio und Facility Managements unterhalten und instandgesetzt werden. Schliesslich kommt dem Management des Zinsänderungsrisikos grosse Bedeutung zu, da der Aufwand für Fremdkapitalzinsen den grössten Kostenblock darstellt. Das Zinsänderungsrisiko ist aber bei einer Duration der Kredite von sechs Jahren und einem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz von 3.09 % für die kommenden Jahre gut abgesichert.
Mit einer hypothekarischen Belehnung von zur Zeit 51 % kann das Immobilien-Portfolio mit der gegebenen Kapitalstruktur zudem substantiell um gut CHF 100 Mio. ausgebaut werden, bis die in der Strategie festgelegte Fremdkapitalgrenze von 60 % erreicht ist. Es ist vorgesehen, durch weitere Zukäufe und Investitionen in den Bestand die Ertragskraft der Gesellschaft kontinuierlich weiter zu stärken.
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest sind aufgrund der dargelegten Ausgangslage optimistisch für die Zukunft der Gesellschaft und überzeugt, dass die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig fortgesetzt werden kann.
Konzernrechnung zum Download
Die Konzernrechnung 2010 (Bilanz, Erfolgsrechnung, Geldflussrechnung und Eigenkapitalnachweis) steht auf unserer Homepage www.warteck-invest.ch unter der Rubrik „Media Relations“„Medienmitteilungen/Publikationen“ ab sofort zum Download im pdf-Format zur Verfügung.
Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio
| 2010 | 2009 | Veränderung | |
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Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 20.0 | 21.3 | -6.2 % | |
EBIT exkl. Neubewertungseffekt | 19.2 | 19.8 | -3.0 % | |
Konzerngewinn vor Steuern | 18.7 | 14.5 | +28.9 % | |
Konzerngewinn | 14.4 | 12.2 | +18.1 % | |
Konzerngewinn exkl. Neubewertungseffekt | 13.9 | 11.0 | +26.4 % | |
| ||||
Fremdfinanzierungsgrad1 | 59.2 % | 57.4 % | +3.2 % | |
Eigenkapitalquote | 40.8 % | 42.6 % | -4.2 % | |
Eigenkapitalrendite2 | 7.1 % | 6.1 % | +15.8 % | |
| ||||
Marktwert Immobilien-Portfolio | 492.7 | 465.1 | +5.9 % | |
Leerstandsquote3 | 2.8 % | 3.3 % |
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Bruttorendite4 | 6.0 % | 6.2 % |
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Nettorendite5 | 5.1 % | 5.3 % |
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Performance6 | 5.1 % | 5.5 % |
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| ||||
Börsenkapitalisierung | 265.8 | 252.3 | +5.4 % | |
im Verhältnis zum inneren Wert | 1.29 | 1.26 |
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Personalbestand am 31.12. | 13 | 12 | +8.3 % | |
in Stellenprozenten | 1’150 % | 1’140 % | +4.4 % | |
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In Millionen Schweizer Franken | ||||
2Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals
3Leerstände in Prozenten der Sollmieterträge (nur Renditeliegenschaften)
4Sollmieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
5Nettomieterträge abzüglich Betriebskosten/Instandhaltung in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
6Nettomieterträge abzüglich Betriebskosten/Instandhaltung/Instandsetzung zuzüglich Netto-Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)
Kennzahlen Titel
| 2010 | 2009 | Veränderung | |
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Namenaktie | Kurs am 31.12. | 1’790 | 1’699 | +5.4 % |
| Höchst | 1’875 | 1’770 |
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| Tiefst | 1’655 | 1’300 |
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| Innerer Wert | 1’383 | 1’351 | +2.4 % |
| Agio1 | +29.4 % | +25.8 % |
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| Konzerngewinn pro Titel | 97.15 | 82.30 | +18.1 % |
| Kurs-Gewinn-Verhältnis (P/E) | 18.4 | 20.6 |
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| ||||
| Performance p.a.2 | 9.2 % | 19.4 % |
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| Performance p.a. letzte 3 Jahre2 | 9.0 % | 6.3 % |
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| Performance p.a. letzte 5 Jahre2 | 6.8 % | 5.1 % |
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In Schweizer Franken | ||||
2Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.
Wichtige Termine | |
Freitag, 25. März 2011, 09.30 Uhr | Medien- und Finanzanalystenkonferenz, Zürich |
Mittwoch, 18. Mai 2011, 17.00 Uhr | 121. ordentliche Generalversammlung, Basel |
Weitere Auskünfte und zusätzliche Informationen
Dr. Christoph M. Müller, Präsident des Verwaltungsrates
Tel. +41 (44) 221 08 00
Fax +41 (44) 221 08 02
Daniel Petitjean, Geschäftsführer
Tel. +41 (61) 690 92 20
Fax +41 (61) 690 92 30
daniel.petitjean@warteck-invest.ch
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