26. März 2010, 07:00 Uhr

Geschäftsjahr 2009

Medienmitteilung

26. März 2010, 07.00 Uhr

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Geschäftsjahr 2009

  • Steigerung des Konzerngewinns auf CHF 12.2 Mio. (+10.9 %)
  • Eigenkapitalrendite von 6.1 %
  • Weiterhin tiefe Leerstandsquote von 3.3 %,
  • Ausbau des Immobilien-Portfolios auf CHF 465.1 Mio. (+5.3 %)
  • Verkauf des Hochhausprojektes am Riehenring in Basel
  • Gesamtrendite der Namenaktie von 19.4 %
  • Erhöhung der Dividende auf CHF 65.- pro Namenaktie

Ertragslage: Steigerung der Mieterträge, anhaltend tiefe Leerstände

Die Ertragslage erwies sich im Berichtsjahr als robust und grösstenteils resistent gegen die Auswirkungen der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Die Netto-Mieterträge konnten gegenüber der Vorperiode um 9.9 % gesteigert werden auf CHF 26.8 Mio. (VJ CHF 24.4 Mio.). Ursächlich für die Ertragssteigerung waren vor allem neue Einnahmen aus den Zukäufen von drei Liegenschaften und aus zwei fertig gestellten Projekten. Der Anteil der mit weniger Risiken behafteten Einnahmen aus Wohnnutzung stieg auf 45 % (VJ 42 %). Die Leerstände konnten im Berichtsjahr weiter gesenkt werden auf einen im Branchenvergleich ausgezeichneten Wert von 3.3 %.

 

Immobilien-Portfolio: Ausbau des Bestandes, gute Rendite der Liegenschaften

Im Berichtsjahr wurden drei Liegenschaften gekauft und zwei veräussert. Erworben wurde ein Wohn- und Geschäftshaus in Rorschach (SG), ein Wohnhaus in Basel sowie eine Büroliegenschaft in Schaffhausen. Veräussert wurden zwei nicht mehr strategiekonforme Liegenschaften in Basel. Am Bilanzstichtag lagen damit noch 52 % der Marktwerte im Wirtschaftsraum Nordwestschweiz (VJ 55 %) und 44 % (VJ 45 %) im Wirtschaftsraum Zürich/Zug. Die restlichen 4 % entfielen auf die Kantone St. Gallen und Schaffhausen.

 

Das Portfolio wies zum Jahresende einen Marktwert von CHF 465.1 Mio. auf, was einer Zunahme gegenüber dem Vorjahr von 5.3 % entspricht (VJ CHF 441.8 Mio.). Die Nettorendite auf den Anlageobjekten lag im Berichtsjahr bei guten 5.3 % (VJ 5.2 %). Die Performance, welche auch den Neubewertungseffekt berücksichtigt, erreichte den ansehnlichen Wert von 5.5 % (VJ 6.0 %).

 

Nach dem Bilanzstichtag kam es zu weiteren Bewegungen im Portfolio. Per 1. Januar 2010 wurde eine Entwicklungsliegenschaft in Neftenbach (ZH) sowie eine Liegenschaft mit unterdurchschnittlichem Potenzial in Liestal (BL) verkauft.

 

Zu einer bedeutenden Transaktion kommt es zudem im Oktober des laufenden Jahres 2010. Nachdem der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung entschieden haben, das Hochhausprojekt am Riehenring in Basel nicht selbst zu realisieren, wurde im Rahmen einer Investorensuche der UBS Immobilienfonds SIMA als geeigneter Investor ausgewählt. Im bereits unterzeichneten Kaufvertrag wurde der Erwerb des Areals am Riehenring mit den darauf befindlichen Liegenschaften sowie dem Hochhausprojekt per 1.Oktober 2010 vereinbart.

 

Konzernergebnis: Steigerung des Gewinnes, gute Eigenkapitalrendite

Aufgrund der höheren Mieteinnahmen konnten die betrieblichen Erträge im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 9.2 % gesteigert werden auf CHF 27.0 Mio. (VJ CHF 24.7 Mio.). Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten sowie den Aufwendungen für den Unterhalt, nahm gegenüber der Vorperiode um 21.0 % auf CHF 4.1 Mio. zu (VJ CHF 3.4 Mio.). Daneben wurden CHF 1.3 Mio. für Instandsetzungsarbeiten ausgegeben und aktiviert. Insgesamt wurden damit im Berichtsjahr 19.3 % der Sollmietzinseinnahmen ausgegeben für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung der Liegenschaften (VJ 16.1 %). Das Portfolio weist damit ein gesundes Aufwand-Ertragsverhältnis auf. Die periodische Neubewertung durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer Netto-Aufwertung des Liegenschaftenbestandes um CHF 1.5 Mio. bzw. 0.3 %. (VJ CHF 2.8 Mio. bzw. 0.6 %). Der Personalaufwand nahm gegenüber der Vorperiode um 6.8 % auf rund CHF 2.2 Mio. zu (VJ CHF 2.0 Mio.). Am Bilanzstichtag lag der Personalbestand bei 12 Mitarbeitern mit insgesamt 1'140 Stellenprozenten. Der Sonstige Betriebsaufwand machte CHF 0.9 Mio. aus, was 8.1 % höher ist als im Vorjahr (VJ CHF 0.8 Mio.).

 

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) ohne Neubewertungseffekt betrug CHF 19.8 Mio. und lag damit um 7.4 % über dem Vorjahreswert (VJ CHF 18.5 Mio.). Unter Berücksichtigung des Neubewertungseffektes lag der EBIT wie im Vorjahr bei CHF 21.3 Mio. (VJ CHF 21.3 Mio.). Zur Finanzierung der Akquisitionen und Projekte wurde der Kreditbestand auf CHF 230.9 Mio. erhöht (VJ CHF 211.3 Mio.). In der Folge stieg auch der Netto-Finanzaufwand um 12.7 % auf CHF 7.3 Mio. (VJ CHF 6.4 Mio.). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital lag im Berichtjahr bei 3.17 % (VJ 3.18 %) bei einer kapitalgewichteten Restlaufzeit der Kredite am Bilanzstichtag von 5 Jahren und 7 Monaten. Das übrige Ergebnis trug rund CHF 0.5 Mio. zum Erfolg bei und bestand im Wesentlichen aus Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften. Der Konzerngewinn konnte schliesslich gegenüber dem Vorjahr um 10.9 % gesteigert werden auf CHF 12.2 Mio. (VJ CHF 11.0 Mio.). Dies entspricht einer Rendite auf dem Eigenkapital von guten 6.1 %.

 

Projekte: Abschluss von zwei Projekten, Planung von zwei neuen Projekten

Im Berichtsjahr konnten zwei Projekte erfolgreich, d.h. termingerecht und innerhalb der geplanten Kosten, abgeschlossen werden. Der Neubau des Geschäftshauses an der Falknerstrasse 35 in Basel wurde Mitte Jahr fertig gestellt. Im September wurde hier auf drei Geschossen die grösste „Marc O’Polo“-Boutique der Schweiz eröffnet.

 

Die 1. Etappe der Totalsanierung einer Überbauung in Hausen (AG) konnte in der Berichtsperiode ebenfalls planmässig abgeschlossen werden. Neben der Erneuerung von Küchen, Bäder und der gesamten Haustechnik wurde die Liegenschaft energetisch saniert und mit einer Solaranlage für die Warmwasseraufbereitung ausgestattet. Sämtliche 14 sanierten und im Grundriss optimierten Wohnungen konnten in kurzer Zeit wieder neu vermietet werden. Aufgrund des Erfolges wurde noch im Berichtsjahr mit der Planung und Vorbereitung der 2. Sanierungsetappe begonnen, welche 35 Wohnungen umfasst. Die Bauarbeiten sind seit Anfang März 2010 im Gang.

 

Das zweite Projekt, mit dessen Planung im Berichtsjahr begonnen wurde, betrifft die Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel. Diese über 100-jährigen Gebäude müssen totalsaniert und teilweise neu gebaut werden. Dabei sollen die für das Stadtbild wertvollen Fassadenfronten am Steinenberg erhalten bzw. rekonstruiert und aufgewertet werden. Aufgrund laufender Mietverträge wird mit den Bauarbeiten voraussichtlich erst im 2013 begonnen.

 

Weitere Informationen zu den laufenden Projekten können unserer Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.

 

Warteck Invest-Aktien: sicherer Wert in der Krise, Gesamtrendite von 19.4 %

Auch im zweiten Jahr der Finanz- und Wirtschaftskrise stellten die Aktien der Warteck Invest einen sicheren Wert dar und legten sogar deutlich zu. Der Titel schloss am 31.12.2009 bei einem Kurs von CHF 1’699, was einer Kurssteigerung gegenüber dem Jahresanfangskurs von 15.2 % entsprach. Der SPI legte im gleichen Zeitraum um 14.9 % zu. Zusammen mit der Dividende von CHF 62 erreichten die Warteck Invest-Titel eine Gesamtrendite von 19.4 % (SPI 18.5 %). Die Dividendenrendite (auf Basis Jahresanfangskurs) betrug attraktive 4.2 %.

 

Dividende: Erhöhung der Ausschüttung

Das gute Konzernergebnis, die robuste Ertragslage sowie die solide Eigenkapitalsituation erlauben es dem Verwaltungsrat, der Generalversammlung vom 19. Mai 2010 die Erhöhung der Dividende auf CHF 65 pro Namenaktie zu beantragen (VJ CHF 62). Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 79.0 % des Konzernergebnisses.


Ausblick: vorsichtig optimistisch

Die Gesellschaft befindet sich in einer guten Ausgangslage für eine weiterhin positive Entwicklung. Die Ertragsaussichten sind intakt. 45 % der Mieteinnahmen stammen aus der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Weitere 40 % der Mieteinnahmen sind durch Mietverträge mit festen Laufzeiten gebunden. Das Immobilien-Portfolio ist geografisch gut diversifiziert. In der Mieterschaft bestehen keine Klumpenrisiken, der Anteil der grössten fünf Mieter am Gesamtertrag beträgt 16 %. Die Leerstandsquote liegt bei äusserst tiefen 3.3 %, eine negative Entwicklung zeichnet sich nicht ab. Auf der anderen Seite sind dank einer schlanken Organisation und effizienten Betriebsstrukturen die Kosten im Griff. Die grössten Kostenblöcke stellen der Immobilien- und der Finanzaufwand dar. Durch ein professionelles Facility- und Portfolio-Management beträgt das Aufwand-Ertragsverhältnis der Liegenschaften seit Jahren unter 20 % der Sollmietzinseinnahmen. Das Zinsänderungsrisiko ist bei einem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz von 3.17 % und einer kapitalgewichteten Laufzeit der Kredite von über 5 Jahren ebenfalls gut abgesichert. Durch weitere Zukäufe und die Realisierung von Projekten wird die Ertragskraft der Gesellschaft zudem kontinuierlich weiter gestärkt.

 

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest sind aufgrund der dargelegten Ausgangslage optimistisch für die Zukunft der Gesellschaft, auch wenn die globale Wirtschaftskrise noch nicht überwunden sein dürfte. Die Firmenleitung ist überzeugt, dass die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig fortgesetzt werden kann.

 

 

 

Konzernrechnung zum Download

Die Konzernrechnung 2009 (Bilanz, Erfolgsrechnung und Geldflussrechnung) steht auf unserer Homepage www.warteck-invest.ch unter der Rubrik „Media Relations“ - „Medienmitteilungen/Publikationen“ ab sofort zum Download im pdf-Format zur Verfügung.