Bericht über das 1. Halbjahr 2018

Semesterergebnis gesteigert

Warteck Invest erwirtschaftete im ersten Halbjahr 2018 ein Betriebsergebnis (EBIT) von CHF 13.9 Mio., was einem Plus von 16.7% gegenüber dem Vorjahr entspricht (CHF 11.9 Mio.). Zu diesem Ergebnis trugen vor allem ein um 5.0% höherer Erfolg aus Vermietung von CHF 14.4 Mio. (CHF 13.7 Mio.) und das Ergebnis aus Neubewertung von CHF 1.6 Mio. (CHF 0.2 Mio.) bei. Der Konzerngewinn stieg gegenüber dem Vorjahr gar um 28.6% auf CHF 8.4 Mio. (CHF 6.6 Mio.). Dies stellt das höchste Semesterergebnis der Firmengeschichte dar. Ohne die Berücksichtigung der Neubewertungen erhöhte sich der Konzerngewinn mit CHF 7.2 Mio. gegenüber dem Vorjahr um 12.5% (CHF 6.4 Mio.). Die Eigenkapitalrendite lag bei 5.7%.

Mehr Mieteinnahmen, höherer Erfolg aus Vermietung

Die Soll-Mieterträge stiegen im Berichtszeitraum um 6.8% auf CHF 17.3 Mio. (CHF 16.2 Mio.). Diese Steigerung ist zurückzuführen auf Akquisitionen und die Fertigstellung von Projekten im Vorjahr und im Berichtszeitraum. Die Leerstände erhöhten sich insbesondere infolge längerer Absorptionszeiten bei den Neubauprojekten auf 4.7% (3.8%). Die Ist-Mieterträge stiegen dennoch um 5.0% auf CHF 16.4 Mio. (CHF 15.6 Mio.).

Die geografische Verteilung des Portfolios auf 11 Kantone sowie der Nutzungsmix der Mietobjekte gewährleisten eine angemessene Diversifikation und Risikobegrenzung. Die Mietzinseinahmen stammten zu 43.4% (Vorjahr 41.1%) aus Wohnungen und zu 26.7% (Vorjahr 28.5%) aus Büronutzung. Auf Verkaufsflächen entfielen 13.6% (Vorjahr 14.5%) und auf gewerbliche Nutzung 3.4% (Vorjahr 3.5%). Die restlichen rund 13% der Einnahmen flossen aus Gastronomieflächen, Parkplätzen und Lagerflächen.

Die Ausgaben für Betrieb und Unterhalt der Liegenschaften betrugen im Berichtszeitraum CHF 1.9 Mio. (CHF 1.8 Mio.), was 11.0% der Soll-Mieten ausmachte und damit auf Vorjahreshöhe liegt (11.4%). Die Bruttorendite des Portfolios (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert) lag im Berichtszeitraum bei 4.9% (5.0%). Die Nettorendite (Bruttorendite abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt) reduzierte sich leicht auf 4.1% (4.2%). Die Performance (Nettorendite zuzüglich Neubewertungsergebnis) erhöhte sich hingegen aufgrund des Erfolgs aus den Neubewertungen auf 4.4% (4.3%).

Finanzaufwand deutlich reduziert

Der Netto-Finanzaufwand reduzierte sich im Berichtszeitraum um 13.7% auf CHF 3.3 Mio. (CHF 3.9 Mio.). Der durchschnittliche kapitalgewichtete bezahlte Zinssatz für Fremdkapital konnte gegenüber der Vergleichsperiode ebenfalls deutlich auf 1.78% gesenkt werden (2.33%). Die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung der Kredite lag per 30. Juni 2018 bei über 8 Jahren. Damit ist das Zinsänderungsrisiko nach wie vor mittelfristig gut abgesichert. Die hypothekarische Belehnung der Liegenschaften betrug am Stichtag 53.4% (51.1%).

Immobilien-Portfolio weiter ausgebaut

Der Marktwert des Portfolios konnte im Berichtszeitraum um 1.5% auf CHF 728.2 Mio. gesteigert werden (31.12.2017: CHF 717.7 Mio.). Diese Steigerung resultierte zur Hauptsache aus den Investitionen in Sanierungs- und Neubauprojekte in Höhe von CHF 9.3 Mio. sowie aus dem positiven Resultat der Neubewertungen von CHF 1.6 Mio.

Im Berichtszeitraum wurde keine Liegenschaft akquiriert. Dagegen konnte im laufenden 2. Semester bereits eine Akquisition getätigt werden. Per 1. August erfolgte der Kauf der Liegenschaft Hauptstrasse 50 in Binningen BL. Die gut gelegene Liegenschaft mit Baujahr 1986 umfasst 9 Wohnungen in den Obergeschossen und zwei Geschäftsräume im Erdgeschoss. Sie ist vollvermietet und generiert einen Soll-Mietertrag von jährlich rund TCHF 230.

Planmässiger Abschluss Neubauprojekt und Fortschritte bei Quartierplanverfahren in Muttenz

Das Neubauprojekt an der St. Gallerstrasse 25-31 in Wil SG konnte im Juli planmässig fertiggestellt werden. Die 81 neuen Wohnungen werden jährlich Mietzinseinnahmen (nach Abzug der Baurechtszinsen) von rund CHF 1.5 Mio. generieren. Das Baukostenvolumen für dieses Projekt betrug rund CHF 29 Mio. und lag damit im budgetierten Kostenrahmen. Die Absorption neuer Wohnungen dauert zwar im aktuellen Marktumfeld erwartungsgemäss länger als noch vor einigen Jahren. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung waren hier aber bereits über die Hälfte der Wohnungen vermietet.

Das Quartierplanverfahren zur Entwicklung einer Baulandparzelle im Rahmen der kantonal bedeutenden Arealentwicklung «Hagnau-Schänzli» in Muttenz BL hat im Berichtszeitraum eine wichtige Hürde genommen. Die Gemeindeversammlung hat im Juni allen drei Quartierplänen zugestimmt. Damit kann die Planung weiter vorangetrieben werden. Die Quartierplanung sieht auf der Parzelle von Warteck Invest ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Volumen von rund 12'000 m2 Bruttogeschossfläche vor. Mit der Realisation eines derartigen Projekts kann aber wegen der temporären und entschädigungspflichtigen Enteignung der Parzelle durch das Bundesamt für Strassen ASTRA frühestens im Jahr 2022 begonnen werden. 

Aktien der Warteck Invest besser als Index

Die Namenaktien von Warteck Invest haben sich im ersten Semester 2018 mit einem leichten Minus von 0.5% seitwärts entwickelt. Der Schlusskurs am 30.06.2018 lag bei CHF 1'940 pro Titel, was einem Agio von 31.8% auf den inneren Wert (NAV) entspricht. Aufgrund des guten Geschäftsgangs und der intakten Zukunftsaussichten hat die Generalversammlung vom Mai 2018 dem Antrag des Verwaltungsrats zugestimmt und die Ausschüttung von bisher CHF 68 auf CHF 70 pro Titel erhöht. Zusammen mit dieser Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen resultierte eine Performance von 3.1% seit Jahresbeginn. Die Rendite der Warteck Invest-Aktie ist damit im Berichtszeitraum leicht höher als die Gesamtrendite der Schweizer Immobilienaktien von +2.7% (gemessen am SXI Real Estate All Shares Index).

Ausblick

Die finanzielle Situation der Gesellschaft darf als sehr solide bezeichnet werden. Die Eigenkapitalquote beträgt zurzeit rund 40% und kann bei Bedarf weiter erhöht werden. Die diesjährige Generalversammlung hat dafür bereits bedingtes Kapital geschaffen. Die Aussichten für die Entwicklung der Einnahmenseite sind intakt, auch wenn es zunehmend anspruchsvoller wird, leerstehende Flächen und neue Wohnungen zu vermieten. Das Immobilien-Portfolio ist aber sowohl hinsichtlich Geografie wie auch Nutzung gut diversifiziert und weist keine Klumpenrisiken in der Mieterschaft auf. Aus den getätigten Akquisitionen und in Planung befindlichen Projekten werden der Gesellschaft zudem kurz- und mittelfristig neue Einnahmen zufliessen.

Auf der Kostenseite konnten die Fremdkapitalzinsen als bedeutendster Ausgabenblock reduziert werden. Sie sind mittelfristig gut gegen Erhöhungen abgesichert. Bei den Ausgaben für Unterhalt und Betrieb der Liegenschaften werden durch eine professionelle Bewirtschaftung und eine vorausschauende Planung Überraschungen vermieden. Nach wie vor ist die Organisation der Gesellschaft schlank und kosteneffizient.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken aus diesen Gründen zuversichtlich ins zweite Halbjahr 2018 und die mittelfristige Zukunft.

Halbjahresbericht zum Download

Der vollständige Halbjahresbericht 2018 der Warteck Invest steht ab sofort auf unserer Webseite unter folgendem link als pdf-Datei zum Download zur Verfügung:

http://www.warteck-invest.ch/index/investor-relations/geschaeftsberichte.html

Kennzahlen Gesellschaft und Immobilien-Portfolio

¹Steuereffekte berücksichtigt

²Gesamtes Fremdkapital in Prozenten der Bilanzsumme

³Verbindlichkeiten aus Finanzierungen abzüglich liquide Mittel in % des Eigenkapitals

⁴Konzerngewinn in Prozenten des durchschnittlichen Eigenkapitals

⁵Leerstände in Prozenten der Soll-Mieterträge (nur Renditeliegenschaften)

⁶Soll-Mieterträge in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁷Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

⁸Ist-Mieterträge abzüglich Betriebskosten/Unterhalt/Instandsetzung zuzüglich Bewertungsergebnis in Prozenten des Marktwertes am 01.01. (nur Renditeliegenschaften)

Kennzahlen Namenaktie

¹Agio = Prämie oder Zuschlag zum Inneren Wert

²Steuereffekt berücksichtigt

³Kursveränderung zuzüglich Ausschüttung in Prozenten des Kurswertes am 01.01.