Auszug aus dem Halbjahresbericht 2008

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns, Ihnen mit dem vorliegenden Zwischenabschluss über ein ereignisreiches erstes Halbjahr 2008 zu berichten. Durch den Zukauf von sieben Liegenschaften konnten die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr um 8.7 % gesteigert werden. Die Leerstandsquote blieb mit 3.9 % im Branchenvergleich weiterhin sehr tief. Das Portfolio erreichte zum Bilanzstichtag einen Wert von CHF 431.2 Mio., was gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 17.8 % bedeutet. Das operative Ergebnis (EBIT) konnte gegenüber der Vergleichsperiode um 10.5 % gesteigert werden. Aufgrund des gestiegenen Finanzaufwandes, höherer Rückstellungen für Steuern und dem Wegfall des letztjährigen Sondererfolgsbeitrages aus dem Verkauf von Liegenschaften fiel der Konzerngewinn allerdings mit CHF 4.15 Mio. um 24.0 % tiefer aus als im Vorjahr.

Die laufenden Projekte kommen planmässig voran. Der Neubau Brüglingerstrasse 9/Walkeweg 6 in Basel konnte Mitte Jahr termingerecht an die Mieter übergeben werden. Die Arbeiten am Neubau Falknerstrasse 35 in Basel und an der Totalsanierung Bächlerstrasse 36 in Kilchberg sind in vollem Gang und die Vermietung läuft erfolgreich. Auch die seit längerem leerstehenden Gewerberäume an der Hinterbergstrasse 15/17 in Cham konnten wieder langfristig vermietet werden. Und schliesslich wurde im Verfahren um die Denkmalwürdigkeit der Liegenschaften Riehenring 63-71 nahe der Messe in Basel ein Erfolg erzielt, indem das Basler Appellationsgericht die Unterschutzstellung der Häuser abgelehnt hat.

Die Warteck-Namenaktie wies im ersten Halbjahr 2008 eine Gesamtrendite von 2.4 % aus und übertraf damit sowohl den schweizerischen Immobilienaktien- wie auch den Gesamtaktienmarkt.

Steigerung der operativen Ertragskraft, höherer Finanzaufwand
Die Soll-Mieterträge konnten durch die Zukäufe von insgesamt sieben neuen Liegenschaften im 1. Halbjahr 2008 um 9.5 % gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden und betrugen TCHF 12’428. Die Leerstände konnten im Berichtszeitraum weiterhin tief gehalten werden. Sie betrugen TCHF 478 (Vorjahr TCHF 358), was einer Leerstandsquote von 3.86 % entspricht. Debitorenverluste mussten keine hingenommen werden. Entsprechend erhöhten sich die Ist-Mieterträge gegenüber der Vergleichsperiode um 8.7 % auf 
TCHF 11'950 (Vorjahr TCHF 10'992).

Der Aufwand für den Betrieb und den Unterhalt der Immobilien betrug TCHF 1'951 und lag damit um 4.5 % unter Vorjahresniveau (TCHF 2'044). Zusätzlich zum ausgewiesenen Aufwand für die Instandhaltung wurden im Berichtszeitraum wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 5’616 in die Liegenschaften getätigt und aktiviert. Davon entfielen TCHF 3’159 auf den Neubau Brüglingerstrasse9/Walkeweg 6 in Basel, 
TCHF 1'228 auf den Neubau Falknerstrasse 35 in Basel und TCHF 1'148 auf die laufende Totalsanierung Bächlerstrasse 36 in Kilchberg. Die Neubewertungen der Liegenschaften per 30. Juni 2008 durch die unabhängigen Experten von PricewaterhouseCoopers AG führten netto zu einer leichten Abwertung des Portfolios um TCHF 76 bzw. 0.02 % des Marktwertes (Vorjahr Aufwertung um TCHF 205). Der Personalaufwand lag im Berichtszeitraum mit TCHF 984 um 21.6 % über dem Vorjahr (TCHF 809). Der sonstige Betriebsaufwand reduzierte sich dagegen um 22.7 % auf TCHF 353 (Vorjahr TCHF 457).

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) konnte folglich gegenüber dem Vorjahr um 10.5 % gesteigert werden und betrug TCHF 8'736 (Vorjahr TCHF 7'903). Eine deutliche Zunahme war beim Finanzaufwand zu verzeichnen. Durch die Aufnahme von neuen Hypotheken zur Finanzierung der Zukäufe sowie der laufenden Projekte stieg der Aufwand für Fremdkapitalzinsen netto um 49.3 % auf TCHF 3'019 (Vorjahr TCHF 2'022). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital lag im Berichtszeitraum bei 2.94 % (Vorjahr 2.75 %). Die Duration der Kredite (kapitalgewichtete Laufzeit) betrug am Bilanzstichtag komfortable 5 Jahre und 9.5 Monate. Während das „Übrige Ergebnis“ im Vorjahr einen Gewinnbeitrag von TCHF 485 aus dem Verkauf von Liegenschaften beisteuerte, fiel hier in der Berichtsperiode ein Aufwand von TCHF 106 an. Die Steuerbelastung lag im 1. Semester 2008 mit TCHF 1'466 um 60.7 % über dem Vorjahr, was vor allem mit der Bildung von Rückstellungen für die latenten Steuern zu tun hatte. Der Konzerngewinn fiel daher trotz des gestiegenden Betriebsergebnisses mit TCHF 4'145 um 24.0 % tiefer aus als im Vorjahr (TCHF 5'454).

Am 30. Juni 2008 beschäftigte die Warteck Invest 10 Personen mit 1’000 Stellenprozenten (Vorjahr 9 Personen mit 880 Stellenprozenten). In diesem Personalbestand eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfolio Management, die Administration, die für die kaufmännische und technische Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie eine Praktikumsstelle, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Ausbau des Portfolios, gute Nettorendite und Performance auf den Liegenschaften
Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am Bilanzstichtag CHF 431.2 Mio. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahr einer Steigerung von 17.8 %. Im ersten Semester wurden insgesamt sieben Liegenschaften erworben, vier davon im Kanton Zürich und drei im Kanton Aargau. Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein Geschäftshaus, die anderen Objekte sind Wohnliegenschaften. Verkauft wurden dagegen zwei Liegenschaften mit unterdurchschnittlichem Potenzial in Basel sowie einige Parkplätze in der Überbauung „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel. Aus diesen Zukäufen und unter Berücksichtigung der Verkäufe resultieren zusätzliche Soll-Mietzinseinnahmen von rund CHF 2.6 Mio. pro Jahr.

Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf dem Gesamtportfolio lag im 
1. Semester 2008 bei 6.30 % (Vorjahr 6.39 %). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände/Debitorenverluste, Betriebskosten und Instandhaltung im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) erreichte gute 5.25 % (Vorjahr 5.48 %). Die Performance, welche auch die Auf- und Abwertungen der Liegenschaften berücksichtigt, lag schliesslich bei 5.18 % (Vorjahr 5.45 %).

Neubauten und Projekte
Der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses an der Brüglingerstrasse 9/Walkeweg 6 in Basel konnte wie vorgesehen Mitte des Jahres fertiggestellt werden. 18 von 19 Wohnungen und die Geschäftsräume sind bereits vermietet. Aufgrund der attraktiven Lage am Eingang zum Dreispitzgebiet konnte sich der Neubau im Publikum bereits unter dem Namen „Tor zum Dreispitz“ etablieren.

Die Arbeiten am Neubau des Wohn- und Geschäftshauses an der Falknerstrasse 35 in Basel kommen nach einigen Verzögerungen beim Aushub nun ebenfalls planmässig voran. Die Fertigstellung ist für den Sommer 2009 geplant. Bereits konnte mit dem Hauptmieter, der im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss und im 
1. Obergeschoss ein Ladengeschäft einer international bekannten Marke betreiben wird, ein Mietvertrag mit einer festen Dauer von 10 Jahren unterzeichnet werden. Mit der Vermietung der drei Bürogeschosse und der beiden exklusiven Stadtwohnungen im 5. und 6. Obergeschoss wurde ebenfalls bereits begonnen.

Auch die Totalsanierung der Liegenschaft Bächlerstrasse 36 in Kilchberg ist auf Kurs. Bereits 10 der 13 im kommenden Dezember bezugsbereiten attraktiven Wohnungen konnten vermietet werden. Der Mietvertrag für die Büro- und Geschäftsflächen im Erdgeschoss steht ebenfalls kurz vor der Unterzeichnung.

Der fertiggestellte Neubau am Dreispitz in Basel sowie die beiden noch laufenden Projekte in Basel und Kilchberg führen in Zukunft zu zusätzlichen Soll-Mietzinseinnahmen von CHF 2.1 Mio. pro Jahr.

Ein Erfolg erzielt wurde auch im Verfahren um die Denkmalwürdigkeit und die Unterschutzstellung der Liegenschaften Riehenring 63-71 in unmittelbarer Nähe zur Messe in Basel. Das Basler Appellationsgericht lehnte, wie bereits zuvor die Basler Regierung, die Unterschutzstellung der bestehenden Häuser ab. Das Gericht folgte der Argumentation der Basler Regierung sowie der unseren als Eigentümerin und wies die beiden Rekurse der Freiwilligen Basler Denkmalpflege und des Basler Heimatschutzes gegen den Entscheid des Regierungsrats vollumfänglich ab. Sobald das Urteil rechtskräftig ist, d.h. wenn die schriftliche Begründung vorliegt und kein Weiterzug der Rekurrenten ans Bundesgericht erfolgt, kann die weitere Planung des Neubauvorhabens in Angriff genommen werden. Als nächster Schritt wird zusammen mit den Behörden ein Bebauungsplan erarbeitet, welcher anschliessend durch das Kantonsparlament zu genehmigen ist. Mit dem Beginn der Bauarbeiten ist nicht vor 2010 zu rechnen.

Warteck-Aktien schlagen den Aktienmarkt, überdurchschnittliche Dividendenrendite
Der Kurs der Namenaktie gab im 1. Semester 2008 zwar leicht um 1.6 % nach. Die Aktie notierte am Bilanzstichtag bei CHF 1'535, was einem Zuschlag zum inneren Wert von 19.5 % entsprach. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Aktie erreichte der Titel eine Gesamtrendite von 2.4 % (Basis Jahresanfangskurs). Damit konnte sowohl der schweizerische Immobilienaktienmarkt mit einer Gesamtrendite von 1.5 % (SWX Real Estate Index), sowie auch der gesamte Aktienmarkt mit einer Performance von - 15.5 % (SPI) geschlagen werden. Die Dividendenrendite (zum Jahresanfangskurs) lag mit 4.0 % erneut deutlich über dem Gesamtmarkt mit 2.2 % (SPI).

Ausblick
Trotz der globalen Finanzkrise und den möglichen Auswirkungen auf die Realwirtschaft blicken der Verwaltungsrat und die Geschäftleitung zuversichtlich auf das zweite Semester 2008 und die weitere Zukunft der Warteck Invest. Das Portfolio weist eine hohe Qualität auf und ist hinsichtlich Geografie und Objektnutzung gut diversifiziert. Nicht zuletzt durch die Vermietung der restlichen leerstehenden Gewerberäume in Cham per September 2008 bzw. Januar 2009 sollte die Leerstandsquote auch weiterhin tief gehalten werden können. Die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge ist intakt, knapp 54 % der Mietverträge mit fester Laufzeit laufen bis ins Jahr 2012 oder länger. Die laufenden Projekte entwickeln sich planmässig. Zusammen mit den neu erworbenen Liegenschaften resultieren nach ihrer Fertigstellung mittelfristig zusätzliche Soll-Mieteinnahmen von total CHF 4.7 Mio. Schliesslich verfügt die Gesellschaft über eine solide Eigenfinanzierung von 44 %.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind aus diesen Gründen überzeugt, dass die bisherige Ausschüttungspolitik und die hohen Dividenden mittelfristig aufrecht erhalten werden können.



Mit freundlichen Grüssen

Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Sekretär des Verwaltungsrates

Basel, August 2008