Auszug aus dem Halbjahresbericht 2006

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Bereits ist die erste Hälfte des Jubiläumsjahres der Warteck Invest AG vorbei. Wir freuen uns, Ihnen mit dem vorliegenden Zwischenabschluss Bericht darüber abzulegen. Die Mieterträge konnten gegenüber dem Vorjahr um 1.9 % gesteigert und die Kosten der Finanzierung konnten um 4.4 % reduziert werden. Diese beiden positiven Entwicklungen wurden kompensiert durch höhere Ausgaben für den Immobilienunterhalt und den Betriebsaufwand. Operativ fiel das Halbjahresergebnis gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant aus (-3.8 %). Da es im Berichtszeitraum aber im Gegensatz zur Vergleichsperiode nicht zu einer Auf-, sondern zu einer leichten Abwertung des Portfolios gekommen ist, fiel der Konzerngewinn im 1. Semester 2006 mit TCHF 4'447 um 11.1 % tiefer als im Vorjahr aus (TCHF 5'001). Die Leerstände in der Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Schlieren konnten vollständig beseitigt werden. Die Leerstandsquote konnte trotz grösseren Leerständen in der Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham gegenüber dem Vorjahr von 6.94 % auf 5.05 % reduziert werden. Die Namenaktie weist für das erste Halbjahr 2006 eine respektable Performance von 5.8 % auf.

Stabiles operatives Ergebnis
Die Ist-Mieterträge lagen im 1. Halbjahr 2006 mit TCHF 10'150 um 1.9 % über dem Vorjahr. Grund dafür waren die - bei nahezu konstanten Soll-Mietzinsen von TCHF 10'679 (VJ TCHF 10'707) - tieferen Leerstände von TCHF 529 (VJ TCHF 618). Die bedeutenden Leerstände in der Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Schlieren konnten vollständig eliminiert werden. Nachdem zwei Firmen aus dem FIAT Konzern eingezogen sind, konnte noch die Schweizerische Post als Mieterin einer ganzen Etage gewonnen werden. Die Wiedervermietung der leer stehenden Flächen in der Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham ist ebenfalls im Gange und es konnten bereits grössere Büro- und kleinere Gewerbeflächen am Markt platziert werden. Die Leerstandsquote des Gesamtportfolios konnte damit reduziert werden auf 5.05 % (Vorjahr 6.94 %). Ohne die beiden Leerstände in Schlieren und Cham beträgt die Leerstandsquote für das übrige Portfolio äusserst tiefe 1.69 %.

Der Aufwand für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften stieg im Berichtszeitraum um TCHF 372 bzw. 33.5 % auf TCHF 1'482, was im normalen Schwankungsbereich für ein Portfolio dieser Grösse liegt. Zusätzlich zum ausgewiesenen Immobilienaufwand wurden im Berichtszeitraum wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 1’488 in die Liegenschaften getätigt und aktiviert. Davon entfielen TCHF 1'255 auf den Neubau Bächlerstrasse 34 in Kilchberg. Die Neubewertungen der Liegenschaften per 30. Juni führten im Gegensatz zum Vorjahr nicht zu einer Auf-, sondern zu einer leichten Abwertung des Portfolios um TCHF 37 bzw. 0.01 %. Der Personalaufwand stieg gegenüber dem Vorjahr um rund 5 % auf TCHF 804, was mit der erstmaligen Verbuchung der Drittverwaltungshonorare unter dieser Position zu tun hat (bisher Betriebskosten Liegenschaften). Der sonstige Betriebsaufwand stieg um TCHF 85 bzw. 18.9 % auf TCHF 536, was zur Hauptsache an den Kosten für das Firmenjubiläum liegt.

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) fiel im 1. Halbjahr 2006 mit TCHF 7'317 um 9.8 % tiefer als im Vorjahr aus. Das operative Ergebnis (ohne Berücksichtigung von Auf- und Abwertungen der Immobilien) lag im Berichtszeitraum aber lediglich um TCHF 3.8 % unter dem Vorjahresergebnis.

Das Finanzergebnis fiel um 4.4 % besser aus als im Vorjahr, was mit dem geringeren Kreditbestand von CHF 121.3 Mio. (VJ CHF 124.1 Mio.) und dem günstigeren durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital von 2.82 % (VJ 2.87 %) zusammenhängt. Die Steuerbelastung lag um 13.2 % unter derjenigen des Vorjahres. Der Konzerngewinn fiel schliesslich mit TCHF 4'447 um 11.1 % tiefer aus als im Vorjahr.

Am 30. Juni 2006 beschäftigte die Warteck Invest insgesamt 9 Personen (Vorjahr 10 Personen) mit 880 Stellenprozenten. In diesem Personalbestand eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfolio Management, die Administration und die für die Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen. Seit dem 1. Februar 2006 beschäftigen wir einen Praktikanten.

Keine Veränderungen im Portfolio, gute Performance auf den Liegenschaften
Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am 30.6.2006 CHF 343.16 Mio. Die Steigerung gegenüber dem 31.12.2005 (CHF 341.79 Mio.) ist das Ergebnis aus den Investitionen von TCHF 1'488 einerseits und der leichten Abwertung des Portfolios um TCHF 37 sowie Verkäufen von total TCHF 80 andererseits. Verkauft wurden ein Parkplatz und ein Hobbyraum in der Überbauung „Stadtwohnen Alemannengasse“. Erneut wurde eine grosse Anzahl von Anlageobjekten einer Prüfung unterzogen. Im 1. Halbjahr wurde dennoch keine Akquisition getätigt, da insbesondere das Preisniveau aus Käufersicht nach wie vor sehr unattraktiv ist.

Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf dem Gesamtportfolio lag im 1. Semester 2006 bei 6.35 % (Vorjahr 6.36 %). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände/Debitorenverluste, Betriebskosten und Instandhaltung im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) erreichte gute 5.41 % (VJ 5.30 %). Die Performance, welche auch die Auf- und Abwertungen der Liegenschaften berücksichtigt, lag trotz der leichten Abwertung des Portfolios noch bei attraktiven 5.31 % (Vorjahr 5.44 %).

Neubauten und Projekte
Der Neubau der Liegenschaft Bächlerstrasse 34 in Kilchberg mit 8 Wohneinheiten kann termingerecht fertig gestellt und am 1. Oktober 2006 bezogen werden. Bis dato sind 6 der 8 Wohnungen vermietet.

Die Baubewilligung für den Erweiterungsbau an der Brüglingerstrasse/Walkeweg in Basel wurde rechtskräftig erteilt. Die für den Neubau benötigten Parzellen konnten ebenfalls bereits erworben werden. Auf Ende dieses Jahres werden die noch bestehenden Mietverhältnisse in den abzubrechenden Liegenschaften aufgelöst. Wenn keine Verzögerungen auftreten, kann somit Anfang 2007 mit den Bauarbeiten begonnen werden. Für die Hälfte der neu erstellten Flächen konnte bereits ein langfristiger Mietvertrag unterzeichnet werden.

Die Planung des Neubaus an der Falknerstrasse 35 in Basel ist im Gange. Zur Zeit wird das projektierte Geschäfts- und Bürohaus mit Wohnanteil im Rahmen eines „Generellen Baubegehrens“ von den Behörden geprüft. Ziel ist die Erlangung der definitiven Baubewilligung bis im Frühjahr 2007.

Diese drei laufenden Neubauten bzw. Projekte stellen insgesamt ein Investitionsvolumen von ca. CHF 24.5 Mio. dar und führen zu neuen Mietzinseinnahmen von jährlich rund CHF 1.4 Mio.

Nach wie vor hängig ist der Entscheid des Regierungsrates des Kantons Basel-Stadt über die Unterschutzstellung der Liegenschaften Riehenring 63-71 in Basel.

Respektable Performance, überdurchschnittliche Dividendenrendite
Der Kurs der Namenaktie stieg im 1. Semester 2006 um 1.8 %. Die Aktie schloss am 30.6.2006 bei CHF 1'599, was einem Zuschlag zum inneren Wert von 24 % entsprach. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Titel ergibt dies eine respektable Performance von 5.8 % (Basis Jahresanfangskurs).

Während der SMI (+0.31 %) mit dieser Kursentwicklung übertroffen werden konnte, gelang dies beim SPI (+3.03 %) nicht. Die Dividendenrendite lag mit 3.9 % aber erneut deutlich über derjenigen des Aktienmarktes von 2.03 % (SMI).

Erfolgreiche Jubiläums-Generalversammlung
Die Jubiläums-Generalversammlung vom 17. Mai 2006 im Volkshaus Basel darf in jeder Hinsicht als Erfolg bezeichnet werden. Die Zahl der anwesenden Aktionärinnen und Aktionäre erreichte mit 284 einen Rekordwert. Der auf die GV folgende Apéro konnte bei bestem Wetter im Garten genossen werden. Am anschliessenden Abendessen mit Unterhaltungsprogramm im stilvoll dekorierten Grossen Festsaal des Volkshauses nahmen zusammen mit den Gästen 314 Aktionärinnen und Aktionäre teil.

Ausblick
Die Voraussetzungen zur Erwirtschaftung eines stabilen operativen Ergebnisses sind bei Warteck Invest nach wie vor gut. Das Portfolio ist sowohl geografisch wie auch von der Objektnutzung her gut diversifiziert. Eine Abhängigkeit von einzelnen Mietern besteht nicht und die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge ist intakt. Die durchschnittliche Laufzeit der Kredite konnte erhöht und der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital reduziert werden. Die laufenden Projekte und Neubauten führen neben allfälligen Akquisitionen mittelfristig ebenfalls zu zusätzlichem Ertrag.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung erwarten aus diesen Gründen eine positive Entwicklung der Geschäftstätigkeit der Warteck Invest und sind der Überzeugung, dass die bisherige Ausschüttungspolitik und die hohen Dividenden mittelfristig aufrecht erhalten werden können.

Mit freundlichen Grüssen

Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller                         Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2006