Auszug aus dem Halbjahresbericht 2004

An unsere Aktionärinnen, Aktionäre, PS-Inhaberinnen und -Inhaber

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns, Ihnen im Rahmen dieses Zwischenabschlusses über das bisher beste Halbjahresergebnis der Warteck Invest berichten zu können. Das Konzernergebnis wurde gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 58 % auf rund CHF 8,2 Mio. gesteigert. Neben der Zunahme der Mieterträge und der Aufwertung zweier Liegenschaften führte vor allem der Gewinn aus dem Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel zu dieser deutlichen Ergebnisverbesserung. Die Leerstandsquote konnte weiterhin tief gehalten werden. Die Namenaktien und Partizipationsscheine erfuhren auch im ersten Halbjahr 2004 eine erfreuliche Kursentwicklung.

Zunahme der Mieterträge, bisher höchster Semestergewinn
Die Mieterträge stiegen gegenüber dem Vorjahr mit CHF 10.5 Mio. um 1.3 %. Die Leerstandsquote konnte dank einer konsequenten und kundenorientierten Bewirtschaftung des Immobilien-Portfolios mit 2.83 % weiterhin auf tiefem Niveau gehalten werden, obwohl sich die Situation am Markt für Geschäftsflächen auch im 1. Semester 2004 nicht verbessert hat.

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) fiel im 1. Halbjahr 2004 mit CHF 11.4 Mio. um 50 % höher aus als im Vorjahreszeitraum. Zu diesem Ergebnis trug das abgeschlossene Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel mit einem anteiligen Gewinn von CHF 2.9 Mio. und das Bewertungsergebnis mit TCHF 497 bei. Zudem reduzierte sich der Immobilienaufwand gegenüber dem Vorjahr um 21 % auf CHF 1.2 Mio. und der sonstige Betriebsaufwand wurde dank konsequentem Kostenmanagement um 9 % auf TCHF 421 gesenkt. Der Konzerngewinn vor Steuern nahm gegenüber dem 1. Semester 2003 um 50 % auf CHF 9.4 Mio. und der Konzerngewinn gar um 58 % auf CHF 8.2 Mio. zu.

Am 30. Juni 2004 beschäftigte die Warteck Invest insgesamt 9 Personen (Vorjahr 10 Personen) mit 870 Stellenprozenten. Darin eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfoliomanagement, die Administration und die für die Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Konsequente Anlagepolitik, gesteigerte Performance auf den Liegenschaften
Das Immobilienportfolio wies am 30.6.2004 einen Marktwert von CHF 341.5 Mio. auf. Die Steigerung gegenüber dem 31.12.2003 (CHF 336.1 Mio.) ergibt sich aus dem Kauf einer Überbauung einerseits und dem Verkauf zweier kleinerer Liegenschaften sowie der letzten „Stadtwohnen“-Einheiten andererseits. Entsprechend unserer auf Nachhaltigkeit und Effizienz ausgelegten Anlagestrategie wurden im Berichtszeitraum mit der Hüningerstrasse 2 und der Strassburgerallee 102 in Basel zwei Liegenschaften veräussert, die diesen Anforderungen nicht mehr entsprechen konnten. Dafür gelang es, mit der Überbauung in Hausen (AG), welche 49 Wohnungen umfasst, eine Liegenschaft mit gutem langfristigem Potenzial zu erwerben.

Die Bruttorendite auf dem Gesamtportfolio reduzierte sich im 1. Semester 2004 leicht auf 6.51 % (Vorjahr 6.65 %), was auf die Höherbewertung einiger Liegenschaften per 31.12.2003 zurückzuführen ist. Die Nettorendite erreichte mit 5.86 % wiederum einen sehr guten Wert (Vorjahr 6.04 %). Die Performance der Liegenschaften, welche unter Einbezug des Bewertungsergebnisses berechnet wird, stieg dagegen auf 5.88 % (Vorjahr 5.36 %).

Die durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG ermittelten Aufwertungen um TCHF 497 betreffen die Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham (ZG) und die neu erworbene Überbauung in Hausen (AG). Die Aufwertung der Liegenschaft in Cham steht im Zusammenhang mit baulichen Verbesserungen. Diejenige der Liegenschaft in Hausen ist eine Folge der guten Konditionen, zu welchen die Liegenschaft übernommen werden konnte.

Stadtwohnen Alemannengasse
Das Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ mit insgesamt 76 Wohneinheiten wurde erfolgreich abgeschlossen. Sämtliche 76 Häuser und Wohnungen sind verkauft und von den neuen Eigentümern bezogen. Im Eigentum der Warteck Invest verbleiben 65 Einstellhallenplätze sowie einige Hobby- und Nebenräume. Letztere stehen zum Verkauf, während die Parkplätze als Anlageobjekte behalten und vermietet werden.

Neben der Tatsache, dass alle Wohnobjekte verkauft werden konnten, ist auch der finanzielle Erfolg des Projektes zufriedenstellend. Bei Verkaufserlösen von insgesamt CHF 63.3 Mio. und Investitionskosten (inkl. Land) von CHF 58.2 Mio. resultiert ein Gewinn vor Steuern von CHF 5.1 Mio. aus dem Projekt. Davon wurden bereits CHF 0.7 Mio. im 2002 und CHF 1.5 Mio. im 2003 als anteiliger Gewinn ausgewiesen. Die restlichen CHF 2.9 Mio. sind in die Rechnung per 30.6.2004 eingeflossen. Eine Rückstellung für allfällige Garantieleistungen, die nicht an Unternehmer weiterbelastet werden können, wurde vom Projektgewinn abgezogen.

Erneut sehr erfreuliche Titelperformance
Die Beteiligungspapiere der Warteck Invest setzten ihren guten Kursverlauf auch im 1. Semester 2004 fort. Die Namenaktie legte um 8.4 % zu. Der Kurs des Partizipationsscheins stieg gar um 15.9 %. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 60 pro Titel ergibt dies eine erfreuliche Performance von 12.6% für die Namenaktie und eine solche von 20.5 % für den Partizipationsschein (Basis Jahresendkurse 2003).

Mit dieser Kursentwicklung und Dividendenrenditen von 4.2% (Namenaktie) bzw. 4.5 % (PS) (Basis Jahresanfangskurse) konnte der Swiss Performance Index im Betrachtungszeitraum erneut übertroffen werden. Dieser stieg lediglich um 3.41 % und erreichte eine Dividendenrendite von 1.63%.

Ausblick
Der Gewinn aus dem nun abgeschlossenen Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ ist als Sonderfaktor zu betrachten, da zur Zeit keine ähnlichen Projekte in Bearbeitung sind. Mittelfristig wird die Neugestaltung der fünf Liegenschaften Riehenring 63-71 am Messeplatz in Basel geplant.

Die Akquisition von weiteren Anlageobjekten ist äusserst schwierig, wenn sie den bisherigen Anforderungen der Warteck Invest genügen sollen. An der bisher verfolgten Anlagestrategie, welche sich bewährt hat, wird jedoch festgehalten.

Die grösste Herausforderung stellt zur Zeit die Vermeidung von Leerständen dar. Insbesondere auf dem Büroflächenmarkt werden in Zukunft vermehrt innovative und kundenfokussierte Angebote gefragt sein. Die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge der Warteck Invest ist aber nach wie vor günstig. Der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital konnte erneut gesenkt werden, so dass sich die Finanzierungskosten in Zukunft weiter reduzieren werden. Auch mehren sich die Signale einer Konjunkturerholung in der Schweiz. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest blicken daher optimistisch in die Zukunft und sind überzeugt, dass die bisherige Dividendenpolitik mit hohen Ausschüttungen mittelfristig aufrecht erhalten werden kann.


Mit freundlichen Grüssen
Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller                         Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2004