Auszug aus dem Geschäftsbericht 2003

An unsere Aktionärinnen, Aktionäre, PS-Inhaberinnen und -Inhaber

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns sehr, Ihnen einen erfreulichen Bericht für das Geschäftsjahr 2003 vorzulegen.
Die Warteck Invest konnte die Qualität des Immobilien-Portfolios weiter verbessern und das Geschäftsergebnis gegenüber dem Vorjahr erneut steigern. Auch die Performance der Warteck Invest-Titel entwickelte sich erfreulich.

Um die Transparenz weiter zu erhöhen und Ihnen neben den Zahlen auch einen optischen Eindruck der Liegenschaften der Warteck Invest zu vermitteln, überreichen wir Ihnen zusammen mit dem diesjährigen Geschäftsbericht erstmals einen umfassenden fotografischen Überblick über das Immobilien-Portfolio der Gesellschaft. Sie finden im beiliegenden Band „Immobilien-Portfolio 2003“ eine illustrierte Übersicht über sämtliche Liegenschaften, die sich per 31.12.2003 im Portfolio der Warteck Invest befunden haben.

Konsequente Umsetzung der Unternehmensstrategie und Anlagepolitik
Auch im Jahr 2003 wurde das Immobilien-Portfolio weiter optimiert. In diesem Zusammenhang wurde das Freizeitcenter in Marin (NE) verkauft. Damit verbleibt mit dem Center in Crissier (VD) nun noch eine einzige Freizeitanlage im Portfolio. Ein Verkauf dieser Anlage ist zur Zeit nicht geplant. Entsprechend der auf ein qualitatives Wachstum ausgerichteten Unternehmensstrategie wurden im 2003 wiederum zahlreiche mögliche Investitionsobjekte geprüft. Den hohen Anforderungen unserer Anlagepolitik konnte aber nur eine Überbauung genügen. Es handelt sich dabei um eine Liegenschaft mit Baujahr 1991 an guter Lage im Aarestädtchen Aarburg (AG). Sie umfasst 35 Wohnungen, drei Läden und ein Büro und ist per 1.8.2003 in unser Portfolio übernommen worden.

Die Konzentration auf die Wirtschaftsräume Basel und Zürich und der hohe Anteil an Wohnliegenschaften haben sich auch im Jahr 2003 als richtig erwiesen. Zwar ist die Vermietung von Geschäfts- und Büroflächen in der Region Zürich schwieriger geworden und erfordert ein grösseres Engagement sowie den Einsatz von innovativen Vermarktungsinstrumenten. Die Region Nordwestschweiz hat sich aber trotz der allgemein ungünstigen Wirtschaftslage hinsichtlich der Flächennachfrage und den Mietpreisen auch im 2003 sehr stabil entwickelt. Die Ertragsausfallquote (Leerstände und Debitorenverluste) des gesamten Portfolios ist leicht gestiegen auf 2.56 % (Vorjahr 1.8 %), hält sich im Branchenvergleich aber nach wie vor auf sehr tiefem Niveau.

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios belief sich zum Bilanzstichtag am 31.12.2003 auf CHF 336.1 Mio. (Vorjahr CHF 338.9 Mio.) Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2003) lag im Berichtsjahr bei 6.65 % (Vorjahr 6.81 %). Die Nettorendite ( Ist-Mietzinsen abzüglich Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2003) erreichte gute 5.95 % (Vorjahr 6.22 %). Der Rückgang dieser beiden Kennzahlen gegenüber dem Vorjahr ist vor allem auf die Höherbewertung einiger Liegenschaften per 31.12.2002 zurückzuführen. Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtsjahres berücksichtigt, lag im 2003 wie im Vorjahr bei ausgezeichneten 6.97 %.
Im Berichtsjahr wurden die Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham und die Überbauung in Lupfig einer umfassenden Fassadenrenovation unterzogen. Ein weiterer Schwerpunkt des Gebäudemanagements stellte die Energieoptimierung der Liegenschaften dar. Durch entsprechende Massnahmen gelang es, den Energieverbrauch über das gesamte Portfolio weiter zu reduzieren. Die Reduktion der den Mietern weiterverrechneten Energiekosten verbessert unsere Stellung im Wettbewerb.
Erfreulich verlief auch die Vermarktung der Wohneinheiten des Projektes “Stadtwohnen Alemannengasse” in Basel. Per 31.12.2003 waren 74 von 76 Stadthäusern und Stadtwohnungen verkauft. 71 Einheiten waren zu diesem Datum den neuen Eigentümern übergeben. Die letzten beiden Wohnungen wurden im Januar 2004 verkauft und können nach dem individuellen Ausbau bis Mitte Jahr von den Käufern bezogen werden. Im Eigentum der Warteck Invest verbleiben 66 Parkplätze in der Einstellhalle sowie einige Hobby- und Nebenräume. Während letztere zur Veräusserung bestimmt sind, stellen die Parkplätze eine interessante Anlage dar und werden vermietet.

Der finanzielle Erfolg des Projektes kann noch nicht abschliessend bestimmt werden, da die definitive Bauabrechnung aufgrund der Komplexität des Projektes mit76 individuell ausgebauten Wohneinheiten zum Stichtag nicht fertiggestellt werden konnte. Im Berichtsjahr wurde dennoch ein anteiliger Projektgewinn ausgewiesen. Dieser wurde entsprechend vorsichtig berechnet im Wissen, dass ein derartiges Projekt immer erst anhand der definitiven Abrechnung beurteilt werden kann.

Erneut gesteigertes Rechnungsergebnis
Die Mieterträge konnten im 2003 mit CHF 20.6 Mio. durch den Zukauf der Überbauung in Aarburg gegenüber dem Vorjahr (CHF 20.7 Mio.) nahezu konstant gehalten werden, obwohl die Mietzinssenkungen, bedingt durch tiefere Hypothekarzinssätze, weitgehend an die Mieterschaft weitergegeben wurden. Die Leerstände betrugen TCHF 540 (Vorjahr TCHF 374). Davon entfielen TCHF 308 auf die Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Zürich-Schlieren. Aus dem Projekt “Stadtwohnen Alemannengasse” resultierte ein anteiliger Gewinn vor Steuern von TCHF 1’464.

Der Immobilienaufwand, bestehend aus den Betriebskosten und den Instandhaltungsausgaben, nahm im Berichtsjahr um knapp 19 % auf CHF 1.7 Mio. zu, was innerhalb der üblichen jährlichen Schwankungsbreite liegt. Die Nettoaufwertung des Portfolios um CHF 3.2 Mio. bzw. 0.95 % durch die unabhängigen Experten von PricewaterhouseCoopers widerspiegelt einerseits die getätigten wertvermehrenden Investitionen und andererseits die besseren Marktaussichten für die Zukunft.

Bei einem um 6 % tieferen Personalaufwand von CHF 1.5 Mio. und einem um knapp 18 % reduzierten sonstigen Betriebsaufwand von TCHF 890 resultierte schliesslich eine erneute Steigerung der Gewinnzahlen. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern stieg um 7.6 % auf CHF 21.2 Mio. (Vorjahr CHF 19.7 Mio.). Der Konzerngewinn vor Steuern nahm ebenfalls um 7.6 % auf CHF 17 Mio. zu (Vorjahr CHF 15.8 Mio.) und der Konzerngewinn konnte schliesslich um 6.2 % auf CHF 13.3 Mio. gesteigert werden (Vorjahr CHF 12.5 Mio.).

Erneute Dividendenerhöhung
Das ausgezeichnete Jahresergebnis und die intakten Ertragsaussichten der Gesellschaft veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung vom 19. Mai erneut eine Dividendenerhöhung auf CHF 60 pro Namenaktie und PS zu beantragen (im Vorjahr CHF 57). Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von 67 % des Konzerngewinnes.

Wiederum gute Performance der Titel
Auch die Entwicklung der Titel zeigte im 2003 ein erfreuliches Bild. Der Kurs der Namenaktie stieg im Berichtsjahr um 12.6 %, derjenige des Partizipationsscheines um 10.8 %. Zusammen mit der ausgeschütteten Dividende ergibt dies eine Gesamtrendite für die Namenaktien von 17.1 % und eine solche von 15.6 % für die Partizipationsscheine. Damit konnten die Beteiligungspapiere der Warteck Invest an der deutlichen Erholung des SPI teilnehmen, welche im Jahr 2003 18.5 % betrug und dies, obwohl die Titel der Warteck Invest die Baisse der Vorjahre nicht mitgemacht hatten.

Erfreulich ist in diesem Zusammenhang, dass sich der Aktionärskreis im 2003 weiter vergrössert hat. Waren per Ende 2002 noch 738 private und institutionelle Aktionäre im Aktienregister eingetragen, so waren es per 31.12.2003 bereits 841. Im 1. Quartal 2004 stieg die Zahl erneut auf rund 900 Aktionäre.

Ausblick
Kurz nach dem Bilanzstichtag wurde die Liegenschaft Hüningerstrasse 2 in Basel verkauft. Damit erfolgte ein weiterer Beitrag zur Optimierung des Portfolios. Auch im 2004 liegt der Schwerpunkt des Portfolio Managements in einem qualitativen Wachstum. Am mittelfristigen Ziel, das Portfolio auf ein Volumen von CHF 450 Mio. auszubauen, wird festgehalten. Zu diesem Zweck wird weiterhin aktiv nach Anlageobjekten gesucht, welche die Anforderungen der Anlagepolitik erfüllen. Nachdem im Januar die Verkäufe der letzten beiden Wohneinheiten des Projektes “Stadtwohnen Alemannengasse” verurkundet werden konnten, liegt der Focus hier auf der definitiven Abrechnung des Projektes. Ziel ist es, nach Vorliegen der Bauabrechnung im Semesterabschluss 2004 abschliessend über den finanziellen Erfolg des Projektes berichten zu können.

Die Tiefhaltung bzw. Reduktion der Leerstände geniesst weiterhin oberste Priorität im Rahmen der Immobilien-Bewirtschaftung. So ist es gelungen, den seit nahezu zwei Jahren leerstehenden Laden in der Liegenschaft Bächlerstrasse 34/36 in Kilchberg langfristig an die Pick Pay-Gruppe zu vermieten. Ein spezielles Augenmerk liegt auf der Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Zürich- Schlieren, aus welcher die Basler Versicherungs-Gesellschaft per Ende September 2004 ausziehen wird. Um diese Räumlichkeiten und die bereits leerstehenden Büros trotz des aktuellen Überangebots auf dem Geschäftsflächenmarkt in Zürich termingerecht wieder vermieten zu können, wird zur Zeit in Zusammenarbeit mit einem Immobilienmarketing-Spezialisten eine entsprechende Strategie erarbeitet. Ein erster Erfolg konnte bereits verzeichnet werden, indem die Büros im obersten Stockwerk ab 1. Februar 2004 wieder vermietet werden konnten.

Die tiefe Leerstandesquote, die günstige Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge und die sich langsam abzeichnende Erholung der Konjunktur stimmen den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung auch hinsichtlich der zukünftigen Ertragslage der Warteck Invest zuversichtlich. Einen Beitrag zur Steigerung des operativen Ergebnisses in der Zukunft kann auf der Kostenseite zudem vom Finanzergebnis erwartet werden. Bereits konnte im Berichtsjahr der durchschnittlich bezahlte Zinssatz auf den Hypotheken auf 3.35 % gesenkt werden (Vorjahr 3.89 %). Im Rahmen der Refinanzierungen der im Februar 2004 fälligen Kredite von CHF 38.1 Mio. konnte wiederum von den äusserst guten Zinskonditionen profitiert werden, so dass der durchschnittlich bezahlte Zinssatz weiter auf 3.08 % reduziert wurde. Die durchschnittliche kapitalgewichtete Laufzeit der Kredite beträgt zur Zeit 3.5 Jahre.

Verwaltungsrat und Geschäftsleitung der Warteck Invest sind zuversichtlich, die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig aufrecht halten zu können.

Abschliessend möchten die Mitglieder des Verwaltungsrates den Aktionärinnen und Aktionären, PS-Inhaberinnen und -Inhabern danken für das Vertrauen, welches sie der Warteck Invest entgegenbringen. Ein spezieller Dank geht auch an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, welche tagtäglich ihren Einsatz für die Umsetzung der Unternehmensstrategie leisten und damit das Erreichen der gesteckten Ziele möglich machen.

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2004