Auszug aus dem Geschäftsbericht 2002

An unsere Aktionärinnen, Aktionäre, PS-Inhaberinnen und -Inhaber

Sehr geehrte Damen und Herren

Trotz der widrigen, konjunkturellen Rahmenbedingungen ist es der Warteck Invest gelungen, das Geschäftsjahr 2002 erfolgreich zu gestalten. Sowohl das Geschäftsergebnis wie auch die Titelperformance lagen über den eigenen Erwartungen.

Unspektakuläre, aber gute und stabile Unternehmensentwicklung
Obwohl mit einer Konzentration auf Geschäftsräumlichkeiten in den Zentren Zürich und Genf während Hochkonjunkturphasen unbestrittenermassen Spitzenrenditen erzielt wurden, hielt die Warteck Invest an der mittelfristigen Unternehmensstrategie fest, ihr Immobilienportfolio sowohl geografisch wie auch von den Nutzungsarten her breiter zu diversifizieren. Damit sollte vor allem der an absoluten Toplagen in der Regel höheren Volatilität entgegengewirkt werden. Vergleicht man nun die Ergebnisse nach der vergangenen Auf- und Abschwungphase, scheint die Strategie voll aufzugehen: Mietzins- wie Leerstandsniveaus unserer Liegenschaften zeigen sich weiterhin stabil. Für das Jahr 2002 betrug die Ertragsausfallquote (Leerstände und Debitorenverluste) tiefe 1.8 % (Vorjahr 1.5 %).

Die 1999 erworbene Liegenschaft in Allschwil wurde einer Innenrenovation in bewohntem Zustand unterzogen, welche im Berichtsjahr erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Dank der gezielten Investitionen konnte nebst der nachhaltigen Ertragssteigerung auch ein erheblicher Mehrwert erarbeitet erden.

Nachdem der Verwaltungsrat die Anforderungen an Akquisitionsliegenschaften weiter verschärft hat, kam trotz vieler geprüfter Objekte kein Abschluss zustande. Die Verantwortlichen verzichteten im Zweifelsfall darauf, Objekte zu kaufen, um den konstanten Ertragsfluss aus dem bestehenden Portfolio nicht zu gefährden. Plangemäss veräussert werden konnten das ehemalige Bierdepot in Delémont sowie eine kleinere Liegenschaft mit Restaurant an der Farnsburgerstrasse 34 in Basel.

Nur bedingt als Abgang im Portfolio zu bezeichnen ist die Schenkung des ehemaligen Brauereigebäudes am Fischerweg in Basel. Um die seinerzeitige Erstellung der Überbauung Warteckhof zu ermöglichen, wurde die Nutzung des Gebäudes vor rund 10 Jahren per Grossratsbeschluss auf rein gemeinnützige und kulturelle Aktivitäten beschränkt. Im Gegenzug wurden die kommerziellen Nutzungsmöglichkeiten auf die Restparzelle übertragen. Seither war die Brauerei unentgeltlich an eine Stiftung vermietet und in der Bilanz mit CHF 1.-- bewertet. Es freut uns, dass das seinerzeitige Projekt Werkhof Warteck pp - pp stand bereits damals für permanentes Provisorium - nun in die Selbständigkeit entlassen werden konnte, was es der Trägerschaft ermöglicht, den Betrieb für die Benutzer zu optimieren und ihr neue Perspektiven für die weitere Zukunft eröffnet.

Beim Grossprojekt "Stadtwohnen Alemannengasse" wurden im Berichtsjahr die ersten 17 Einfamilienhäuser an die Bewohner übergeben. Die restlichen Einheiten stehen ab Frühling 2003 zum Bezug bereit, womit das Projekt aller Voraussicht nach im Geschäftsjahr 2003 abgeschlossen werden kann. Detaillierte Informationen zum Projekt selbst finden Sie auf dem Internet unter www.stadtwohnen.ch während die bisherigen finanziellen Auswirkungen im Anhang zur Konzernrechnung dargestellt sind.

Rechnungsergebnis wiederum verbessert
Da die erstmals erfolgswirksamen Erträge aus der zum Jahresanfang übernommenen Liegenschaft in Schlieren die aufgrund der getätigten Devestitionen weggefallenen Erträge mehr als wettmachten, stieg der Mietertrag auf CHF 20.7 Mio. (+10.3 %). Das Projekt "Stadtwohnen Alemannengasse" trug mit einem anteiligen Gewinn vor Steuern im Betrag von CHF 0.8 Mio. ebenfalls zur Ergebnisverbesserung bei.

Die Marktwertschatzung durch PricewaterhouseCoopers hat eine Nettoaufwertung von CHF 6.1 Mio. ergeben. Knapp 60 % davon entfiel auf die renovierte Liegenschaft in Allschwil. Die getätigten Abwertungen stehen praktisch ausschliesslich im Zusammenhang mit verschlechterten Zukunftsaussichten für Objekte im Wirtschaftsraum Zürich. Konkret bedeutet dies, dass beim Neuabschluss von in der Zukunft auslaufenden Mietverträgen im Büro- und Gewerbeflächenbereich von tieferen Quadratmeterpreisen für das betreffende Objekt ausgegangen wird, als dies bisher der Fall war. Treffen die Annahmen ein, war die Abwertung korrekt. Kann wider Erwarten zu den selben Konditionen oder gar darüber vermietet werden, folgt nach Vertragsabschluss eine entsprechende (Wieder-)Aufwertung.

Per Saldo resultierte eine weitere, erfreuliche Steigerung der wichtigsten Gewinnkennzahlen. Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern stieg um 38.2 % auf CHF 19.7 Mio. (Vorjahr CHF 14.3 Mio.). Das für die Warteck Invest ungleich bedeutsamere operative Ergebnis nach Zinsen und Steuern erreichte CHF 12.2 Mio. (+23.6 %, Vorjahr CHF 9.8 Mio.). Unter Berücksichtigung der ausserordentlichen Erträge aus dem Verkauf von Anlagevermögen, welche gegenüber dem Vorjahr um CHF 1.3 Mio. tiefer ausfielen, kletterte der Konzerngewinn auf CHF 12.5 Mio. (+8.6 %, Vorjahr CHF 11.5 Mio.).

Erneute Dividendenerhöhung
Von den guten Ergebnissen bestätigt und von den Planerfolgsrechnungen für die nächsten Jahre ermutigt, hat der Verwaltungsrat beschlossen, der Generalversammlung eine weitere Dividendenerhöhung zu beantragen. Die diesjährige Ausschüttung soll CHF 57 (Vorjahr CHF 55) pro Namenaktie und pro Partizipationsschein betragen. Dies entspricht einer Ausschüttungsquote von knapp 70 %.

Warteck-Titel trotzen Börsenbaisse
Auch die Performance unserer Titel bot Anlass zur Genugtuung. Im Jahr 2002 rentierte die Namenaktie der Warteck Invest mit 23.0 % und der Partizipationsschein mit 22.3 %.

Wohl aufgrund der vielen negativen Schlagzeilen aus der Wirtschaft hat die Schweizer Börse SWX per 1. Juli 2002 eine Corporate Governance-Richtlinie in Kraft gesetzt, welche den betroffenen Emittenten die Veröffentlichung von verschiedenen Schlüsselinformationen vorschreibt. Daher werden im vorliegenden Geschäftsbericht viele, von der Warteck Invest schon bisher freiwillig an anderer Stelle aufgeführten wie auch einige zusätzliche Informationen im neuen Kapitel "Corporate Governance" zusammengefasst. Die Warteck Invest hat sich bemüht, den Inhalt leicht verständlich darzustellen.

Ausblick
Kurz nach dem Bilanzstichtag konnte die Freizeitanlage in Marin NE an die Grundeigentümerin, Commune de Marin, veräussert werden. Zudem wurde ein weiteres Reiheneinfamilienhaus an der Alemannengasse in Basel von den Käufern übernommen.

Der bisherige Geschäftsführer, Guido Bättig, wird die Warteck Invest, wie schon früher bekanntgegeben, Ende Mai 2003 verlassen. Sein Nachfolger, Daniel Petitjean nimmt seine Tätigkeit am 1. April 2003 auf, womit ein reibungsloser Übergang gewährleistet ist. Der Verwaltungsrat wird Guido Bättig an der ordentlichen Generalversammlung vom 7. Mai 2003 offiziell verabschieden.

Aufgrund der weiterhin tiefen Leerstandsquoten sowie des grösstenteils 2003 anfallenden Projektgewinnes "Stadtwohnen Alemannengasse" darf die Warteck Invest der näheren Zukunft durchaus zuversichtlich entgegen blicken. Die weitere Umsetzung der angestrebten Portfolioerweiterung könnte die Ertragssituation zusätzlich verbessern. Gewisse Sorgen für die mittelfristige Zukunft bereiten die möglichen Auswirkungen des Überangebots an Büroflächen in den wirtschaftlichen Ballungszentren sowie die Auswirkungen von Zinssenkungen auf das Mietzinsniveau.

Die Mitglieder des Verwaltungsrates danken den Aktionärinnen und Aktionären, PS-Inhaberinnen und -Inhabern für ihr Vertrauen in die Gesellschaft. Ein spezieller Dank gebührt auch den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, welche letztlich an vorderster Front für die Umsetzung der strategischen Vorgaben und damit für das Erreichen der gesteckten Ziele verantwortlich zeichnen.

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Guido Bättig Geschäftsführer

Basel, April 2003