Auszug aus dem Halbjahresbericht 2009

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen mit dem vorliegenden Halbjahresabschluss über ein erfolgreiches erstes Semester 2009 berichten zu können. Der Konzerngewinn betrug CHF 6.7 Mio. und lag damit um 62 % über dem Vorjahr. Dieses Ergebnis entspricht dem zweitbesten Halbjahresabschluss in der Geschichte der Warteck Invest.

Das Portfolio konnte gegenüber Jahresbeginn um rund 3 % ausgebaut werden und erreichte einen Marktwert von CHF 453.9 Mio. Die Liegenschaften erfuhren eine Netto-Aufwertung von CHF 0.6 Mio. Die Mieteinnahmen konnten gegenüber der Vorjahresperiode um 11 % gesteigert werden auf CHF 13.3 Mio. Die Leerstandsquote lag bei lediglich 3.3 %. Aus dem Verkauf von Liegenschaften konnte ein Gewinn von rund CHF 0.5 Mio. realisiert werden.

Die laufenden Projekte sind planmässig vorangekommen. Der Neubau an der Falknerstrasse 35 in Basel wurde termingerecht fertig gestellt, so dass die Ladenflächen an die Mieterschaft übergeben werden konnten. Die Totalsanierung einer Überbauung in Hausen im Kanton Aargau verläuft ebenfalls nach Plan und die Wiedervermietung ist erfolgreich im Gang. Für die im Jahr 2013 geplante Sanierung bzw. Teilerneuerung einer prominenten Innerstadtliegenschaft am Steinenberg in Basel wurde ein generelles Baubegehren eingereicht. Und schliesslich ist die Unterschutzstellung der Häuserzeile am Riehenring 63-71 in Basel definitiv vom Tisch, nachdem das Bundesgericht auf einen Rekurs der Heimatschutzorganisationen nicht eingetreten ist. Damit ist der Weg für die weitere Entwicklung dieses Areals frei.

Die Namenaktien der Warteck Invest haben sich auch im ersten Semester 09 als krisenresistent erwiesen. Der Kurs ist gegenüber Jahresbeginn um 4.1 % gestiegen. Zusammen mit der Dividendenausschüttung entsprach dies einer Gesamtrendite von 8.3 % in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres.

Höhere Mietzinseinnahmen, konstanter Immobilienaufwand, markante Gewinnsteigerung
Durch die Zukäufe von Liegenschaften und neue Erträge aus fertig gestellten Projekten konnten die Soll-Mietzinseinnahmen im 1. Halbjahr 2009 gegenüber dem Vorjahr um 10.6 % auf TCHF 13'747 gesteigert werden (Vorjahr TCHF 12'428). Die Leerstände konnten gleichzeitig um 3.8 % reduziert werden, so dass die Leerstandsquote bei äusserst tiefen 3.28 % zu liegen kam (Vorjahr 3.86 %). Debitorenverluste mussten keine hingenommen werden. Entsprechend erhöhnten sich die Ist-Mieteinnahmen gegenüber der Vorjahresperiode um 11.2 % auf TCHF 13'287 (Vorjahr TCHF 11'950).

Der Betrieb und Unterhalt des Immobilien-Portfolios führte zu Aufwändungen in Höhe von TCHF 1'846, was 5.4 % weniger war als im Vorjahr (TCHF 1'951). Zusätzlich zum ausgewiesenen Immobilienaufwand wurden im Berichtszeitraum TCHF 3'408 wertvermehrend in die Liegenschaften investiert, davon TCHF 2'817 in Neubau- und Sanierungsprojekte. Die Neubewertungen der Liegenschaften per 30.6.2009 durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG führten netto zu einer Aufwertung des Portfolios um TCHF 646 bzw. 0.14 % (Vorjahr Abwertung um TCHF 76). Der Personalaufwand ist aufgrund des höheren Personalbestandes um 10.7 % auf TCHF 1'089 (Vorjahr TCHF 984) gestiegen. Der sonstige Betriebsaufwand ist wachstumsbedingt ebenfalls gestiegen um 28.1 % auf TCHF 452 (Vorjahr TCHF 353).

Als Folge der beschriebenen Entwicklung der Aufwände und Erträge erhöhte sich das operative Ergebnis bzw. der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) gegenüber der Vorjahresperiode um 21.8 % auf TCHF 10'640 (TCHF 8'736). Durch die Aufnahme von neuen Hypotheken und Krediten zur Finanzierung der Zukäufe sowie der laufenden Projekte erhöhte sich der durchschnittliche Kreditbestand und damit der Aufwand für Fremdkapitalzinsen. Dieser nahm gegenüber der Vergleichsperiode netto um 19.0 % auf TCHF 3'593 zu (TCHF 3'019). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital lag im Berichtszeitraum bei 3.18 % (Vorjahr 2.94 %). Die Duration der Kredite, d.h. die kapitalgewichtete Laufzeit, betrug am Bilanzstichtag komfortable 5 Jahre und 11 Monate. Das Zinsänderungsrisiko ist damit gut abgesichert. Das übrige Ergebnis in Höhe von TCHF 542 (Vorjahr TCHF -106) besteht zur Hauptsache aus dem Gewinn vor Steuern aus dem Verkauf von zwei Liegenschaften. Aufgrund der Möglichkeit der Verrechnung von Grundstückgewinnen mit Grundstückverlusten aus früheren Perioden konnte die Steuerbelastung markant reduziert werden auf rund 12 % des Konzerngewinnes vor Steuern in Höhe von TCHF 7'589 (Vorjahr
TCHF 5'611). Der Konzerngewinn erfuhr schliesslich gegenüber dem 1. Semester des Vorjahres eine Steigerung um 61.7 % auf TCHF 6'703 (TCHF 4'145). Nach dem Ergebnis des 1. Semesters 2004 in Höhe von TCHF 8'192 stellt dies das zweitbeste Halbjahresergebnis in der Geschichte der Warteck Invest dar.
Die Gesellschaft beschäftigte per 30. Juni 2009 10 festangestellte Personen mit insgesamt 1'000 Stellen-Prozenten und zwei Praktikantinnen mit zusammen 150 Stellen-Prozenten. In diesem Personalbestand eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfolio Management, die Administration sowie die für die kaufmännische und technische Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Weiterer Ausbau des Portfolios, hohe Nettorendite und Performance auf den Liegenschaften
Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am Bilanzstichtag CHF 453.9 Mio. Dies entspricht gegenüber dem Jahresbeginn einer Steigerung von 2.7 %. Im ersten Semester 2009 wurden insgesamt zwei Liegenschaften erworben und zwei verkauft. Gekauft wurde per 1.1.2009 ein Wohn- und Geschäftshaus an guter Lage nahe dem See an der Hauptstrasse 30 in Rorschach im Kanton St. Gallen. Die Liegenschaft mit Baujahr 1989 umfasst 24 Wohnungen sowie 1'380 m2 gewerbliche Mietflächen. Per 25.6.2009 wurde eine Wohnliegenschaft aus dem Jahr 1979 mit 25 Wohnungen an der Schützenmattstrasse 26/28 in Basel erworben. Verkauft wurden dagegen per 29.6.2009 zwei Wohn- und Geschäftshäuser in Basel, welche aufgrund der Objektgrösse und dem unterdurchschnittlichen Potenzial nicht mehr ins Portfolio passten.

Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf den Renditeliegenschaften lag im 1. Semester 2009 nahezu unverändert bei 6.29 % (Vorjahr 6.30 %). Dagegen konnte die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände/Debitorenverluste, Betriebskosten und Instandhaltung im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf gute 5.37 % erhöht werden (Vorjahr 5.25 %). Die Performance, welche auch die Auf- und Abwertungen der Liegenschaften berücksichtigt, konnte ebenfalls gesteigert werden und lag bei attraktiven 5.52 % (Vorjahr 5.18 %).

Neubauten und Projekte
Der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses an der Falknerstrasse 35 in Basel konnte per Mitte Jahr termingerecht fertig gestellt werden. Die Ladenflächen im Erdgeschoss, 1. Untergeschoss und 1. Obergeschoss konnten im Juni an die Mieterschaft übergeben werden. Hier wird im kommenden September die grösste Boutique des Labels „Marc ‚O’ Polo“ in der Schweiz eröffnet. Noch nicht vermietet sind die Büros im 2. bis 4. Obergeschoss sowie die beiden exklusiven Stadtwohnungen im 5. und 6. Stock.

Auch die 1. Etappe der Totalsanierung einer Überbauung in Hausen im Kanton Aargau ist im ersten Semester planmässig vorangekommen. Hier werden in den 14 Wohnungen die Küchen und Bäder sowie die Fenster, Böden und die Haustechnik erneuert. Gleichzeitig werden die Grundrisse optimiert. Darüber hinaus wird das Gebäude energetisch saniert und mit einer Solaranlage für die Warmwasseraufbereitung ausgestattet. Bis auf eine konnten bereits alle Wohnungen wieder neu vermietet werden. Die Sanierung der restlichen Gebäude mit insgesamt 35 Wohnungen beginnt im Frühling 2010.

Das Verfahren um die Unterschutzstellung der Liegenschaften Riehenring 63-71 in Basel konnte erfolgreich abgeschlossen werden. Das Bundesgericht hat entschieden, nicht auf die Rekurse der Heimatschutzorganisationen gegen den Entscheid der Vorinstanz zur Nichtunterschutzstellung einzutreten. Damit ist der Weg für die weitere Entwicklung des Areals frei. Nachdem der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung zum Schluss gekommen sind, das Hochhausprojekt aufgrund der Grösse und dem damit verbundenen Klumpenrisiko für die Warteck Invest nicht selbst bzw. nicht allein zu realisieren, werden zur Zeit Gespräche mit möglichen Investoren geführt. Zur Diskussion steht sowohl ein Verkauf der Liegenschaften zusammen mit dem Projekt sowie eine mögliche gemeinsame Entwicklung und Realisierung des Projektes mit einem Partner. In jedem Fall muss als nächster Schritt ein Bebauungsplan erarbeitet und dem Kantonsparlament zur Bewilligung vorgelegt werden.

Im Zusammenhang mit der im Jahr 2013 geplanten Totalsanierung und Teilerneuerung der Liegenschaften Steinenberg 21/23 und Steinenvorstadt 1A in Basel wurde ein generelles Baubegehren bei den Behörden eingereicht. Mit diesem Instrument können bereits in einer frühen Planungsphase eines Projektes verbindliche Entscheide der Behörden zu spezifischen Fragen betreffend die spätere Nutzung und die Gestaltung eines Gebäudes erwirkt werden. Die zwischenzeitlich vorliegenden Entscheide fliessen nun in die weitere Detailplanung ein.

Warteck-Aktien erweisen sich als krisenresistent, attraktive Gesamtrendite
Die Namenaktien erwiesen sich im 1. Semester 2009 weiterhin als krisenresistent und notierten am 30.6. bei CHF 1'535, was einer Steigerung von 4.1 % gegenüber dem Jahresanfangskurs von CHF 1'475 entspricht. Die Prämie auf den Inneren Wert (NAV) betrug am Stichtag 16.8 %. Zusammen mit der im Mai ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Aktie erreichte der Titel im ersten Halbjahr eine attraktive Gesamtrendite von 8.3 %. Mit dieser Performance konnten die Warteck-Aktien gut mit dem Schweizerischen Immobilienmarkt mithalten (SIX Real Estate Index: 8.7 %) und den gesamten Aktienmarkt erneut deutlich schlagen (SPI: -1.8 %).

Ausblick
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken trotz der nach wie vor angespannten volkswirtschaftlichen Situation zuversichtlich auf das 2. Semester des laufenden Jahres und die weitere Zukunft der Gesellschaft. Die in den letzten Jahren umgesetzte Diversifikation des Immobilien-Portfolios hinsichtlich der geografischen Lage, der Objektnutzung aber auch der Mieterschaft hat sich in der aktuellen Wirtschaftskrise bewährt und wird deshalb konsequent fortgesetzt. Aus Zukäufen und fertig gestellten Projekten fliessen künftig zusätzliche Mieteinnahmen. Die Leerstandsquote befindet sich dank einer aktiven Bewirtschaftung der Liegenschaften auf einem sehr tiefen Niveau und es ist nicht mit einer Verschlechterung im 2. Halbjahr zu rechnen. Die Fälligkeitsstruktur der Kredite und Hypotheken ist nach wie vor günstig, so dass kein markantes Zinsänderungsrisiko besteht. Und schliesslich verfügt die Gesellschaft nach wie vor über eine solide Eigenfinanzierung von 42 %.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind aus den genannten Gründen überzeugt, dass die bisherige Ausschüttungspolitik mit einer hohen Dividende mittelfristig aufrecht erhalten werden kann.

Den Aktionärinnen und Aktionären sowie allen Geschäftspartnern dankt der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung für das entgegengebrachte Vertrauen. Den Mitarbeitern gebührt der Dank für die erbrachte Leistung zur Erreichung der gesteckten Ziele.



Mit freundlichen Grüssen

Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2009