Auszug aus dem Halbjahresbericht 2007

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns, Ihnen mit dem vorliegenden Zwischenabschluss Bericht über ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2007 abzulegen. Die Mieterträge konnten gegenüber dem Vorjahr um 8.3 % gesteigert werden. Das Portfolio erfuhr eine leichte Aufwertung und aus dem Verkauf einer Liegenschaft konnte ein substanzieller Ergebnisbeitrag verbucht werden. Der um 37.9 % höhere Aufwand für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften konnte damit mehr als kompensiert werden, so dass der Konzerngewinn mit TCHF 5'454 um 22.6 % höher ausfiel als im Vorjahr. Die Leerstandsquote konnte weiter reduziert werden auf im Branchenvergleich äusserst tiefe 3.2 % (Vorjahr 5.1 %). Die Bauarbeiten am Neubauprojekt Brüglingerstrasse/Walkeweg in Basel schreiten planmässig voran. Die Baubewilligungen für zwei weitere Projekte liegen vor. Die Namenaktie weist für das erste Halbjahr 2007 eine Performance von 4.9 % aus.

Steigerung der Erträge und des Gewinnes
Die Ist-Mieterträge lagen im 1. Halbjahr 2007 mit TCHF 10'992 um 8.3 % über dem Vorjahr. Grund dafür waren einerseits neue Einnahmen aus im Vorjahr zugekauften Liegenschaften und andererseits die tieferen Leerstände. Diese betrugen im Berichtszeitraum TCHF 358 (Vorjahr TCHF 529). Bedeutende Leerstände bestanden im 1. Semester 2007 lediglich noch in der Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham, wo trotz einigen Erfolgen in der Wiedervermietung zur Zeit noch rund 1'600 m2 Gewerbe- und 1'100 m2 Lagerflächen frei sind. Die Leerstandsquote des Gesamtportfolios konnte reduziert werden auf 3.19 % (Vorjahr 5.05 %), was im Vergleich mit der Konkurrenz als sehr tief beurteilt werden darf. Ohne die Leerstände in Cham beträgt die Leerstandsquote für das übrige Portfolio sogar lediglich 1.40 %.

Der Immobilienaufwand stieg im Berichtszeitraum gegenüber dem Vorjahr um 37.9 % auf TCHF 2'044. Zwar gingen die Betriebskosten um 15.4 % zurück auf TCHF 345, dafür stiegen aber die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaften um 58.2 % auf TCHF 1'699. Neben der normalen Schwankung der Unterhaltskosten für ein Portfolio dieser Grössenordnung waren Ausgaben für die Wiederherstellung der Vermietbarkeit der Räumlichkeiten in Cham ausschlaggebend für diese Aufwandsteigerung. Zusätzlich zum ausgewiesenen Aufwand für Instandhaltung und -setzung wurden im Berichtszeitraum wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 2’102 in die Liegenschaften getätigt und aktiviert. Davon entfielen TCHF 1’442 auf den Neubau Brüglingerstrasse in Basel. Die Neubewertungen der Liegenschaften per 30. Juni 2007 durch die unabhängigen Experten von PricewaterhouseCoopers AG führten zu einer Aufwertung des Portfolios um TCHF 205 bzw. 0.06 % (Vorjahr Abwertung um TCHF 37). Der Personalaufwand blieb gegenüber dem Vorjahr mit TCHF 809 nahezu konstant (Vorjahr TCHF 804). Der sonstige Betriebsaufwand reduzierte sich um 14.7 % auf TCHF 457, was zur Hauptsache begründet ist durch die Kosten im Zusammenhang mit dem Firmenjubiläum, welche im Gegensatz zum Vorjahr nicht mehr angefallen sind.

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) stieg gegenüber dem Vorjahr um 8.0 % auf TCHF 7'903. Der Netto-Zinsaufwand fiel mit TCHF 2’022 um 14.0 % höher aus als im Vorjahr, was mit dem höheren Kreditbestand von CHF 146.9 Mio. (Vorjahr CHF 121.3 Mio.) zusammenhängt. Die zusätzlichen Hypotheken wurden für die Finanzierung der Zukäufe im 2. Semester 2006 aufgenommen. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital konnte im Berichtszeitraum weiter reduziert werden und lag bei 2.75 % (Vorjahr 2.82 %). Die Duration der Kredite (kapitalgewichtete Laufzeit) betrug am Bilanzstichtag komfortable 4 Jahre und 8.5 Monate. Die Steuerbelastung fiel um 18.1 % unter derjenigen des Vorjahres aus, wobei zu berücksichtigen ist, dass das Übrige Ergebnis netto, d.h. nach Steuern ausgewiesen ist. Der Konzerngewinn fiel schliesslich mit TCHF 5’454 um 22.6 % höher aus als im Vorjahr.

Am 30. Juni 2007 beschäftigte die Warteck Invest wie im Vorjahr 9 Personen mit 880 Stellenprozenten. In diesem Personalbestand eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfolio Management, die Administration, die für die Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie eine Praktikumsstelle, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Bereinigungen im Portfolio, Steigerung von Nettorendite und Performance auf den Liegenschaften
Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am 30.6.2007 CHF 365.99 Mio. Der Rückgang gegenüber dem 31.12.2006 (CHF 371.01 Mio.) ist das Ergebnis aus dem Verkauf von Liegenschaften in Höhe von total TCHF 7’327 einerseits sowie den wertvermehrenden Investitionen von TCHF 2’102 und der Aufwertung des Portfolios um TCHF 205 andererseits. Verkauft wurde neben zwei Parkplätzen und zwei Hobbyräumen in der Überbauung „Stadtwohnen Alemannengasse“ die Liegenschaft Rosentalstrasse 71/Schwarzwaldallee 183 in Basel. Dazugekauft wurde im 1. Semester 2007 trotz der Prüfung einiger sehr interessanter Objekte nichts, da die hohen Preisvorstellungen der Verkäuferseite die Renditen zu stark gedrückt hätten.

Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf dem Gesamtportfolio lag im
1. Semester 2007 bei 6.39 % (Vorjahr 6.35 %). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände/Debitorenverluste, Betriebskosten und Instandhaltung im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) konnte gegenüber dem Vorjahr ebenfalls gesteigert werden und erreichte gute 5.48 % (Vorjahr 5.41 %). Die Performance, welche auch die Auf- und Abwertungen der Liegenschaften berücksichtigt, konnte ebenfalls verbessert werden und lag bei im Vergleich zu anderen Anlagekategorien durchaus attraktiven 5.45 % (Vorjahr 5.31 %).

Nach dem Bilanzstichtag kam es zu weiteren Bereinigungen im Portfolio. Per 1. Juli 2007 wurde die Liegenschaft in Crissier verkauft. Es handelte sich dabei um ein Tennis-Center bzw. um die letzte Freizeitanlage, welche sich noch im Portfolio befand. Per 2. August 2007 wurde die Liegenschaft Maulbeerstrasse 106 in Basel veräussert. Gründe für diese Devestition waren die Lage und die geringe Grösse der Liegenschaft sowie das fehlende Potenzial in der Ertragsentwicklung. Akquisitionsseitig konnte ein interessantes Objekt identifiziert werden. Der Kauf erfolgt voraussichtlich noch im dritten Quartal.

Neubauten und Projekte
Die Bauarbeiten am Wohn- und Geschäftshaus an der Brüglingerstrasse/Walkeweg in Basel schreiten planmässig voran. Die Fertigstellung dieses Neubaus ist für Mitte des Jahres 2008 vorgesehen.

Die Baubewilligung für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Falknerstrasse 35 in Basel wurde nach einigen Verzögerungen wegen einer Ausnahmeregelung schliesslich erteilt. Zur Zeit werden Offerten von verschiedenen Totalunternehmer-Firmen eingeholt. Die Vergabe des Auftrages und der Beginn der Bauarbeiten sollen noch in diesem Jahr erfolgen. Es wird mit einer Bauzeit von 18 Monaten gerechnet.

Diese beiden laufenden Neubauten bzw. Projekte stellen insgesamt ein Bauvolumen (ohne Land) von ca. CHF 17 Mio. dar und führen nach ihrer Fertigstellung zu neuen Mietzinseinnahmen von jährlich rund
CHF 1.5 Mio.

Bewegung gekommen ist auch in unser Neubauvorhaben am Riehenring in Basel. Die Basler Regierung hat erfreulicherweise im April die Unterschutzstellung unserer Liegenschaften abgelehnt. Gegen diesen Entscheid wurde in der Folge vom Heimatschutz Basel und von der Freiwilligen Basler Denkmalpflege Rekurs erhoben, so dass nun das Verwaltungsgericht über die Unterschutzstellung befinden muss. Trotz des laufenden Verfahrens wurde mit der Durchführung eines Architekturwettbewerbs in Form eines Studienauftrages begonnen. Ziel dieses Studienauftrages ist die Erarbeitung eines konkreten Projektes für eine Überbauung mit Wohnungen, Büros und Gastroflächen, welches im Rahmen eines Bebauungsplanes Rücksicht nimmt auf die städtebaulich bedeutende Lage des Areals in unmittelbarerer Nachbarschaft zum Messeplatz. Eine Jury wird noch im laufenden Jahr aus sechs Projektvorschlägen ein Siegerprojekt küren. Sofern eine Unterschutzstellung definitiv abgewendet werden kann und der entsprechende Bebauungsplan vom Parlament genehmigt wird, ist der Beginn der Bauarbeiten für das Jahr 2010 vorgesehen.

Nachdem im 2006 der Neubau der Liegenschaft Bächlerstrasse 34 in Kilchberg fertiggestellt worden ist, steht nun die zweite Phase der Erneuerung dieser Liegenschaft an. Das Hochhaus Bächlerstrasse 36 muss total saniert werden. Da dies in bewohntem Zustand nicht möglich ist, wurden die entsprechenden Mietverhältnisse aufgelöst. Die Baubewilligung für den Eingriff liegt vor, so dass spätestens Mitte 2008, nach dem Ablauf der letzten Mieterstreckungsfrist, mit den Bauarbeiten begonnen werden kann.

Bessere Performance als der Immobilienaktiensektor, überdurchschnittliche Dividendenrendite
Der Kurs der Namenaktie stieg im 1. Semester 2007 um knapp 1 %. Die Aktie schloss am Stichtag bei
CHF 1'600, was einem Zuschlag zum inneren Wert von 24 % entsprach. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Titel ergibt dies eine Gesamtrendite von 4.9 % (Basis Jahresanfangskurs).

Mit dieser Kurszunahme um 1 % konnten die Warteck-Titel zwar der Gesamtmarkt nicht schlagen (SMI +4.82 %), der Immobilienaktienmarkt wurde aber deutlich übertroffen (SWX Real Estate Index -9.21 %). Dies trifft ebenfalls für die Gesamtrendite zu, welche die ausgeschütteten Dividenden berücksichtigt
(SPI +8.44 %, SWX Real Estate Index +1.09 %). Die Dividendenrendite schliesslich lag mit 3.9 % (zum Jahresanfangskurs) erneut deutlich über derjenigen des Aktienmarktes von 2.11 % (SMI).

Ausblick
Die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung der Ergebnisse sind bei Warteck Invest auch in Zukunft gegeben. Das Portfolio weist eine hohe Qualität auf und ist sowohl geografisch wie auch von der Objektnutzung her gut diversifiziert. Die Leerstandsquote ist tief und die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge intakt. Eine Abhängigkeit von einzelnen Mietern besteht nicht. Die Gesellschaft verfügt über eine solide Eigenfinanzierung. Das Zinsänderungsrisiko stellt keine Bedrohung dar dank einer komfortablen Duration der Kredite und einem tiefen durchschnittlichen Zinssatz für Fremdkapital. Die laufenden Projekte und Neubauten führen ebenso wie Zukäufe mittelfristig zu neuen Einnahmen. Nicht zuletzt stellt auch das stabile Aktionariat einen wichtigen Erfolgsfaktor dar.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind daher zuversichtlich, dass die bisherige Ausschüttungspolitik und die hohen Dividenden mittelfristig aufrecht erhalten werden können.


Mit freundlichen Grüssen

Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2007