Auszug aus dem Halbjahresbericht 2005

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns, Ihnen im Rahmen dieses Zwischenabschlusses über ein wiederum gutes Halbjahresergebnis der Warteck Invest berichten zu können. Wegen des Wegfalls des ausserordentlichen Gewinnes aus dem Projekt «Stadtwohnen Alemannengasse» fiel allerdings das Konzernergebnis mit CHF 5 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode um 39 % tiefer aus. Bereinigt um diesen Sondererfolgsfaktor der Vorjahresperiode lag der Konzerngewinn im 1. Semester 2005 jedoch lediglich TCHF 300 bzw. 5.6 % unter dem Vorjahresergebnis. Dieser leichte Rückgang ist vor allem auf den Leerstand im 1. Semester in der Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Schlieren zurückzuführen, welche per 1. Juli wieder zu drei Viertel langfristig vermietet werden konnte. Die Leerstandsquote stieg aufgrund dieses Leerstandes in Schlieren vorübergehend an. Im 1. Semester 2005 wurde die Einheitsnamenaktie eingeführt und der Partizipationsschein abgeschafft. Die Namenaktien erfuhren trotz des bereits hohen Agios zum inneren Wert in der ersten Jahreshälfte eine positive Performance.

Stabiles operatives Ergebnis
Die Ist-Mieterträge waren aufgrund eines zeitweilig leerstehenden Objektes in Schlieren leicht rückläufig und betrugen CHF 9.97 Mio. (Vorjahr CHF 10.45 Mio.). Deshalb stieg die Leerstandsquote vorübergehend auf 6.94 % (Vorjahr 2.83 %). Für das übrige Portfolio liegt die Leerstandsquote weiterhin bei äusserst tiefen 1.8 %.

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) fiel im 1. Halbjahr 2005 um 29 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf CHF 8.12 Mio. Das effektive operative Ergebnis (korrigiert um den Gewinn aus dem Projekt «Stadtwohnen Alemannengasse» von CHF 2.9 Mio.) lag im Berichtszeitraum aber lediglich um 5.1 % unter dem Vorjahresergebnis.

Der Immobilienaufwand lag im 1. Semester 2005 mit TCHF 1’110 um 9.5 % tiefer als im Vorjahr. Zusätzlich zum ausgewiesenen Immobilienaufwand wurden im Berichtszeitraum wertvermehrende Investitionen in Höhe von TCHF 479 in die Liegenschaften getätigt und aktiviert. Die Neubewertungen der Liegenschaften per 30. Juni führten wie bereits im Vorjahr zu einer leichten Aufwertung des Portfolios um TCHF 465 bzw. 0.14 %. Der Personalaufwand stieg gegenüber dem Vorjahr unwesentlich um 1.2 % auf TCHF 766, der sonstige Betriebsaufwand lag mit TCHF 451 um 7.1 % über demjenigen des Vergleichszeitraums. Der Konzerngewinn fiel mit CHF 5 Mio. rund 39 % tiefer aus als im Vorjahr. Bereinigt um den Projektgewinn aus «Stadtwohnen Alemannengasse» im 1. Semester 2004 liegt das Konzernergebnis des 1. Semesters 2005 aber im Rahmen des ebenfalls guten Vorjahresergebnisses (CHF 5.3 Mio.).

Am 30. Juni 2005 beschäftigte die Warteck Invest insgesamt 10 Personen (Vorjahr 9 Personen) mit 950 Stellenprozenten, wobei eine Stelle aufgrund einer Nachfolgeregelung vorübergehend doppelt besetzt war. In diesem Personalbestand eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfolio Management, die Administration und die für die Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Keine Veränderungen im Portfolio,gute Performance auf den Liegenschaften
Das Immobilienportfolio wies am 30.6.2005 einen Marktwert von CHF 341.39 Mio. auf. Die Steigerung gegenüber dem 31.12.2004 (CHF 340.29 Mio.) ergibt sich einerseits aus den Investitionen in die Liegenschaften (TCHF 665) sowie aus den Aufwertungen durch die Experten der PricewaterhouseCoopers AG um netto TCHF 465. Verkauft wurde im 1. Semester lediglich ein Parkplatz in der Überbauung «Stadtwohnen Alemannengasse».

Im 1. Halbjahr konnte keine Akquisition getätigt werden, da keine der geprüften Liegenschaften unseren Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit, Qualität, Potenzial und Rendite entsprach. Der Immobilienmarkt präsentiert sich zurzeit in dem von uns bearbeiteten Segment als Verkäufermarkt. Viele der angebotenen Liegenschaften sind entweder sehr teuer oder von minderer Qualität. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung lassen sich in dieser Phase bewusst nicht um des Wachstums willen zu Investitionen verleiten, welche sich später als problematisch oder unrentabel erweisen.

Die Bruttorendite (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) auf dem Gesamtportfolio lag im 1. Semester 2005 bei 6.36 % (Vorjahr 6.51 %). Die Nettorendite (Ist-Mietzinsen abzüglich Betriebskosten und Instandhaltung im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.) erreichte mit 5.30 % verglichen mit anderen Finanzanlagen wiederum einen sehr guten Wert (Vorjahr 5.86 %). Die Performance der Liegenschaften, welche unter Einbezug des Bewertungsergebnisses berechnet wird, lag bei guten 5.44 % (Vorjahr 5.88 %).

Neubau Bächlerstrasse 34 in Kilchberg
Nach der Baubewilligung liegt nun auch die Baufreigabe durch die Behörden vor, so dass planmässig im August mit den Abbrucharbeiten der bestehenden Liegenschaft begonnen werden kann. Der Neubau dieser Liegenschaft umfasst 8 Wohneinheiten. Details zum Projekt und zu den angebotenen Wohnungen können auf unserer Internet-Homepage www.warteck-invest.ch unter der Rubrik «Projekte» ersehen werden.

Erfolgreiche Einführung der Einheitsnamenaktie und positive Titelperformance
Die Generalversammlung hat am 18. Mai 2005 dem Antrag des Verwaltungsrates zur Einführung der Einheitsnamenaktie und Abschaffung des Partizipationsscheines einstimmig zugestimmt. Per 23. Mai 2005 wurden die Partizipationsscheine im Verhältnis 1:1 in Namenaktien umgewandelt. Damit wurde die Liquidität der Titel erhöht und es gilt auch bei der Warteck Invest das Prinzip «one share, one vote».

Der Kurs der Namenaktie fiel im 1. Semester 2005 um 1.9 %. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 62 pro Titel ergibt sich aber eine positive Performance von 2 % (Basis Jahresanfangskurs). Das Agio zum inneren Wert lag am Stichtag bei Strategie und das Management der Warteck Invest haben und die hohe Eigenkapitalquote sowie den langjährigen, guten Leistungsausweis positiv bewerten.

Diese Kursentwicklung konnte zwar mit derjenigen des SPI (+12.2 %) und SMI (+12.0 %) nicht mithalten, die Dividendenrendite der Namenaktie lag aber mit 3.9 % (Basis Jahresanfangskurs) deutlich über derjenigen des Aktienmarktes von 1.8 % (SPI) bzw. 1.9 % (SMI).

Ausblick
Der Markt für Geschäftsflächen ist zwar noch immer angespannt und verlangt nach innovativen Vermarktungsstrategien. Jedoch konnte die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge im 1. Semester 2005 weiter verbessert werden. 45 % der Mieterträge aus Verträgen mit fester Dauer laufen bis ins Jahr 2010 oder länger. Zudem konnte der Anteil der Mieterträge aus dem weniger volatilen Segment der Wohnliegenschaften auf 35 % ausgebaut werden. Schliesslich konnte auch der durchschnittliche Zinssatz für Fremdkapital weiter gesenkt werden und betrug für das 1. Halbjahr 2005 noch 2.87 % (Jahr 2004: 3.06 %) bei einer durchschnittlichen kapitalgewichteten Laufzeit der Kredite von 2.2 Jahren per Stichtag 30.6.2005.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung erwarten aus diesen Gründen eine positive und konstante Entwicklung der Geschäftstätigkeit der Warteck Invest und sind der Überzeugung, dass die bisherige Ausschüttungspolitik und die hohen Dividenden mittelfristig aufrecht erhalten werden können.


Mit freundlichen Grüssen
Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller                         Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2005