Auszug aus dem Halbjahresbericht 2003

An unsere Aktionärinnen, Aktionäre, PS-Inhaberinnen und -Inhaber

Sehr geehrte Damen und Herren

Die gesamtwirtschaftliche Situation in der Schweiz hat sich gegenüber unserer letzten Berichterstattung noch nicht spürbar verbessert. Es freut uns daher, Ihnen einmal mehr einen positiven Zwischenbericht über das laufende Geschäftsjahr abgeben zu dürfen. Das Konzernergebnis ist zwar aufgrund des Bewertungsergebnisses leicht zurückgegangen. Die Mieterträge konnten hingegen konstant und die Leerstände weiterhin tief gehalten werden, was eine gute Voraussetzung für die Erreichung der Jahresziele darstellt. Zudem konnte auch bei der Kursentwicklung der Namenaktien und Partizipationsscheine der Warteck Invest AG im ersten Halbjahr 2003 eine durchwegs erfreuliche Steigerung festgestellt werden.

Konstante Mieterträge, leicht tieferer Konzerngewinn
Das Immobilienportfolio wies am 30.6.2003 einen Marktwert von CHF 326.5 Mio. auf. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist zur Hauptsache in den Verkäufen der Wohneinheiten des Projektes Stadtwohnen Alemannengasse begründet. Daneben musste im Rahmen der halbjährlichen Ueberprüfung der Marktwerte des Portfolios bei einer Liegenschaft eine geringfügige Abwertung um CHF 291'000 hingenommen werden.

Die Mieterträge konnten gegenüber dem Vorjahr mit CHF 10.3 Mio. konstant gehalten werden. Dies ist, wie auch die weiterhin tiefe Leerstandsquote von nur 1.89%, eine Folge der konsequenten und nachhaltigen Bewirtschaftung des eigenen Immobilienportfolios.

Der Betriebsgewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrug im 1. Halbjahr 2003 CHF 7.6 Mio., was einem Rückgang um 17.2% entspricht. Begründet liegt dieser Rückgang im Immobilienaufwand, der mit CHF 1.85 Mio. aufgrund des Bewertungsergebnisses deutlich höher ausfiel als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Dagegen reduzierte sich der Betriebsgewinn nach Zinsen und Steuern wegen dem tieferen Finanz- und Steueraufwand im 1. Semester 2003 nur um 8.7% und lag bei CHF 5.1 Mio. Der erwirtschaftete Konzerngewinn betrug schliesslich CHF 5.2 Mio. (-8.2%).

Am 30. Juni 2003 beschäftigte die Warteck Invest AG insgesamt 10 Personen (Vorjahr 11 Personen). Darin eingeschlossen sind die Geschäftsleitung, die Buchhaltung, das Portfoliomanagement, die Administration und die für die Immobilienbewirtschaftung zuständigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, nicht jedoch die mit der Hauswartung der Liegenschaften betrauten Personen.

Per 7. Mai 2003 fand ausserdem ein Wechsel in der Geschäftsleitung statt. Guido Bättig, seit dem Jahr 2000 Geschäftsführer und Leiter Finanzen der Warteck Invest AG, gab seine Funktionen auf das Datum der diesjährigen Generalversammlung an den neuen Geschäftsführer und Leiter Finanzen, Daniel Petitjean (1970), ab. Er verliess die Firma am 31. Mai 2003, um sich im Ausland weiterzubilden.

Ueber 6% Nettorendite auf den Liegenschaften
In Umsetzung unserer Anlagestrategie wurde im Berichtszeitraum das Freizeitcenter in Marin, NE, veräussert. Ausserdem gelang es, eine weitere, in unser Portfolio passende Liegenschaft in Aarburg, AG, zu akquirieren. Dabei handelt es sich um eine Ueberbauung an guter Lage mit insgesamt 35 Wohnungen, 3 Läden und 1 Büro. Diese zusätzlichen Mietzinseinnahmen werden erst im 2. Semester 2003 ertragswirksam.

Die auf den Liegenschaften berechnete Bruttorendite betrug 6.65 % (Vorjahr 6.77%). Die Abnahme ist auf Höherbewertung einiger Liegenschaften per 31.12.2002 zurückzuführen. Die Nettorendite erreichte 6.04% (Vorjahr 6.29%), die Performance unter Einbezug des Bewertungsergebnisses 5.36 % (Vorjahr 6.77%). Mit 98.1% (Vorjahr 98.5%) blieb der Vermietungsgrad weiterhin auf sehr hohem Niveau.

Die durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG ermittelte Abwertung um CHF 291'000 betrifft die Liegenschaft Flachsacherstrasse 15-19 in Lupfig, AG. Diese Liegenschaft wurde im Berichtszeitraum einer umfassenden Fassadenrenovation unterzogen. Es erfolgte dennoch eine geringfügige Abwertung, da hier in den nächsten Jahren noch die Renovation eines grossen Flachdaches ansteht. Ebenfalls einer Fassadenrenovation unterzogen wurde die Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham, ZG. Dies umfasste die Reinigung und Imprägnierung sowie den teilweisen Ersatz der vorgehängten Metallelemente.

Stadtwohnen Alemannengasse
Das Projekt Stadtwohnen Alemannengasse mit insgesamt 76 Wohneinheiten neigt sich dem Abschluss zu. Per 30. Juni 2003 waren 72 der 76 Einheiten verkauft, was einem Verkauferfolg von 92.4% entspricht. Wir sind zuversichtlich, auch die verbleibenden 4 Einheiten im 2. Semester dieses Jahres verkaufen zu können.

Detaillierte Informationen zum Projekt können der Internet-Homepage www.stadtwohnen.ch entnommen werden.

In finanzieller Hinsicht kann der Erfolg dieses Entwicklungsprojektes zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht abschliessend beurteilt werden. Einerseits ist ein Grossteil der Schlussabrechnungen der am Bau beteiligten Unternehmer noch ausstehend. Andererseits bestehen in einigen Arbeitsgattungen Probleme mit der Zuordnung von entstandenen Mehrkosten. Aus Gründen der Vorsicht und im Wissen, dass ein Immobilienprojekt immer erst nach Vorliegen der Schlussabrechnung definitiv beurteilt werden kann, haben sich der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung entschieden, im Ergebnis des 1. Halbjahres 2003 lediglich einen anteiligen Projektgewinn von CHF 403'000 auszuweisen. Bis zum Jahresende sollte das Projekt jedoch fertig abgerechnet werden können, so dass im nächsten Geschäftsbericht ausführlich über dessen Ergebnis berichtet werden kann.

Weiterhin gute Performance der Titel
Die Namenaktie der Warteck Invest AG legte im 1. Semester 2003 um 7.7% zu. Der Kurs des Partizipationsscheins stieg im selben Zeitraum um 5%. Zusammen mit der im Mai dieses Jahres ausgeschütteten Dividende von CHF 57 pro Titel ergibt dies eine Performance von 12.1% für die Namenaktie und eine solche von 9.8% für den Partizipationsschein (Basis Jahresendkurse).

Mit dieser Performance und Dividendenrenditen von 4.5% (Namenaktie) bzw. 4.8 % (PS) konnte der Swiss Performance Index im Betrachtungszeitraum wiederum deutlich übertroffen werden. Dieser erreichte lediglich eine Performance von 5.92% und eine Dividendenrendite von 1.64%. Auch innerhalb des Immobiliensegmentes zählten die Valoren der Warteck Invest AG mit diesen Werten zu den attraktivsten Papieren.

Ausblick weiterhin gedämpft optimistisch
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest AG sind sich bewusst, dass die nach wie vor schlechte Wirtschaftslage mit hoher Arbeitslosigkeit und tiefen Zinsen auch zu tieferen Mieten und vereinzelt höheren Leerständen führen könnte. Die Warteck Invest AG wird ihre konsequent auf Ertrag und Cash Flow ausgerichtete Anlagestrategie weiterverfolgen. Auf der Kostenseite wird ein positiver Einfluss vor allem vom anhaltend tiefen Zinsniveau erwartet, welches eine weitere Reduktion der Finanzierungskosten ermöglicht. Wir sind zuversichtlich, dass die bisherige, hohe Dividendenausschüttung mittelfristig aufrechterhalten werden kann.


Mit freundlichen Grüssen
Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller                         Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, August 2003