Bericht des Verwaltungsrates

Sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns, Ihnen für das vergangene Geschäftsjahr 2008 wiederum einen erfreulichen Bericht vorlegen zu können. Die Strategie des kontrollierten und auf Nachhaltigkeit ausgerichteten Wachstums hat sich bewährt, so dass die internationale Finanz- und Wirtschaftkrise bisher keine bedeutenden negativen Auswirkungen auf die Ertragslage der Gesellschaft gehabt hat. Das Immobilien-Portfolio konnte im Berichtsjahr substanziell ausgebaut werden. Die laufenden Projekte wurden entweder erfolgreich abgeschlossen oder sind planmässig vorangekommen. Der Konzerngewinn konnte gegenüber dem Vorjahr markant um 15 % gesteigert werden. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer unverändert hohen Dividende.


Substanzieller Ausbau des Portfolios, sehr gute Performance der Liegenschaften
Im Berichtsjahr wurden insgesamt sieben Liegenschaften erworben. Per 1. Februar 2008 wurde ein aus 6 Liegenschaften mit einer Mietfläche von total 12'054 m2 bestehendes Paket gekauft. Dabei handelt es sich um 5 Wohn- und eine Geschäftsliegenschaft. Drei der Objekte liegen im Kanton Zürich (Neftenbach und Zürich-Oerlikon) und drei im Kanton Aargau (Rudolfstetten, Bergdietikon und Widen). Das Objekt in Widen ist um ein Einfamilienhaus, welches strategiekonform wieder veräussert wird. Eines der beiden Objekte in Neftenbach beinhaltet eine substanzielle Baulandreserve. Auch diese Liegenschaft wird bei guter Marktlage wieder veräussert. Per 2. Juni 2008 wurde eine weitere Wohnliegenschaft in Wetzikon im Kanton Zürich mit 17 Wohnungen und einer Mietfläche von total 2'373 m2 erworben.

Zur weiteren Optimierung des Portfolios wurden im Berichtsjahr die beiden Liegenschaften Elsässerstrasse 49 und Binningerstrasse 15 in Basel verkauft. Daneben wurden weitere vier Einstellhallenplätze in der Überbauung „Stadtwohnen“ veräussert.

Damit hat sich die Akquisitionstätigkeit im Berichtsjahr auf den in der Strategie festgelegten Investitionsschwerpunkt „Wirtschaftsraum Zürich/Zug“ sowie auf die Achse zum zweiten Investitionsschwerpunkt „Wirtschaftsraum Basel/Nordwestschweiz“ konzentriert. Das Gewicht der Marktwerte in der Region Basel hat damit erneut abgenommen. Am Bilanzstichtag befanden sich 55 % (Vorjahr 62 %) der Marktwerte in den Kantonen Basel-Stadt und Baselland und 45 % (Vorjahr 38 %) in den Kantonen Zürich, Zug und Aargau. Bei der Aufteilung der Sollmietzinserträge nach Objektnutzung kam es durch diese Akquisitionen gegenüber dem Vorjahr zu einer weiteren Verschiebung zugunsten der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Der entsprechende Anteil an den gesamten Mieteinnahmen stieg von 38 % auf knapp 43 %. Gleichzeitig reduzierte sich der Anteil der Einnahmen aus Büronutzung von 24 % im Vorjahr auf 22 % und derjenige aus Gastronomienutzung von 10 % auf 8 %. Die Anteile der übrigen Nutzungen haben sich nur unwesentlich verändert. Damit reduziert sich die Konjunkturabhängigkeit der Mieteinnahmen.

Der Marktwert des Liegenschaften-Portfolios betrug am Bilanzstichtag CHF 441.8 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von CHF 60.4 Mio. bzw. 15.8 % entspricht (Vorjahr CHF 381.4 Mio.). Diese Zunahme ist das Ergebnis aus den oben beschriebenen Zukäufen in Höhe von CHF 50.6 Mio., den Investitionen in die Bestandesliegenschaften und in die Neubauprojekte von total CHF 13.3 Mio., den Verkäufen in Höhe von CHF 6.4 Mio. sowie der Aufwertung im Umfang von CHF 2.8 Mio. bzw. 0.64 % im Rahmen der Neubewertungen der Liegenschaften durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG.

Die Leerstandsquote betrug im Berichtsjahr 4.14 % (Vorjahr 2.89 %). Damit lag sie im Branchenvergleich trotz der Zunahme wiederum erfreulich tief. Bezogen auf die vermietbaren Flächen betrugen die Leerstände am Bilanzstichtag 4.83 % (Vorjahr 3.98 %). Die bedeutendsten Leerstände mussten in den Liegenschaften Hinterbergstrasse 15/17 in Cham sowie Clarastrasse 57 in Basel verzeichnet werden. Die Vermietungsanstrengungen in Cham waren aber zwischenzeitlich erfolgreich. Es konnte ein Mietvertrag über grosse Flächen in der Liegenschaft mit einer international tätigen Industriegruppe abgeschlossen werden. Das Mietverhältnis hat Anfang des laufenden Jahres begonnen, so dass die entsprechende Reduktion der Leerstandsziffer erst im 2009 sichtbar wird. Die Vermietungsprobleme an der Clarastrasse 57, wo rund 1’200 m2 Büro- und Lagerflächen frei sind, werden von der Geschäftsleitung zur Hauptsache auf das anstehende Grossprojekt der Messe Schweiz in der unmittelbaren Nähe und die von den Mietinteressenten befürchteten Immissionen durch die Bauarbeiten zurückgeführt. Dafür ist nach der Fertigstellung des Messeneubaus mit einer Aufwertung dieser Lage und einem entsprechend positiven Einfluss auf die Mietzinsen zu rechnen.
Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2008) lag im Berichtsjahr bei 6.21% (Vorjahr 6.35%). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2008) betrug 5.18% (Vorjahr 5.48%). Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtjahres berücksichtigt, erreichte schliesslich mit 6.02 % (Vorjahr 5.62 %) einen im Vergleich zu alternativen Anlagen hervorragenden Wert.

Nach dem Bilanzstichtag bzw. im laufenden Jahr konnte eine weitere Akquisition getätigt werden. Per
1. Januar 2009 wurde ein Wohn- und Geschäftshaus an zentraler Lage in Rorschach im Kanton St. Gallen erworben. Das Objekt verfügt über 24 Wohnungen und diverse Geschäftsflächen. Die Nutzfläche beträgt total 3'184 m2.


Abschluss bzw. planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte
Im Berichtsjahr konnten zwei Projekte erfolgreich abgeschlossen werden. So wurde der Neubau Brüglingerstrasse 9/Walkeweg 6 in Basel termingerecht im Sommer 2008 fertig gestellt. Bis auf eine kleine Ladenfläche von 107 m2 sind sämtliche Geschäftsflächen vermietet. Auch alle 11 Maisonette- und 8 Etagenwohnungen fanden am Markt Anklang und konnten vermietet werden. Die Liegenschaft, vom Publikum als „Tor zum Dreispitz“ bezeichnet, befindet sich am Eingang des bedeutenden Gewerbegebietes „Dreispitz“, bestens erschlossen durch den öffentlichen Verkehr. Der Dreispitz, der sich im Eigentum der Christoph Merian Stiftung befindet, wird im Rahmen eines Masterplanes in den kommen Jahren zu einem attraktiven Wohn-, Gewerbe- und Kulturareal entwickelt, was sich entsprechend positiv auf diesen Standort auswirken dürfte.

Auch die Totalsanierung der Liegenschaft Bächlerstrasse 36 in Kilchberg konnte zum geplanten Termin Ende 2008 abgeschlossen werden. Sämtliche 13 Wohnungen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung vermietet. Für die Geschäftsflächen im Erdgeschoss konnte per 1. April 2009 ein Mieter gefunden werden.

Die Arbeiten am Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an bester Innerstadtlage an der Falknerstrasse 35 in Basel kommen planmässig voran. Die Fassade ist fertig. Zur Zeit sind die Arbeiten im Gebäudeinnern im Gang. Die Fertigstellung des Gebäudes ist für Juli 2009 vorgesehen. Über die Ladenflächen im Erdgeschoss, 1. Untergeschoss und 1. Obergeschoss konnte ein langjähriger Mietvertrag abgeschlossen werden für die Einrichtung einer Boutique eines namhaften Modelabels. Die Eröffnung des Ladens ist im Herbst vorgesehen. Damit sind bereits mehr als 50 % der Mieterträge vertraglich gesichert. Die Vermarktung der drei Bürogeschosse sowie der beiden exklusiven Stadtwohnungen im 5. und 6. Obergeschoss läuft ebenfalls erfolgsversprechend. Weitere Angaben zum Projekt können der Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.

Im März wurde mit der ersten Etappe der Totalsanierung der Überbauung in Hausen begonnen. Neben dem Ersatz von Küchen, Bädern, Fenstern und den Leitungen erfolgt hier auch eine Optimierung der Wohnungsgrundrisse. Zudem werden energetische Massnahmen am Gebäude umgesetzt wie z.B. zusätzliche Aussenisolationen. Ziel ist es, die Arbeiten bis im November des laufenden Jahres abzuschliessen.

Diese beiden abgeschlossenen sowie die zwei laufenden Projekte entsprechen einem Investitionsvolumen (ohne Land) von insgesamt rund CHF 22.7 Mio. Sie führen zu zusätzlichen Mietzinseinnahmen von jährlich ca. CHF 2.2 Mio.

Projekt Wohnhochhaus Riehenring
Das Grossprojekt eines Wohnhochhauses am Riehenring in Basel, welches im Jahr 2007 im Rahmen eines Studienauftrages evaluiert wurde, blieb während des gesamten Berichtsjahres blockiert durch die Rekurse der privaten Denkmalschutzorganisationen gegen den Entscheid der Basler Regierung, die bestehenden Liegenschaften Riehenring 63-71 nicht unter Denkmalschutz zu stellen. Zwar hat das Basler Appellationsgericht im Juni 2008 den Entscheid des Regierungsrates bestätigt und die Unterschutzstellung ebenfalls abgelehnt. Dieses Urteil wurde in der Folge aber von den Vereinen Basler Heimatschutz und Freiwillige Basler Denkmalpflege an das Bundesgericht weitergezogen. Dieses hat die Rekurse nun mit Urteil vom 10. März 2009 abgewiesen, womit die Liegenschaften definitiv nicht unter Denkmalschutz gestellt werden. Damit ist der Weg frei für die weitere Planung auf diesem Areal in unmittelbarer Nähe zur Messe Schweiz. Das vom Beurteilungsgremium zur Weiterbearbeitung empfohlene Projekt der Morger & Dettli Architekten AG, Basel umfasst ein 88 Meter hohes Wohnhochhaus mit gewerblicher Nutzung in den Sockelgeschossen. Zur Realisierung dieses Projektes muss vorgängig ein Bebauungsplan vom Basler Grossen Rat bewilligt werden. Mit dem Baubeginn ist frühestens im Jahr 2012 zu rechnen. Die Frage, ob die Warteck Invest dieses Grossprojekt selbst ausführen will, ist noch nicht definitiv entschieden und wird zur Zeit von der Geschäftsleitung und dem Verwaltungsrat intensiv geprüft. Weitere Angaben und Visualisierungen zum Projekt können der Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.


Intakte Ertragslage, deutliche Steigerung des Ergebnisses
Die Ertragslage präsentierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr als intakt. Durch den Ausbau des Portfolios konnte der betriebliche Ertrag im Berichtsjahr gegenüber der Vorperiode deutlich gesteigert werden um
13.0 % auf CHF 24.7 Mio. (Vorjahr CHF 21.8 Mio.). Die Leerstände betrugen TCHF 1'058, was einer Leerstandsziffer von 4.14 % entspricht (Vorjahr TCHF 645 bzw. 2.89 %).

Der Aufwand für den Betrieb und den Unterhalt der Liegenschaften nahm gegenüber der Vorperiode nur um 3.6 % zu auf TCHF 3'355 (Vorjahr TCHF 3'239). Neben dem ausgewiesenen Immobilienaufwand wurden weitere TCHF 757 für Instandsetzungsarbeiten an den Bestandesimmobilien investiert und aktiviert. Insgesamt wurden im Berichtsjahr 16.1 % (Vorjahr 21.4 %) der Sollmietzinsen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzungen der Liegenschaften ausgegeben. Dies stellt ein sehr gutes Verhältnis von Aufwand und Ertrag für ein Immobilien-Portfolio dieser Grössenordnung dar.

Die Neubewertung der Liegenschaften durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG führte netto zu einer Aufwertung des Bestandes um TCHF 2'806 bzw. 0.64 %. Der Personalaufwand ist um 15.2 % auf TCHF 2'021 gestiegen, was vor allem auf die als Folge des Portfolio-Ausbaus notwendige Schaffung von zwei neuen Stellen im Gebäudemanagement und in der Immobilienbewirtschaftung zurückzuführen ist. Der Personalbestand betrug am Bilanzstichtag 11 Personen mit 1'100 Stellenprozenten (Vorjahr 900 Stellenprozente). Der Sonstige Betriebsaufwand konnte gegenüber der Vorperiode reduziert werden um 11.9 % auf TCHF 862.

Die überproportionale Zunahme der operativen Erträge gegenüber dem betrieblichen Aufwand führte zu einer deutlichen Steigerung des Betriebsergebnisses vor Zinsen und Steuern (EBIT) um 27.9 % auf
CHF 21.3 Mio. (Vorjahr CHF 16.6 Mio.). Durch die Finanzierung der Akquisitionen mit Fremdkapital erhöhte sich der durchschnittliche Kreditbestand. Am Bilanzstichtag betrug dieser CHF 211.3 Mio. (Vorjahr
CHF 154.0 Mio.). Als Folge stieg der Netto-Finanzaufwand um 54.8 % auf TCHF 6'437 (Vorjahr
TCHF 4'159). Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital betrug im Berichtsjahr 3.18 % und die Duration, d.h. die kapitalgewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Kredite, lag am Bilanzstichtag bei 5.6 Jahren. Die Finanzierungsstruktur darf damit als sehr günstig beurteilt werden. Der Konzerngewinn erhöhte sich schliesslich gegenüber der Vorperiode um 14.9 % und betrug CHF 11.0 Mio. (Vorjahr CHF 9.6 Mio.).


Warteck Invest-Titel trotzen der Aktienkrise
Die Titel der Warteck Invest konnten im Jahr 2008 der Krise an den internationalen Finanzmärkten weitgehend trotzen. Der Titel schloss am 31.12.2008 bei einem Kurs von CHF 1'475, was einem Rückgang von lediglich 5.4 % gegenüber dem Kurs zu Jahresbeginn entspricht. Der Schweizer Aktienmarkt (SPI) verlor im gleichen Zeitraum 56.0 %! Die Gesamtrendite der Warteck-Titel unter Einbezug der Dividendenausschüttung betrug im Jahr 2008 minus 1.5 %, während diejenige des Gesamtmarktes (SPI) bei minus 51.6 % lag. Die Dividendenrendite (Basis Jahresanfangskurs) der Namenaktie war im Jahr 2008 erneut attraktiv und lag bei 4 %. Die Zahl der eingetragenen Aktionäre blieb mit 1'687 gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant (1'677).


Unverändert hohe Dividende
Aufgrund des guten Konzernergebnisses, der gesunden finanziellen Situation der Gesellschaft und den trotz der Wirtschaftkrise stabilen Ertragsaussichten hat der Verwaltungsrat beschlossen, der Generalversammlung vom 20. Mai 2009 die Ausschüttung einer unverändert hohen Dividende von CHF 62 pro Aktie zu beantragen. Diese Ausschüttung von total CHF 9.2 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 83.5 % des Konzerngewinnes, so dass 16.5 % des Gewinnes bzw. CHF 1.8 Mio. den Reserven gutgeschrieben werden können.


Lage und Ausblick
Die über die letzten Jahre konsequent verfolgte, auf Nachhaltigkeit und qualitatives Wachstum ausgelegte Strategie hat sich bisher in der Finanz- und Wirtschaftskrise bewährt. Auch wenn für die mittelfristige Zukunft negative Einflüsse aufgrund der Entwicklung des wirtschaftlichen Umfeldes nicht vollständig ausgeschlossen werden können, so herrscht beim Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung dennoch Zuversicht. Aufgrund der bisher geübten Vorsicht bei Akquisitionen und der konservativen Finanzierungspolitik sind die finanziellen Verhältnisse der Gesellschaft sehr solide. Nach wie vor verfügt die Gesellschaft über eine Eigenkapitalquote von zur Zeit 44 %. Der Zinsdeckungsfaktor, der anzeigt, wie oft der betriebliche Cash Flow (vor Zinsen) den Zinsaufwand deckt, beträgt gesunde 2.6. Aufgrund des hohen Anteils der Fremdkapitalzinsen am gesamten Aufwand der Gesellschaft kommt dem Management des Zinsänderungsrisikos eine grosse Bedeutung zu. Bei der erwähnten günstigen Fremdkapitalstruktur mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 3.18 % und einer durchschnittlichen Kreditlaufzeit von 5.6 Jahren ist dieses Zinsänderungsrisiko gut abgesichert.

Neben der soliden finanziellen Situation dürfen auch die zukünftigen Ertragsaussichten als intakt beurteilt werden. Einerseits kann mit zusätzlichen Einnahmen aus den im letzten Jahr fertig gestellten oder im laufenden Jahr abzuschliessenden Projekten gerechnet werden. Andererseits sind die Risiken von Ertragsausfällen aufgrund von Leerständen oder Debitorenausfällen überschaubar. Das Leerstandrisiko ist begrenzt aufgrund der guten Diversifikation des Immobilien-Portfolios hinsichtlich der geografischen Lage, vor allem aber im Hinblick auf die Nutzung der Mietobjekte. Der Anteil der Einnahmen aus den mit weniger Risiken behafteten Wohnungen wurde über die letzten Jahre konstant ausgebaut auf nunmehr knapp 43 %. Das Risiko von Debitorenverlusten steigt in wirtschaftlich schwierigen Zeiten. Es kann aber dadurch begrenzt werden, dass auch bei der Mieterschaft eine gute Diversifikation hinsichtlich Grösse und Branche angestrebt wird. Bei der Warteck Invest machen die Mietzinsen des grössten Mieters lediglich 4.2 % der gesamten Mietzinseinnahmen aus. Auf die fünf grössten Mieter entfallen 16.3 % der Einnahmen. Damit bestehen diesbezüglich keine Klumpenrisiken.

Was die vertragliche Sicherung der Mietzinseinnahmen betrifft, so sind rund 37 % der Mieteinnahmen durch Mietverträge mit festen Laufzeiten gebunden. Von diesen Verträgen haben wiederum rund 40 % eine Laufzeit von fünf Jahren oder mehr. Schliesslich ist das Immobiliengeschäft ein Zinsdifferenzgeschäft. Daher sagt der Zinsspread, also die Differenz zwischen der Nettorendite der Liegenschaften und dem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz, etwas über die Ertragskraft aus. Dieser Zinsspread beträgt für das Portfolio der Warteck Invest mit einer Nettorendite von 5.18 % und einem Fremdkapitalzins von 3.18 % gute 2 %. Die Ertragskraft der Gesellschaft soll auch in Zukunft weiter verstärkt werden. Im Rahmen der laufenden Analyse des Liegenschaftenbestandes wird vorhandenes Ertragspotenzial identifiziert und durch gezielte bauliche Eingriffe bis hin zur Totalsanierung realisiert. Das Portfolio soll aber auch durch gezielte Akquisitionen auf die in der Strategie vorgesehene Zielgrösse von CHF 500-550 Mio weiter ausgebaut werden.

Um die internen Strukturen im Hinblick auf die künftigen Herausforderungen weiter zu verbessern, wurde die Geschäftsleitung per 1. Januar 2009 durch den bisherigen Leiter der Abteilung Immobilienbewirtschaftung, Philippe Moulin verstärkt. Herr Moulin arbeitet seit dem Jahr 2002 bei der Warteck Invest. Er ist eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder und verfügt über 13 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung. Alle Mitglieder der Geschäftsleitung behalten ihre bisherigen Funktionen bei.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung blicken trotz der aktuellen Wirtschaftkrise und den immer noch grossen Unsicherheiten an den Märkten vorsichtig optimistisch in die Zukunft. Nach wie vor sind beide überzeugt, das bisherige Dividendenniveau mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

Der Verwaltungsrat dankt den Aktionärinnen und Aktionären für das Vertrauen, welches sie der Gesellschaft und deren Führung entgegenbringen. Ein grosser Dank gebührt insbesondere den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren stetigen Einsatz bei der Umsetzung der Firmenstrategie. Schliesslich gilt der Dank auch allen Kunden und Geschäftspartnern.

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2009