Bericht des Verwaltungsrates

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen für das vergangene Geschäftsjahr 2007 einen positiven Bericht vorlegen zu dürfen. Das Immobilien-Portfolio konnte weiter optimiert werden. Die laufenden Projekte sind planmässig vorangeschritten. Das Konzernergebnis konnte gegenüber dem Vorjahr markant gesteigert werden. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung die Ausschüttung einer konstant hohen Dividende. Durch den Kauf weiterer Liegenschaften nach dem Bilanzstichtag konnte das Portfolio zudem um rund 10 % erweitert werden.


Weitere Optimierung und Ausbau des Portfolios, gute Performance der Liegenschaften
Im Berichtsjahr wurde das Portfolio durch den Verkauf von drei Liegenschaften mit unterdurchschnittlichem Potenzial weiter optimiert. Veräussert wurden die Liegenschaften Rosentalstrasse 71 und Maulbeerstrasse 106 in Basel sowie die letzte im Portfolio befindliche Freizeitanlage in Crissier. Daneben wurden weitere vier Einstellhallenplätze und zwei Hobbyräume in der Überbauung „Stadtwohnen“ verkauft. Gekauft wurden im Jahr 2007 zwei Überbauungen im Kanton Aargau in Oberkulm und in Niederlenz. Die Liegenschaft in Oberkulm mit Baujahr 1980 umfasst 34 Wohnungen und 36 Parkplätze und wurde per 1. September 2007 erworben. Die Überbauung in Niederlenz stammt aus dem Jahr 1985 und besteht aus 32 Wohnungen und 47 Parkplätzen. Dieses Objekt wurde per 1. Dezember 2007 gekauft.

Mit diesen Zukäufen fokussierte sich die Akquisitionstätigkeit im Berichtsjahr auf die Achse zwischen den beiden Investitionsschwerpunkten Wirtschaftsraum Basel/Nordwestschweiz und Wirtschaftraum Zürich/Zug. Am Bilanzstichtag befanden sich 62 % (Vorjahr 65 %) der Marktwerte in den Kantonen Basel-Stadt und Baselland und 38 % (Vorjahr 34 %) in den Kantonen Zürich, Zug und Aargau. Bei der Aufteilung der Sollmietzinserträge nach Objektnutzung kam es gegenüber dem Vorjahr zu einer leichten Verschiebung zugunsten der mit weniger Risiken behafteten Wohnnutzung. Der entsprechende Anteil an den gesamten Mieteinnahmen stieg von 35 % auf knapp 38 %. Gleichzeitig reduzierte sich der Anteil der Einnahmen aus Büronutzung leicht von 25 % im Vorjahr auf 24 %. Die Anteile der übrigen Nutzungen haben sich nur unwesentlich verändert.

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am Bilanzstichtag CHF 381.4 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von 2.8 % entspricht (Vorjahr CHF 371.0 Mio.). Diese Zunahme ist das Ergebnis aus den oben beschriebenen Zukäufen in Höhe von TCHF 14’396, den Investitionen in die Bestandesliegenschaften und in die Neubauprojekte von total TCHF 7'694, den Verkäufen in Höhe von TCHF 12'442 und einer Aufwertung im Umfang von TCHF 751 im Rahmen der Neubewertungen durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG.

Auf dem Geschäftsflächenmarkt kam es im Berichtszeitraum durch die gute konjunkturelle Lage zu einer leichten Entspannung, insbesondere an guten Lagen. Abgelaufene Mietverträge konnten grösstenteils zu den gleichen oder besseren Konditionen verlängert werden. Angespannt und von einem grossen Angebot geprägt blieb allerdings die Situation in Cham. Zwar konnten die Leerstände in der dortigen Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 im Berichtszeitraum um 42 % reduziert werden. Es stehen aber immer noch grössere Büro- und Gewerbeflächen zur Vermietung frei. Die Vermarktung dieser Flächen wird weiterhin mit grossem Einsatz vorangetrieben. Details zur Liegenschaft und zur Vermietungskampagne können der eigens für diesen Zweck errichteten Internetseite www.15-17.ch entnommen werden.

Die bereits sehr tiefe Leerstandsquote aus dem Vorjahr konnte durch eine aktive Bewirtschaftung des Portfolios und eine nachhaltige Mietzinspolitik im Berichtsjahr noch weiter gesenkt werden. Sie betrug im Branchenvergleich äusserst tiefe 2.89 % (Vorjahr 3.44 %). Bezogen auf die vermietbaren Flächen betrugen die Leerstände des Gesamt-Portfolios am Bilanzstichtag 3.98 % (Vorjahr 6.75 %).

Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2007) lag im Berichtsjahr bei 6.35% (Vorjahr 6.23%). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2007) erreichte wiederum einen sehr guten Wert von 5.48% (Vorjahr 5.31%). Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtjahres berücksichtigt, fiel schliesslich mit 5.62 % (Vorjahr 4.97 %) ebenfalls sehr gut aus.


Kauf eines Liegenschaftspakets nach dem Bilanzstichtag
Zu weiteren Bewegungen im Portfolio ist es nach dem Bilanzstichtag gekommen. So wurden mit der Elsässerstrasse 49 und der Binningerstrasse 15 in Basel zwei weitere Liegenschaften mit unterdurchschnittlichem Potenzial veräussert.

Entsprechend der Strategie, das Portfolio weiter auszubauen, konnte per 1. Februar 2008 ein aus sechs Liegenschaften bestehendes Paket erworben werden. Drei dieser Liegenschaften befinden sich im Kanton Zürich, die anderen drei im Kanton Aargau. Bei einer Liegenschaft handelt es sich um ein Geschäftshaus, die übrigen Objekte sind Wohnliegenschaften.

Der Wert des Portfolios steigt durch diese Transaktionen nach dem Bilanzstichtag um netto
CHF 36.2 Mio. auf CHF 417.6 Mio., was einer Zunahme um 9.5 % entspricht. Die zusätzlichen jährlichen Sollmietzinseinnahmen betragen netto rund CHF 2.1 Mio.


Planmässiger Fortschritt der laufenden Projekte
Auch in Bezug auf die laufenden und neuen Projekte war das vergangene Geschäftsjahr ein ereignisreiches Jahr. Die Bauarbeiten an dem im Januar 2007 begonnenen Neubau des Wohn- und Geschäftshauses „Tor zum Dreispitz“ an der Brüglingerstrasse und am Walkeweg in Basel schritten planmässig voran, so dass im Oktober die Aufrichte gefeiert werden konnte. Die acht Etagen- und 11 Maisonettewohnungen können wie vorgesehen ab August 2008 bezogen werden. Bereits zum heutigen Zeitpunkt herrscht reges Interesse seitens potenzieller Mieter. Die Geschäftsflächen, welche zum grössten Teil von der Firma Sanitas Troesch AG zur Erweiterung der in der Nachbarliegenschaft befindlichen Ausstellung für 10 Jahre fest gemietet wurden, können ebenfalls termingerecht übergeben werden. Weitere Angaben zum Projekt können den Seiten 18-19 dieses Geschäftsberichtes sowie der Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.

Mit den Arbeiten am Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Falknerstrasse 35 in Basel wurde im Berichtsjahr ebenfalls begonnen. Hier entstehen im 1. Untergeschoss, im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss Ladenflächen an guter Innenstadtlage. Im 2. bis 4. Obergeschoss entstehen Büro- und Praxisräume und im 5. und 6. Obergeschoss zwei grosszügige Stadtwohnungen für gehobene Ansprüche. Die Fertigstellung dieses Neubaus ist für Frühling/Sommer 2009 vorgesehen. Verhandlungen mit Interessenten für die attraktiven Ladenflächen laufen bereits. Weitere Angaben zum Projekt können den Seiten 18-19 dieses Geschäftsberichtes sowie der Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.

Als neues Projekt kam im Berichtsjahr die Planung der Totalsanierung der Liegenschaft Bächlerstrasse 36 in Kilchberg dazu. Nachdem das benachbarte Gebäude Bächlerstrasse 34 im Jahr 2006 abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt wurde, steht nun die zweite Phase der Erneuerung dieser Liegenschaft an. Da die Grundrisse der Liegenschaft Nr. 36 mit wenigen Änderungen an heutige Ansprüche angepasst werden können, wird dieses Gebäude nicht durch einen Neubau ersetzt sondern in unbewohntem Zustand total saniert. Die Bauarbeiten haben im März des laufenden Jahres begonnen und sind voraussichtlich Ende des Jahres fertig. Es ist vorgesehen, die neu sanierten Wohnungen ab Dezember 2008 neu zu vermieten.

Diese drei Projekte mit einem Investitionsvolumen (ohne Land) von insgesamt rund CHF 21.5 Mio. führen nach deren Fertigstellung zu neuen bzw. zusätzlichen Mietzinseinnahmen von jährlich total ca. CHF 1.8 Mio.

Auch in Bezug auf unser Neubauvorhaben am Riehenring in unmittelbarer Nähe zur Messe Schweiz hat sich im Berichtsjahr einiges getan. Nachdem die Basler Regierung im April 2007 die von der staatlichen Denkmalpflege beantragte Unterschutzstellung unserer Liegenschaften Riehenring 63-71 erfreulicherweise abgelehnt hat, wurde vom Heimatschutz Basel und von der Freiwilligen Basler Denkmalpflege Rekurs gegen diesen Entscheid erhoben. Das Verfahren ist nun beim Basler Verwaltungsgericht hängig, welches mit grosser Wahrscheinlichkeit noch im ersten Semester 2008 über die Frage der Unterschutzstellung entscheiden wird. Um die Zeit des Verfahrens sinnvoll zu nutzen, wurde im Berichtsjahr ein Studienauftrag über die zukünftige Nutzung des Areals durchgeführt. Sechs vom Beurteilungsgremium in einer Präqualifikation ausgewählte Architektenteams gingen dabei in einem Wettbewerb der Frage nach, welches Bauvolumen an diesem prominenten Standort aus städtebaulicher Sicht das Richtige ist. Vorgegeben war lediglich die angestrebte zukünftige Hauptnutzung in Form von Wohnungen. Im November 2007 wurde das Projekt der Morger & Dettli Architekten AG, Basel, vom Beurteilungsgremium zum Sieger erkoren und der Warteck Invest zur Weiterbearbeitung empfohlen. Die Ergebnisse des Studienauftrages mit allen sechs Projekten wurden im Januar 2008 der interessierten Öffentlichkeit in Form einer Ausstellung zugänglich gemacht. Das empfohlene Projekt sieht ein 88 Meter hohes Wohnhochhaus mit gewerblicher Nutzung in den unteren Stockwerken vor. Zur Realisierung dieses Projektes muss ein Bebauungsplan vom Basler Grossen Rat bewilligt werden. Ein allfälliger Baubeginn ist im optimalen Fall ab dem Jahr 2010 möglich. Sobald die Frage der Unterschutzstellung der bestehenden Gebäude abschliessend geklärt ist, wird über das weitere Vorgehen entschieden. Weitere Angaben und Visualisierungen zum Projekt können den Seiten 18-19 dieses Geschäftsberichtes sowie der Homepage www.warteck-invest.ch (Rubrik Immobilien, Projekte) entnommen werden.


Deutliche Steigerung des Ergebnisses
Die betrieblichen Erträge konnten im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr erneut gesteigert werden um
4.5 % auf CHF 21.8 Mio. (Vorjahr CHF 20.9 Mio.). Gründe für diese Steigerung waren einerseits die durch Zukäufe bedingten höheren Sollmietzinseinnahmen von TCHF 22'433 (Vorjahr TCHF 21'598) sowie andererseits die tieferen Ertragsausfälle aus Leerständen. Diese betrugen in der Berichtsperiode lediglich TCHF 645 (Vorjahr TCHF 734), was einer Leerstandsquote von nur 2.89 % entspricht.

Der Immobilienaufwand lag im Berichtsjahr mit TCHF 3'239 um 1.4 % tiefer als im Vorjahr (TCHF 3'284). So konnten die Betriebskosten aufgrund tieferer Ausgaben für die Vermietung um 15.3 % reduziert werden auf TCHF 666 (Vorjahr TCHF 786). Die Ausgaben für den Unterhalt der Liegenschaften betrugen im Berichtsjahr TCHF 2'573 und lagen damit um 3 % leicht über Vorjahresniveau (TCHF 2'498). Neben dem ausgewiesenen Immobilienaufwand wurden weitere TCHF 1’566 in die Bestandesliegenschaften investiert und aktiviert. Insgesamt wurden damit 21.4 % (Vorjahr 17.4 %) der Soll-Mietzinseinnahmen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung der Liegenschaften ausgegeben, was für ein Portfolio dieser Grössenordnung ein normales Verhältnis von Aufwand zu Ertrag darstellt.

Die Netto-Aufwertung des Portfolios durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG um TCHF 751 bzw. 0.2 % setzt sich zusammen aus Aufwertungen von TCHF 5’296 und Abwertungen von TCHF 4’545. Der Personalaufwand nahm im Berichtszeitraum gegenüber der Vorperiode um 6.3 % zu auf TCHF 1’755 (Vorjahr TCHF 1’651), was neben der Anpassung einzelner Saläre auf die Erhöhung der Stellenprozente zurückzuführen ist. Die Gesellschaft beschäftigte am Bilanzstichtag 9 Personen mit 900 Stellenprozenten (Vorjahr 880 Stellenprozente). Der Sonstige Betriebsaufwand lag mit TCHF 978 um 11.7 % deutlich unter dem Vorjahreswert von TCHF 1'108, was zur Hauptsache in den ausserordentlichen Kosten für das Firmenjubiläum begründet ist, welches im Vorjahr begangen worden war.

Diese Entwicklung der operativen Erträge und Aufwendungen führte schliesslich zu einem gegenüber der Vorperiode um 14.9 % gesteigerten Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) in Höhe von
TCHF 16'623 (Vorjahr TCHF 14'470). Der Netto-Finanzaufwand lag aufgrund des höheren durchschnittlichen Kreditbestandes um 13.5 % über dem Vorjahr und betrug TCHF 4'159 (Vorjahr TCHF 3'664). Das übrige Ergebnis, vornehmlich bestehend aus Gewinnen aus dem Verkauf von Liegenschaften, trug mit
TCHF 592 zum guten Resultat bei, so dass der Konzerngewinn schliesslich gegenüber der Vorperiode deutlich um 18.4 % auf TCHF 9'593 (Vorjahr TCHF 8'103) gestiegen ist.


Warteck Invest-Titel als solide Anlage mit überdurchschnittlicher Dividendenrendite
Wie in der Vergangenheit wurden die Namenaktien der Warteck Invest auch im Jahr 2007 mit einem deutlichen Aufpreis zum inneren Wert (Net Asset Value) gehandelt. Per 31.12.2007 betrug diese Prämie
18.3 %. Mit einem Kursrückgang von lediglich 1.6 % im 2007 stellte die Aktie der Warteck Invest in einem schwierigen Marktumfeld eine solide Anlage dar. Im gleichen Zeitraum verlor der SMI 4.88 %. Unter Einbezug der Dividendenausschüttung erreichte die Namenaktie im 2007 sogar eine positive Gesamtrendite von 2.3 %, während diejenige des SMI bei 2.93 % lag (SPI -1.53 %). Die Dividendenrendite der Namenaktie war im Jahr 2007 mit 4.0 % (auf Basis Jahresanfangskurs) abermals überdurchschnittlich. Diejenige des Aktienmarktes betrug lediglich 2.48 % (SMI) bzw. 2.32 % (SPI).

Die Zahl der eingetragenen Aktionäre stieg im Berichtsjahr erneut leicht auf 1'677 (Vorjahr 1'636).


Konstant hohe Dividende
Das gute Konzernergebnis, die solide finanzielle Verfassung der Gesellschaft und die weiterhin guten Ertragsaussichten veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung vom
21. Mai 2008 die Ausschüttung einer konstant hohen Dividende von CHF 62 pro Namenaktie zu beantragen. Diese Ausschüttung von total CHF 9.2 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 96 % des Konzerngewinnes. Diese Ausschüttungsquote scheint dem Verwaltungsrat im Hinblick auf die gute Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft als vertretbar.


Lage und Ausblick
Die bisher verfolgte Unternehmensstrategie und die entsprechende Anlagepolitik wurden vor rund 10 Jahren beschlossen. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben in einer Strategiesitzung im Dezember 2007 die geltende Strategie einer kritischen Prüfung unterzogen und festgestellt, dass die gesteckten Ziele zum grossen Teil erreicht werden konnten. Lediglich das angestrebte Wachstum des Immobilien-Portfolios erfolgte etwas langsamer als geplant, was vor allem in den Entwicklungen der letzten drei bis fünf Jahre auf dem Immobilienmarkt und dem damit zusammenhängenden hohen Preisniveau begründet ist. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben wiederholt betont, dass nicht um des Wachstums willen Anlageobjekte von minderer Qualität oder zu überhöhten Preisen gekauft werden. Die guten Kennzahlen der Gesellschaft sind letztlich Ausdruck dieser konsequenten Haltung.

Der Verwaltungsrat hat beschlossen, die geltende, erfolgreiche Strategie und die daraus resultierende Anlagepolitik dennoch in wenigen Punkten leicht anzupassen, um besser für die zukünftigen Herausforderungen gerüstet zu sein. So wurde insbesondere die Grenze für die maximale hypothekarische Belastung von heute 50 % des Marktwertes der Immobilien auf 60 % angehoben. Dadurch kann das Immobilien-Portfolio ohne die Erfordernis einer Kapitalerhöhung auf eine Grösse von rund CHF 550 Mio. ausgebaut werden. Im weiteren wurde die Anlagepolitik dahingehend gelockert, dass künftig auch Objekte zugekauft werden können, die einen aufgestauten Unterhaltsbedarf aufweisen, um das darin liegende Potenzial durch eine entsprechende Sanierung zu realisieren.

Die Gesellschaft befindet sich in einer guten Ausgangslage für eine weiterhin erfolgreiche Entwicklung. Die finanziellen Verhältnisse sind äusserst solide. Die Eigenkapitalquote beträgt zur Zeit 45 % und der Zinsdeckungsfaktor (wie oft deckt der betriebliche Cashflow vor Zinsen den Zinsaufwand) liegt bei guten 3.7. Die Fremdkapitalstruktur ist ebenfalls günstig: der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzinssatz lag im Jahr 2007 bei 2.82 %, die kapitalgewichtete durchschnittliche Laufzeit der Kredite (Duration) am Bilanzstichtag bei 61 Monaten. Das Immobiliengeschäft ist letztlich ein Zinsdifferenzgeschäft. Bei einer Nettorendite auf den Immobilien von 5.48 % und einem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz von 2.82 % ergibt sich ein Zinsspread von 2.66 %. Dies stellt innerhalb der Branche einen sehr hohen Wert dar und bestätigt wiederum die Richtigkeit der bisher verfolgten Anlage- und Finanzierungspolitik.

Die Risikostruktur der Ertragsseite ist ebenfalls intakt, einerseits aufgrund der Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge und andererseits aufgrund der Diversifikation des Portfolios. Fast die Hälfte der langfristigen Mietverträge laufen noch fünf Jahre bis ins 2012 oder länger. Klumpenrisiken in der Mieterschaft bestehen keine, der Anteil des grössten Mieters an den Mieteinnahmen beträgt 4.7 %, derjenige der fünf grössten Mieter 17.5 %. Das Portfolio ist sowohl geografisch wie auch hinsichtlich der Nutzung sehr gut diversifiziert. Im 2007 stammten rund 38 % der Mieteinnahmen aus der mit tieferen Risiken behafteten Wohnnutzung. Die Leerstandsquote von 2.89 % dürfte in der Branche eine Spitzenwert darstellen. Die Ertragskraft des Portfolios ist damit nach wie vor intakt und wird durch die getätigten Akquisitionen und die Realisierung der laufenden Projekte weiter verstärkt. Neben der Akquisition weiterer Liegenschaften und der Fertigstellung der laufenden Projekte steht aber auch in Zukunft die Pflege und Optimierung des bestehenden Portfolios im Zentrum unserer Aktivitäten.

Die erwähnten Punkte und die daraus resultierende gute Ausgangslage der Gesellschaft stimmen den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung optimistisch für die Zukunft. Beide sind daher überzeugt, die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

Der Verwaltungsrat dankt den Aktionärinnen und Aktionären für das Vertrauen, welches sie der Gesellschaft und deren Führung entgegenbringen. Ein grosser Dank gebührt aber auch den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren stetigen Einsatz bei der Umsetzung der Firmenstrategie. Schliesslich gilt der Dank auch allen Kunden und Geschäftspartnern, die ebenfalls zum Erfolg der Warteck Invest beigetragen haben.

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2008