Auszug aus dem Geschäftsbericht 2006

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen über das abgelaufene Jubiläumsjahr 2006 der Warteck Invest Bericht ablegen zu dürfen. Das Immobilien-Portfolio konnte durch Zukäufe um rund 9 % ausgebaut werden. Das Konzernergebnis ist geprägt von höheren Ausgaben für den Unterhalt der Immobilien und fiel unter Berücksichtigung des Neubewertungseffektes um 20 % tiefer als im Vorjahr aus. Ohne Neubewertungseffekt lag der Ergebnisrückgang bei 10 %. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung dennoch die Ausschüttung einer konstant hohen Dividende.

Ausbau des Portfolios, gute Performance der Liegenschaften
Das Immobilien-Portfolio konnte durch den Zukauf von drei Liegenschaften weiter ausgebaut werden. Gekauft wurde zum einen die ansprechende Überbauung „Am Naglerbach 1-7“ mit 48 Wohnungen in Zofingen (AG). Diese Überbauung wurde im 2001 neu erstellt und ist in dementsprechend gutem Zustand. In Basel wurde zur Arrondierung des bestehenden Liegenschaftenbesitzes in der Nähe des Messeplatzes die Liegenschaft Riehenring 75/Drahtzugstrasse 62 erworben. Neben zwölf Wohnungen ist das lokal bekannte Hotel/Restaurant „Münchnerhof“ in dieser Liegenschaft domiziliert. Mit diesem Kauf verfügt die Warteck Invest an bester Lage in unmittelbarer Nähe zur Messe Schweiz zwischen Clarastrasse, Riehenring und Drahtzugstrasse nun über ein zusammenhängendes Grundstück mit einer Fläche von knapp 4'000 m2. Dadurch vergrössert sich der Handlungsspielraum im Rahmen des seit Jahren hier geplanten Neubaus deutlich. Schliesslich wurden für die Realisierung des Neubaus eines Wohn- und Geschäftshauses am Dreispitz in Basel die dafür benötigten Grundstücke mit darauf befindlichen, abbruchreifen Altliegenschaften an der Brüglingerstrasse 5-11 erworben. Verkauft wurden im Berichtszeitraum lediglich drei Parkplätze und ein Kellerraum in der Überbauung „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel.

Mit diesen Zukäufen fokussierte sich die Akquisitionstätigkeit auch im Berichtsjahr auf die beiden Wirtschaftsräume Basel/Nordwestschweiz und Zürich/Zug. Am Bilanzstichtag befanden sich 65 % der Marktwerte in den Kantonen Basel-Stadt und Baselland und 34 % in den Kantonen Zürich, Zug und Aargau. Auch bei der Aufteilung der Sollmietzinserträge nach Objektnutzung ergaben sich gegenüber dem Vorjahr kaum Veränderungen. Der Anteil der Mieterträge aus den mit weniger Risiken behafteten Wohnliegenschaften am Gesamtertrag stieg von 34.6 % auf 35.0 %. Der Anteil der Büromieten veränderte sich unwesentlich von 24.5 % auf 24.8 %. Der Gastronomieanteil reduzierte sich leicht von 10.8 % auf 10.1 %, die Anteile der übrigen Nutzungskategorien blieben gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert.

Der Geschäftsflächenmarkt war im Berichtszeitraum vor allem im Wirtschaftraum Zürich/Zug nach wie vor angespannt und von einem grossen Angebot geprägt. Dennoch ist es gelungen, die restlichen rund 1'000 m2 leer stehender Büroflächen an der Zürcherstrasse 111 in Zürich-Schlieren langfristig neu an die Schweizerische Post zu vermieten. Damit ist die Liegenschaft nun wieder auf Jahre hinaus voll vermietet. Erfolge in der Wiedervermietung konnten auch in der Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham verzeichnet werden, wo durch den Konkurs eines Mieters grössere Büro-, Verkaufs-, Gewerbe- und Lagerflächen frei wurden. Sämtliche Büro- und Verkaufsflächen konnten wieder neu vermietet werden. Zur Zeit noch leer stehen rund 1'600 m2 Gewerbe- und 1'100 m2 Lagerflächen, wobei für einen Teil der Gewerbeflächen im Moment erfolgsversprechende Gespräche mit interessierten Firmen geführt werden. Die Vermarktung dieser Flächen hat weiterhin oberste Priorität und wird mit kreativen Marketingmethoden angegangen, wozu auch die eigens für diesen Zweck errichtete Internetseite www.15-17.ch gehört.

Durch die aktive Bewirtschaftung der Liegenschaften ist es auch im Berichtsjahr gelungen, die Leerstandsquote tief zu halten bzw. diese noch zu reduzieren auf den im Vergleich zum Markt äusserst tiefen Wert von 3.44 % (VJ 5.10 %). Ohne die grösseren Leerstände in den beiden Liegenschaften in Zürich-Schlieren und in Cham betrug die Leerstandsquote für das restliche Portfolio sogar nur 1.99 %. Bezogen auf die vermietbaren Flächen betrugen die Leerstände des Gesamt-Portfolios am Bilanzstichtag 6.75 % (VJ 3.33 %).

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios betrug am Bilanzstichtag CHF 371.0 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer Zunahme von 8.6 % entspricht (VJ CHF 341.8 Mio.). Diese Zunahme ist das Ergebnis aus den drei oben beschriebenen Zukäufen und den Investitionen in die Liegenschaften einerseits sowie den Verkäufen und dem Ergebnis der Neubewertungen durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG andererseits. Im Gegensatz zum Vorjahr kam es im 2006 im Rahmen der Marktwertschätzungen netto zu einer leichten Abwertung des Liegenschaftsbestandes um TCHF 399 bzw. 0.1 % des Marktwertes vor Neubewertung (VJ netto Aufwertung um TCHF 744 bzw. 0.22 %).

Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2006) lag im Berichtsjahr bei 6.23% (VJ 6.35%). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände, Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2006) erreichte wiederum einen guten Wert von 5.31% (VJ 5.38%). Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtjahres berücksichtigt, fiel mit 4.97 % (VJ 5.53 %) ebenfalls stattlich aus.

Erfolgreiche Fertigstellung und Vermietung des Neubaus in Kilchberg, Baubeginn am Dreispitz, weitere Projekte
Der Neubau des Mehrfamilienhauses Bächlerstrasse 34 in Kilchberg konnte termingerecht Ende September 2006 fertig gestellt werden. Am 1. Oktober waren sämtliche 8 Wohnungen vermietet. Das Gebäude fügt sich mit seiner klaren und modernen Architektursprache bestens in die bestehende Umgebung ein und stiess beim Publikum durchwegs auf positive Reaktionen. Die budgetierten Baukosten (ohne Land) konnten eingehalten werden und beliefen sich auf total CHF 3.0 Mio.

Mit den Bauarbeiten zum geplanten Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Brüglingerstrasse und am Walkeweg in Basel wurde im Januar 2007 begonnen. Die hier entstehenden rund 1'400 m2 Geschäftsflächen konnten bis auf 107 m2 bereits ab Plan für zehn Jahre fest vermietet werden. Mieterin ist die Firma Sanitas Troesch AG, welche ihre bereits bestehende Ausstellung in unserer Liegenschaft an der Münchensteinerstrassere 127 in den angrenzenden Neubau erweitert. Neben den Geschäftsflächen entstehen hier an verkehrstechnisch bestens erschlossener Lage 19 attraktive, z.T. zweistöckige Mietwohnungen. Die Fertigstellung dieses Neubaus ist für Mitte des Jahres 2008 vorgesehen.

Zu Verzögerungen ist es bei der Planung des Neubaus eines Geschäfts- und Bürohauses mit kleinem Wohnanteil an der Falknerstrasse 35 in Basel gekommen. Auf Anregung der Stadtbildkommission wurden die Fassadengestaltung und weitere Teile des Projektes überarbeitet. Ausserdem ist für eine vernünftige Ausgestaltung der Hinterfassade eine behördliche Ausnahmebewilligung nötig, was vertiefte Abklärungen erforderte und damit Zeit in Anspruch nahm. Die Baueingabe für das Projekt ist aber erfolgt. Wenn keine weiteren Verzögerungen durch Einsprachen etc. entstehen, kann mit der Erteilung der Baubewilligung bis im August 2007 gerechnet werden.

Das Neubauvorhaben am Riehenring in Basel ist nach wie vor aktuell. Am 27. März 2007 hat eine Delegation der Basler Regierung die Liegenschaften besichtigt, so dass der Gesamtregierungsrat in den kommenden Wochen über die Unterschutzstellung entscheiden kann. Durch die geplanten Erweiterungsbauten der Messe Schweiz auf der gegenüberliegenden Strassenseite haben sich zudem die Verhältnisse grundlegend geändert. Welchen konkreten Einfluss die geplanten Messebauten im Falle ihrer Realisierung auf die Planung und Gestaltung unseres eigenen Neubauprojektes haben, ist zur Zeit Gegenstand vertiefter Abklärungen. In jedem Fall konnte durch den oben beschriebenen Zukauf der Liegenschaft Riehenring 75/Drahtzugstrasse 62 der diesbezügliche Handlungsspielraum deutlich vergrössert werden.

Ergebnis geprägt von höherem Liegenschaftsunterhalt und Neubewertungseffekt
Die betrieblichen Erträge konnten im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr um 2.7 % auf CHF 20.9 Mio. gesteigert werden (VJ CHF 20.4 Mio.), was insbesondere an den erhöhten Netto-Mieterträgen von CHF 20.8 Mio. (VJ CHF 20.3 Mio.) liegt. Grund für die gestiegenen Netto-Mieterträge sind einerseits die zusätzlichen Erträge aus den Zukäufen sowie andererseits die tieferen Ertragsausfälle aus den Leerständen von TCHF 734 (VJ TCHF 1'084).

Der Immobilienaufwand insgesamt nahm gegenüber dem Vorjahr um 35.3 % auf CHF 3.3 Mio. zu (VJ CHF 2.4 Mio.). Zwar fielen die Betriebskosten mit TCHF 786 um TCHF 201 bzw. 20.3 % tiefer als im Vorjahr aus (VJ TCHF 987), dafür musste im Berichtsjahr deutlich mehr für den Unterhalt und die Instandstellung der Liegenschaften ausgegeben werden, nämlich TCHF 2'498 (VJ TCHF 1’440). Die Zunahme des Unterhaltsaufwandes beträgt zwar TCHF 1'058 bzw. 73.4 %, liegt aber im normalen Schwankungsbereich für ein Portfolio dieser Grössenordnung. Neben dem ausgewiesenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand wurden weitere TCHF 477 in die Bestandesimmobilien investiert und aktiviert. Insgesamt wurden 17.4 % (VJ 14.4 %) der Soll-Mietzinseinnahmen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung der Liegenschaften ausgegeben, was ein gesundes Verhältnis von Aufwand zu Ertrag darstellt.

Die Netto-Abwertung des Portfolios durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG um TCHF 399 bzw. 0.1 % setzt sich zusammen aus Aufwertungen von TCHF 4’192 und Abwertungen von TCHF 4’591. Der Personalaufwand nahm im Berichtszeitraum gegenüber der Vorperiode um TCHF 89 bzw. 5.7 % zu auf TCHF 1'651 (VJ CHF 1'562). Die Gesellschaft beschäftigte am Bilanzstichtag 9 Personen mit 880 Stellenprozenten. Die Zunahme der Personalkosten ist darauf zurückzuführen, dass die Honorare für Drittverwaltungsfirmen nicht mehr unter den Betriebskosten im Immobilienaufwand verbucht werden, sondern im übrigen Personalaufwand. Der Sonstige Betriebsaufwand stieg um TCHF 125 bzw. 12.7 % auf TCHF 1’108 (VJ TCHF 983), was an den Ausgaben im Zusammenhang mit dem Firmenjubiläum liegt.

Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) fiel im Geschäftsjahr 2006 aufgrund des höheren Immobilienaufwandes und des schlechteren Bewertungsergebnisses trotz der gesteigerten Erträge mit CHF 14.5 Mio. um 10.3 % tiefer aus als im Vorjahr (CHF 16.1 Mio.). Der Konzerngewinn ging schliesslich aus den erwähnten Gründen um 20.6 % zurück auf CHF 8.1 Mio. (VJ CHF 10.2 Mio.).

Warteck Invest-Titel trotz Prämie mit überdurchschnittlicher Dividendenrendite
Die Namenaktien der Warteck Invest wurden im 2006 erneut mit einem deutlichen Aufpreis zum inneren Wert (Net Asset Value) gehandelt. Per 31.12.2006 betrug die Prämie 20.4 %. Der Kurs der Namenaktie stieg im Berichtsjahr leicht um 1.0 %. Unter Einbezug der Dividendenausschüttung erreichte die Namenaktie im 2006 aber eine Gesamtrendite von 4.9 %. Die Dividendenrendite der Namenaktie im Jahr 2006 betrug überdurchschnittliche 3.9 % (auf Basis Jahresanfangskurs), diejenige des Aktienmarktes lediglich 1.17 % (SMI bzw. SPI).

Erfreulicherweise konnte auch im Berichtsjahr eine weitere Zunahme der Anzahl der eingetragenen Aktionäre auf 1'636 verzeichnet werden (VJ 1'467).

Konstant hohe Dividende
Die solide finanzielle Verfassung der Gesellschaft, die intakten Ertragsaussichten und das Potenzial aus den Zukäufen und den laufenden Projekten veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung vom 16. Mai 2007 wie im Vorjahr die Ausschüttung einer Dividende von CHF 62 pro Namenaktie zu beantragen. Diese Ausschüttung von total CHF 9.2 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 113 % des Konzerngewinnes. Der Verwaltungsrat ist sich bewusst, dass die beantragte Ausschüttung im vergangenen Jahr mit einem Konzerngewinn von CHF 8.1 Mio. nicht vollständig verdient wurde. Die zukünftigen Ertragsaussichten der Gesellschaft und die Tatsache, dass allein seit dem Jahr 2001 das Eigenkapital der Gesellschaft durch einbehaltene Gewinne um rund CHF 14 Mio. erhöht wurde, lassen dem Verwaltungsrat eine konstante Ausschüttung aber dennoch gut vertretbar erscheinen.

Lage und Ausblick
Die Gesellschaft befindet sich in einer für die Herausforderungen der Zukunft guten Ausgangslage. Die finanziellen Verhältnisse sind mit einer Eigenkapitalquote von 52 % und einem Zinsdeckungsfaktor (wie oft deckt der betriebliche Cashflow vor Zinsen den Zinsaufwand) von 3.5 äusserst solide. Die hohe Eigenfinanzierung bietet zudem einen genügend grossen Spielraum für die Finanzierung der geplanten Portfolio-Erweiterung. Die Fremdfinanzierungsstruktur ist ebenfalls günstig: der durchschnittlich bezahlte Fremdkapitalzinssatz lag im Jahr 2006 bei 2.82 %, die kapitalgewichtete durchschnittliche Laufzeit der Kredite lag am Bilanzstichtag bei 53 Monaten. Das Immobiliengeschäft ist im Grunde nichts anderes als ein Zinsdifferenzgeschäft. Bei einer Nettorendite auf den Immobilien von 5.31 % und einem durchschnittlichen Fremdkapitalzinssatz von 2.82 % ergibt sich ein Zinsspread von 2.49 %, was in der Branche gemäss einer Studie der Bank Sal. Oppenheim jr. & Cie. einen Spitzenwert darstellt.

Die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Mietverträge und die Risikostruktur der Mietverhältnisse sind ebenfalls intakt. Über 50 % der langfristigen Mietverträge laufen bis ins Jahr 2011 oder länger. Es bestehen keine Klumpenrisiken im Hinblick auf die Mieterschaft. Der grösste Mieter erreicht einen Anteil an den Sollmietzinsen von 4.9 %, die fünf grüssten Mieter einen solchen von 18 %.

Die Qualität des Portfolios ist ausgezeichnet. Es besteht aus gut unterhaltenen und aktiv bewirtschafteten Wohn- und Geschäftsliegenschaften und ist sowohl geografisch wie hinsichtlich der Nutzung sehr gut diversifiziert. Die Leerstandquote stellte mit 3.44 % im Jahr 2006 einen im Branchenvergleich äusserst tiefen Wert dar. Die Ertragskraft des Portfolios ist intakt und wird durch die getätigten Akquisitionen und die laufenden Projekte in Zukunft noch verstärkt. So generieren die im Jahr 2006 dazu gekauften Renditeobjekte und der fertig gestellte Neubau in Kilchberg zusätzliche Sollmietzinsen in der Grössenordnung von rund CHF 1.5 Mio. p.a. Die beiden laufenden Neubauprojekte in Basel am Dreispitz (Brüglingerstrasse/Walkeweg) und an der Falknerstrasse 35 mit einem Gesamtinvestitionsvolumen (ohne Land) von rund CHF 17 Mio. führen nach ihrer Fertigstellung zu weiteren neuen Sollmieterträgen in Höhe von ca. CHF 1.5 Mio.

Der Ausbau des Portfolios soll weiter vorangetrieben werden. Aufgrund der herrschenden Marktverhältnisse, die das Finden geeigneter Akquisitionsobjekte erschweren, wird in Zukunft neben einem gezielten Immobilien-Picking aber auch der Erwerb ganzer Portfolios ins Auge gefasst. Voraussetzung für den Erwerb eines Paketes ist, dass die Mehrzahl der Liegenschaften in unsere Anlagestrategie passt und die Objekte, welche unsere Kriterien nicht erfüllen so marktgängig sind, dass sie in nützlicher Frist wieder veräussert werden können. Neben dem Kauf neuer Liegenschaften und der erfolgreichen Durchführung der laufenden Projekte steht die Pflege und Optimierung des bestehenden Portfolios im Zentrum unserer Aktivitäten.

Die gute Ausgangslage der Gesellschaft sowie die sich abzeichnende Entspannung auf dem Markt für Geschäftsflächen stimmen den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung optimistisch für die Zukunft. Die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung des operativen Ergebnisses der Warteck Invest sind gut. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind daher überzeugt, die bisherige hohe Dividendenausschüttung mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

Herr Dr. Niklaus E. Schiess wird sich nach Ablauf seiner ordentlichen Amtsdauer an der Generalversammlung vom 16. Mai 2007 aus Altersgründen nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Der Verwaltungsrat dankt Herrn Dr. Schiess an dieser Stelle bestens für seine geleisteten Dienste im Interesse der Gesellschaft und wünscht ihm für die Zukunft alles Gute. Als Nachfolger schlägt der Verwaltungsrat den Aktionärinnen und Aktionären Herrn Dr. Ulrich Vischer, Advokat und alt Regierungsrat des Kantons Base-Stadt, zur Wahl vor.

Der Verwaltungsrat dankt den Aktionärinnen und Aktionären für das Vertrauen, welches sie der Warteck Invest entgegenbringen. Ein grosser Dank gebührt aber auch den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren stetigen Einsatz bei der Umsetzung der Firmenstrategie. Schliesslich gilt der Dank auch allen Kunden und Geschäftspartnern, die ebenfalls zum Erfolg der Warteck Invest beigetragen haben.

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2007