Auszug aus dem Geschäftsbericht 2005

An unsere Aktionärinnen und Aktionäre

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen für das Jahr 2005, welches das 150. Geschäftsjahr der Gesellschaft darstellte, einen guten Bericht abgeben zu können. Zwar fiel der Konzerngewinn gegenüber dem letztjährigen, von Sonderfaktoren geprägten Rekordergebnis um 24 % tiefer aus; das effektive operative Ergebnis lag aber trotz schwierigem Marktumfeld im Bereich der Vermietung von Geschäftsflächen nur 3.9 % unter dem Vorjahr. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung daher die Ausschüttung einer konstant hohen Dividende.

Gute Portfolio-Performance, Optimierung im Liegenschaftsbestand
Das Immobilien-Portfolio erfuhr gegenüber dem Vorjahr kaum Veränderungen. Einzig ein Parkplatz in der Überbauung „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel und eine nicht mehr ins Portfolio passende Liegenschaft in Porrentruy wurden verkauft. Bei letzterer handelte es sich um ein rund 5'700 m2 grosses Grundstück mit einem alten Bierdepot-Gebäude. Im Berichtsjahr erfolgte kein Zukauf, da keine der geprüften Liegenschaften unsere Qualitätsanforderungen erfüllte oder aber das Preisniveau zu hoch war. Der Immobilienmarkt war in dem von uns bearbeiteten Segment auch im letzten Jahr ziemlich ausgetrocknet, was sich entsprechend auf die Preise auswirkte. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung haben es daher vorgezogen, auf Akquisitionen zu verzichten und nicht um des Bestandeswachstums willen eine Renditeverwässerung in Kauf zu nehmen.

Damit bleibt der Fokus auf die beiden Wirtschaftsräume Basel/Nordwestschweiz und Zürich/Zug bestehen. Die Marktwerte der Liegenschaften betrugen am Bilanzstichtag 67 % in der Nordwestschweiz und 32 % im Wirtschaftrum Zürich/Zug. Die Verteilung der Soll-Mietzinsen nach Objektnutzung blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu konstant. Der Anteil der Mieterträge aus den mit weniger Risiken behafteten Wohnliegenschaften am Gesamtertrag nahm von 33.6 % auf 34.6 % zu. Der Anteil der Büromieten am Gesamtertrag fiel dagegen von 25.4 % auf 24.5 %. Die Anteile der übrigen Nutzungskategorien (Verkauf, Gastronomie, Parkplätze, Lager, Gewerbe und Diverse) blieben gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Verhältnisse auf dem Geschäftsflächenmarkt waren im Berichtszeitraum nach wie vor schwierig. Trotz sich abzeichnender konjunktureller Erholung wichtiger Teile der Schweizer Wirtschaft, stieg die Nachfrage der Unternehmen nach Flächen kaum an. Dank einer kreativen Marketingkampagne ist es dennoch gelungen, per Mitte 2005 drei Viertel der leer stehenden Büroflächen an der Zürcherstrasse 111 in Schlieren langfristig an zwei Firmen des FIAT-Konzerns zu vermieten. Für die restlichen rund 1'000 m2 liegt die schriftliche Zusage eines Mietinteressenten vor. Damit ist die Liegenschaft wieder vollvermietet. In der Liegenschaft Hinterbergstrasse 15/17 in Cham stehen aufgrund des Konkurses einer Mieterin grössere Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen zur Wiedervermietung an. Entsprechende Vermarktungsanstrengungen wurden bereits gestartet. Die dazu eigens aufgeschaltete Internetseite heisst www.15-17.ch. Zu Ertragsausfällen ist es im Jahr 2005 in dieser Liegenschaft nicht gekommen. Allerdings mussten die mieterseitig eingebauten technischen Installationen zu unseren Lasten entfernt werden, um die Wiedervermietbarkeit der Räumlichkeiten zu ermöglichen. Für die entsprechenden Kosten wurden aber bereits im Vorjahr Rückstellungen gebildet.

Die Leerstandsquote (Leerstände im Verhältnis zu den Soll-Mietzinsen) des gesamten Portfolios ist zwar von 3.79 % auf 5.10 % gestiegen, stellt im Branchenvergleich aber immer noch einen sehr guten Wert dar. Die Zunahme steht fast ausschliesslich mit dem Leerstand in Schlieren im Zusammenhang, das übrige Portfolio weist eine Leerstandsquote von äusserst tiefen 1.87 % auf. Bezogen auf die vermietbaren Flächen betrugen die Leerstände des Gesamt-Portfolios am Bilanzstichtag 3.33 % (Vorjahr 5.98 %).

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios belief sich zum Bilanzstichtag am 31.12.2005 auf CHF 341.8 Mio. (Vorjahr CHF 340.3 Mio.). Diese leichte Zunahme um 0.4 % ist das Ergebnis aus den Investitionen in die Liegenschaften, den aktivierten Baukosten des Neubaus in Kilchberg, dem Verkauf in Porrentruy, der Veräusserung eines Parkplatzes sowie dem Ergebnis der durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG durchgeführten Marktwertschätzungen der Liegenschaften. Im Gegensatz zum Vorjahr kam es im 2005 netto zu einer leichten Aufwertung des Liegenschaftsbestandes um TCHF 744 bzw. 0.22 % des Marktwertes. Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2005) lag im Berichtsjahr bei 6.35% (Vorjahr 6.48%). Die Nettorendite (Soll-Mietzinsen abzüglich Leerstände, Debitorenverluste, Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2005) erreichte wiederum einen guten Wert von 5.38% (Vorjahr 5.65%). Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtjahres berücksichtigt, fiel mit 5.53 % (Vorjahr 5.07 %) sehr gut aus.

Die Bauarbeiten am Neubau eines Mehrfamilienhauses in Kilchberg wurden im Berichtsjahr termingerecht begonnen und liegen im Zeitplan. Die Bezugsbereitschaft der 8 Wohnungen ist auf den 1. Oktober 2006 vorgesehen. Bereits liegen für die 8 Wohungen 6 Anmeldungen von Mietinteressenten vor. Die grosse Anzahl Personen, welche die Vermietungsdokumentation angefordert haben zeigt, dass das Projekt die Bedürfnisse des Marktes gut getroffen hat. Neben dem Neubau in Kilchberg und dem ordentlichen Liegenschaftsunterhalt wurden im Jahr 2005 rund TCHF 650 wertvermehrend investiert.

Stabiles operatives Ergebnis
Die Netto-Mieterträge fielen im 2005 mit CHF 20.3 Mio. gegenüber dem Vorjahr (CHF 20.8 Mio.) um 2.2 % tiefer aus. Grund dafür sind vor allem die im Berichtsjahr höheren Leerstände von TCHF 1'084 (Vorjahr TCHF 814), von denen TCHF 712 auf die Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Zürich-Schlieren entfielen. Debitorenausfälle waren mit TCHF 5 im Berichtsjahr so gut wie keine zu verzeichnen (Vorjahr TCHF 34). Das Übrige Ergebnis betrug im Berichtsjahr TCHF 65, während im Vorjahr (CHF 3 Mio.) unter dieser Position ein Gewinn aus dem Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Höhe von CHF 2.9 Mio. angefallen war. Deshalb gingen die betrieblichen Erträge mit CHF 20.4 Mio. gegenüber dem Vorjahr (CHF 23.8 Mio.) um 14.5 % zurück.

Der Immobilienaufwand (Betriebskosten und Instandhaltung) nahm gegenüber dem Vorjahr um 3.8 % auf CHF 2.4 Mio. zu (Vorjahr CHF 2.3 Mio.), was in der normalen Schwankungsbreite für ein Immobilien-Portfolio dieser Grösse liegt. Insgesamt wurden 14.4 % der Soll-Mietzinseinnahmen für Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung der Liegenschaften ausgegeben, was ein gesundes Verhältnis von Aufwand zu Ertrag darstellt. Die Netto-Aufwertung des Portfolios durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG um TCHF 744 bzw. 0.22 % setzt sich zusammen aus Aufwertungen von CHF 4.6 Mio. und Abwertungen von CHF 3.9 Mio. Der Personalaufwand blieb gegenüber der Vorperiode mit CHF 1.6 Mio. nahezu konstant. Die Gesellschaft beschäftigte am Bilanzstichtag 8 Personen mit 780 Stellenprozenten. Der Sonstige Betriebsaufwand stieg um 5.7 % auf TCHF 983 (Vorjahr TCHF 930).

Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) fiel im Geschäftsjahr 2005 mit CHF 16.1 Mio. um 9.2 % tiefer aus als im Vorjahr (CHF 17.8 Mio.). Der Konzerngewinn ging schliesslich insbesondere wegen dem Wegfall des Sondererfolgsfaktors aus dem Projekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ (CHF 2.9 Mio.) um 24.4 % zurück auf CHF 10.2 Mio. (Vorjahr CHF 13.5 Mio.). Das effektive operative Ergebnis (EBIT bereinigt um Sondererfolgsfaktoren und Immobilien-Bewertungsergebnis) lag im Berichtsjahr mit CHF 15.4 Mio. aber nur 3.9 % unter dem Vorjahreswert von CHF 16 Mio.

Konstant hohe Dividende im Jubiläumsjahr
Das stabile operative Ergebnis und die solide finanzielle Verfassung der Gesellschaft veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Jubiläums-Generalversammlung vom 17. Mai wie im Vorjahr die Ausschüttung einer Dividende von CHF 62 pro Namenaktie zu beantragen. Diese Ausschüttung von total CHF 9.2 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 90 % des Konzerngewinnes, was bei einer Eigenkapitalausstattung von über 56% mehr als vertretbar ist.

Erfolgreiche Einführung der Einheitsnamenaktie, Warteck Invest-Titel weiterhin mit Prämie, überdurchschnittliche Dividendenrendite
Auf Antrag des Verwaltungsrates stimmte die Generalversammlung vom 18. Mai 2005 der Abschaffung des Partizipationsscheines und der Einführung der Einheitsnamenaktie einstimmig zu. Per 23. Mai 2005 wurden die PS im Verhältnis 1:1 in Namenaktien umgewandelt. Damit wurde die Liquidität der Titel erhöht und es gilt auch bei der Warteck Invest das Prinzip „one share, one vote“. Die Anzahl der eingetragenen Aktionäre stieg auch im vergangenen Jahr – z.T. bedingt durch die Umwandlung der PS in Aktien - weiter und betrug am Bilanzstichtag 1'467 (Vorjahr 915). Bemerkenswert ist das zunehmende Interesse von institutionellen Investoren an den Titeln der Warteck Invest.

Die Namenaktien der Warteck Invest wurden auch im 2005 mit einem Aufpreis zum inneren Wert (Net Asset Value) gehandelt. Per 31.12.2005 betrug die Prämie 18.8 %. Dies erklärt, weshalb die Aktie den markanten Anstieg des Gesamtmarktes nicht mitzumachen vermochte. Der Kurs der Namenaktie fiel leicht um 1.9 %. Unter Einbezug der Dividendenausschüttung erreichte die Namenaktie im 2005 aber eine Gesamtrendite von 2 %. Auf der Basis des Jahresanfangskurses betrug die Dividendenrendite überdurchschnittliche 3.9 %, diejenige des gesamten Aktienmarktes nur 1.52 % (SMI) bzw. 1.45 % (SPI).

150-jähriges Firmenjubiläum
Die Warteck Invest feiert im laufenden Jahr ihr 150-jähriges Bestehen. Die Gesellschaft wurde 1856 in Basel in Form einer kleinen Brauerei mit Hauswirtschaft gegründet. Im Jahr 1889 wurde der Betrieb in eine Aktiengesellschaft umgewandelt und produzierte unter dem Namen „Brauerei zum Warteck AG“ bis ins Jahr 1988 die bekannten Sorten des „Warteck“-Biers. Das Biergeschäft und die Marke „Warteck“ wurden per 1. Januar 1989 an die Brauerei Feldschlösschen verkauft, welche das „Warteck“-Bier noch heute braut. Die Gesellschaft wurde auf dieses Datum in „Warteck Invest AG“ umfirmiert und widmet sich seitdem erfolgreich dem neuen Geschäftszweck, der effizienten Bewirtschaftung des eigenen Immobilien-Portfolios. Als weiterer Meilenstein ist der Wechsel vom Neben- ins Hauptsegment der Schweizer Börse SWX per 1. Dezember 1999 zu erwähnen.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung freuen sich, im Anschluss an die Generalversammlung vom 17. Mai 2006 eine grosse Zahl von Aktionärinnen und Aktionären zu einem festlichen Zusammensein begrüssen zu dürfen. Dieses Jubiläum soll in erster Linie dazu dienen, die äusserst positive Verankerung der Warteck Invest im Raum Basel aufzuzeigen und den einstigen Standort im Kleinbasel speziell zu unterstreichen. Vor allem die gedeihlichen Zukunftsaussichten sind ein Anlass zum Feiern. Dass die Gesellschaft ausgezeichnet dasteht und gut gerüstet ist für die nächsten 150 Jahre, soll durch den neuen Zusatz im Firmenlogo „Warteck Invest - Auf guten Grund“ zum Ausdruck gebracht werden.

Spannendes Jubiläumsjahr, Optimistischer Ausblick
Die auf qualitatives Wachstum ausgerichtete Anlagestrategie wird auch in Zukunft weiterverfolgt. Zu diesem Zweck wird weiterhin intensiv nach geeigneten Investitionsobjekten gesucht. Neben dem Zukauf von Immobilien stehen in den nächsten Jahren aber auch interessante Investitionen in die Optimierung des bestehenden Liegenschaftsbestandes an.

Nach wie vor aktuell ist das Neubauvorhaben am Riehenring 63-71 in Basel. Sämtliche Alternativen zu einem Neubau, darunter auch der Verkauf der Liegenschaften, wurden geprüft und als nicht optimal oder nicht realisierbar beurteilt. Nachdem die Denkmalschutzbehörde die Unterschutzstellung dieser Häuserzeile beantragt hat und wir unsere Gegenargumente vorgebracht haben, ist im Spätsommer dieses Jahres mit dem Entscheid des Regierungsrates des Kantons Basel-Stadt in dieser Frage zu rechnen.

Früher als erwartet ist bei der Liegenschaft Falknerstrasse 35 in Basel Handlungsspielraum entstanden. Auf Wunsch der Mieterin wurde das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig auf Ende April 2006 aufgelöst. Nachdem die entsprechenden Abklärungen und Analysen ergeben haben, dass die Bausubstanz dieser aus dem Jahr 1905 stammenden Liegenschaft an guter innerstädtischer Lage mit vernünftigem Aufwand nicht zu sanieren ist, wurde im März dieses Jahres ein Generelles Baubegehren für einen Neubau eingereicht. Wenn keine Verzögerungen durch Einsprachen oder behördliche Auflagen eintreten, kann noch im 2006 mit dem Neubau eines Geschäfts- und Bürohauses mit Wohnanteil begonnen werden. Die Bezugsbereitschaft ist nach 18 Monaten Bauzeit im Jahr 2008 geplant.

Zur Arrondierung der Liegenschaft Münchensteinerstrasse 127/Walkeweg 6 an attraktiver Lage in Basel wurde ein Projekt zur Errichtung eines Erweiterungsbaus ausgearbeitet. Das entsprechende Baugesuch wurde im Januar publiziert. Das für den Neubau des Wohn- und Geschäftshauses benötigte Land wurde unter der Bedingung einer rechtskräftigen Baubewilligung bereits erworben. Ziel ist es, mit den Bauarbeiten noch in diesem Jahr beginnen zu können, so dass das Gebäude nach 18 Monaten Bauzeit im Jahr 2008 fertig gestellt ist und bezogen werden kann. Für die Geschäftsflächen (knapp die Hälfte der Gesamtflächen) bestehen bereits langfristige Mietverträge.

Einen weiteren Schwerpunkt für das Management im laufenden Jahr stellt die erfolgreiche Fertigstellung und Erstvermietung des Neubaus der Liegenschaft Bächlerstrasse 34 mit 8 Wohnungen in Kilchberg dar.

Auf der Vermietungsseite gilt es weiterhin, die Leerstände tief zu halten. Zu diesem Zweck wird auch im laufenden Jahr mit grossem Einsatz und mit Kreativität daran gearbeitet, leer stehende Flächen wiederzuvermieten. Eine weitere Herausforderung stellen die steigenden Energiepreise dar. Zwar sind die Energiekosten grösstenteils von den Mietern zu bezahlen, welche die Höhe dieser Kosten durch ihr Verhalten auch am meisten beeinflussen können. Dennoch kann auch der Eigentümer einer Liegenschaft durch entsprechende Massnahmen den Energiekonsum wesentlich beeinflussen. Da für den Mieter die Gesamtbelastung aus Mietzins und Nebenkosten von Bedeutung ist, kann durch die konsequente Umsetzung von Energiesparmassnahmen die Wettbewerbsfähigkeit der Mietobjekte weiter erhöht werden.

Die Fälligkeitsstruktur der vertraglich langfristig gesicherten Mieterträge konnte im Berichtsjahr weiter verbessert werden. 54 % der langfristigen Mietverträge laufen bis ins Jahr 2010 oder länger. Der durchschnittlich bezahlte Zinssatz für Fremdkapital konnte ebenfalls weiter reduziert werden auf 2.89 % (Vorjahr 3.06 %) bei einer kapitalgewichteten Laufzeit der Kredite von 2.4 Jahren. Im laufenden Jahr wird rund ein Viertel der Kredite refinanziert, wodurch der durchschnittliche Zinssatz weiter gesenkt und die Fälligkeitsstruktur weiter verbessert werden können.

Die Voraussetzungen, mit dem gut diversifizierten und aktiv bewirtschafteten Portfolio aus Wohn- und Geschäftsliegenschaften ein stabiles operatives Ergebnis zu erwirtschaften sind bei der Warteck Invest also nach wie vor gut. Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind daher überzeugt, die bisherige hohe Dividendenausschüttung auch mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

Der Verwaltungsrat dankt den Aktionärinnen und Aktionären für das Vertrauen, welches sie der Warteck Invest entgegenbringen. Vor allem aber gebührt den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ein herzlicher Dank für ihren effizienten Einsatz und das hochmotivierte Teamwork in der Umsetzung der Firmenstrategie. Schliesslich gilt der Dank auch allen Kunden und Geschäftspartnern, die ebenfalls zum Erfolg der Warteck Invest beigetragen haben.


Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2006