Auszug aus dem Geschäftsbericht 2004

An unsere Aktionärinnen, Aktionäre, PS-Inhaberinnen und -Inhaber

Sehr geehrte Damen und Herren

Wir freuen uns, Ihnen einen positiven Bericht für das Geschäftsjahr 2004 vorlegen zu können. Die Warteck Invest konnte den Konzerngewinn gegenüber dem Vorjahr erneut steigern und das Immobilien-Portfolio weiter bereinigen. Die Performance der Warteck Invest-Titel war im Jahr 2004 ebenfalls erfreulich und lag deutlich über dem Markt.

Auch in diesem Jahr überreichen wir Ihnen einen umfassenden fotografischen Überblick über das Immobilien-Portfolio der Gesellschaft in Form des beiliegenden Bandes „Immobilien-Portfolio 2004“. Dieser enthält Bilder und Angaben zur Nutzung zu sämtlichen Liegenschaften, die sich per 31.12.2004 im Portfolio der Warteck Invest befunden haben.

Unternehmensstrategie und Anlagepolitik haben sich bewährt
Das Immobilien-Portfolio wurde im 2004 weiter bereinigt und optimiert. Mit der Strassburgerallee 102 und der Hüningerstrasse 2 wurden zwei kleinere Liegenschaften in Basel veräussert, die nach eingehender Analyse kein nachhaltiges Potenzial aufgewiesen haben. Von den vielen im 2004 geprüften Investitionsobjekten konnte lediglich eines die hohen Anforderungen unserer Anlagepolitik erfüllen. Diese Überbauung in Hausen (AG) mit 49 Wohnungen wurde per 1. Mai 2004 erworben und ins Portfolio integriert.

Der Fokus auf die beiden Wirtschaftsräume Basel und Zürich wurde auch im Berichtsjahr beibehalten, wobei sich durch die Veränderungen im Portfolio eine leichte Verschiebung in Richtung des Wirtschaftraums Zürich ergeben hat. Die Marktwerte der Liegenschaften verteilen sich nun mit 67.2 % (Vorjahr 69.5 %) auf die Nordwestschweiz und 31.7 % (Vorjahr 29.3 %) auf den Wirtschaftrum Zürich. Die Anteile der Marktwerte in den übrigen Regionen (Kantone Jura und Waadt) blieben mit 1.1 % nahezu konstant (Vorjahr 1.2 %). Der Anteil der Mieterträge aus den mit weniger Risiken behafteten Wohnliegenschaften am Gesamtertrag konnte im Zuge der Portfolio-Bereinigungen zudem von 32.4 % auf 33.6 % ausgebaut werden.

Trotz den schwierigen Verhältnissen auf dem Geschäftsflächenmarkt in Zürich konnten im 2004 einige Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen zu interessanten Konditionen vorgenommen werden. Auch in unserer Liegenschaft in Schlieren konnte ein Teil der leerstehenden Büroflächen neu vermietet werden. Für weitere Flächen stehen wir zudem kurz vor einem Vertragsabschluss. Die Mieten und die Nachfrage nach Geschäfts- und Büroflächen in der Nordwestschweiz haben sich auch im 2004 wie schon im Vorjahr trotz des schwachen gesamtschweizerischen Wirtschaftswachstums stabil entwickelt. Die Leerstandsquote (Leerstände im Verhältnis zu den Sollmietzinsen) des gesamten Portfolios ist zwar im Zuge des härter werdenden Marktes von 2.56 % auf 3.79 % gestiegen, stellt im Branchenvergleich aber immer noch einen sehr guten Wert dar. Bezogen auf die vermietbaren Flächen betrugen die Leerstände am Bilanzstichtag 5.98 % gegenüber 2.98 % am Stichtag des Vorjahres. Diese Zunahme steht fast ausschliesslich mit den zur Vermietung stehenden Flächen in Schlieren im Zusammenhang.

Der Marktwert des Immobilien-Portfolios belief sich zum Bilanzstichtag am 31.12.2004 auf CHF 340.3 Mio. (Vorjahr CHF 336.1 Mio.). Die Zunahme um 1.25 % ist das Ergebnis aus dem Zukauf, den Verkäufen sowie dem Ergebnis der durch die unabhängigen Schätzungsexperten der PricewaterhouseCoopers AG durchgeführten Marktwertschätzungen der Liegenschaften. Im Gegensatz zum Vorjahr kam es im 2004 aufgrund des ungünstigeren Marktumfeldes netto zu einer leichten Abwertung des Liegenschaftsbestandes um 0.36 % des Marktwertes. Die Bruttorendite auf den Liegenschaften (Soll-Mietzinsen im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2004) lag im Berichtsjahr bei 6.48% (Vorjahr 6.65%). Die Nettorendite (Ist-Mietzinsen abzüglich Betriebskosten und Unterhalt im Verhältnis zum Marktwert am 1.1.2004) erreichte den guten Wert von 5.65% (Vorjahr 5.95%). Die Performance des Portfolios, welche auch das Bewertungsergebnis des Berichtjahres berücksichtigt, erreichte mit 5.07 % (Vorjahr 6.97 %) trotz der Marktwertkorrektur einen im Vergleich zu anderen Anlagen guten Wert.

Im Rahmen einer Marketingkampagne zur Neuvermietung von Büroflächen wurde im Berichtsjahr damit begonnen, die Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Schlieren einer umfassenden Renovation zu unterziehen. Die Arbeiten an der Gebäudehülle und der Umgebung sind mittlerweile abgeschlossen, wodurch der Auftritt der Liegenschaft deutlich an Attraktivität gewonnen hat. Die Arbeiten im Gebäudeinnern erfolgen in Absprache mit den neuen Mietern. Als weiteres grösseres Projekt wurden im 2004 sämtliche Fenster der denkmalgeschützten Liegenschaft Rotbuchstrasse 46 in Zürich erneuert. Ebenfalls mit neuen Fenstern ausgestattet wurde die Liegenschaft Steinenvorstadt 13 in Basel. Im Zuge der Konzentration auf die Kernkompetenzen wurde ausserdem der Betrieb und der Unterhalt des Blockheizkraftwerkes in der Überbauung Warteckhof in Basel mittels eines Energie-Contracting-Vertrages für 15 Jahre an die Industriellen Werke Basel übertragen.

Das im 2001 begonnene Wohnbauprojekt „Stadtwohnen Alemannengasse“ in Basel wurde im Berichtsjahr erfolgreich abgeschlossen. Sämtliche der 76 Stadthäuser und Wohnungen konnten verkauft werden. Im Eigentum der Warteck Invest verbleiben noch 48 Autoeinstellplätze, 16 Motorradparkplätze, 15 Keller- und zwei Hobbyräume. Diese Objekte werden bis zu deren Verkauf vermietet. Der Gesamtgewinn aus dem Projekt mit einem Investitionsvolumen von CHF 58.1 Mio. beträgt vor Steuern CHF 5.2 Mio. Davon entfielen CHF 2.9 Mio. auf die Jahresrechnung 2004.

Wiederum höherer Konzerngewinn
Die Netto-Mieterträge konnten im 2004 mit CHF 20.8 Mio. gegenüber dem Vorjahr (CHF 20.6 Mio.) um 0.9 % gesteigert werden, was hauptsächlich im Zukauf einer Überbauung begründet ist. Die Leerstände betrugen im Berichtsjahr TCHF 814 (Vorjahr TCHF 540). Von dieser Zunahme um TCHF 274 entfielen TCHF 266 auf die Liegenschaft Zürcherstrasse 111 in Zürich-Schlieren. Unter Berücksichtigung des Sonderfaktors „Stadtwohnen Alemannengasse“ konnte der betriebliche Ertrag um 7.6 % auf CHF 23.8 Mio. gesteigert werden (Vorjahr CHF 22.1 Mio.).

Der Immobilienaufwand ist im Berichtsjahr um insgesamt TCHF 605 auf CHF 2.3 Mio. gestiegen. Die Zunahme der Betriebkosten steht sowohl im Zusammenhang mit der Portfolio-Erweiterung wie auch mit gestiegenen Ausgaben für Vermietungsbemühungen. Die Zunahme der Ausgaben für die Instandhaltung liegt in der normalen Schwankungsbreite für ein Immobilien-Portfolio dieser Grösse. Die Netto-Abwertung des Portfolios durch die unabhängigen Experten der PricewaterhouseCoopers AG um CHF 1.2 Mio. bzw. 0.36 % setzt sich zusammen aus Aufwertungen von CHF 4.8 Mio. und Abwertungen von CHF 6.0 Mio.

Der Personalaufwand und der Sonstige Betriebsaufwand sind mit Zuwachsraten von 3.7 % bzw. 4.5 % nur geringfügig gestiegen. Insbesondere aufgrund der Netto-Abwertung des Portfolios fiel das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern im 2004 mit CHF 17.8 Mio. um 16.1 % tiefer aus als im Vorjahr (CHF 21.2 Mio.). Unter Berücksichtigung des Steueraufwandes und der Auflösung von nicht mehr benötigten Rückstellungen stieg jedoch der Konzerngewinn um 1.6 % auf CHF 13.5 Mio. (Vorjahr CHF 13.3 Mio.).

Erneute Dividendenerhöhung
Das wiederum solide Jahresergebnis, die gute finanzielle Verfassung der Gesellschaft und der erfolgreiche Abschluss des Projektes „Stadtwohnen Alemannengasse“ veranlassen den Verwaltungsrat, der diesjährigen Generalversammlung vom 18. Mai erneut eine Dividendenerhöhung um CHF 2 auf CHF 62 pro Namenaktie und PS zu beantragen. Diese Ausschüttung von total CHF 9.2 Mio. entspricht einer Ausschüttungsquote von 68% des Konzerngewinnes.

Warteck Invest-Titel übertrafen SPI und SMI
Ein steigendes Interesse an indirekten Immobilienanlagen verhalf den als besonders solide eingeschätzten Namenaktien und Partizipationsscheinen der Warteck Invest zu einer Kursavance, die deutlich über der allgemeinen Marktentwicklung im 2004 lag. Der Kurs der Namenaktie stieg um 11.2 %, derjenige des PS um 17.1 %. Im gleichen Zeitraum legten der SPI lediglich um 6.9 % und der SMI um 3.7 % zu. Unter Einbezug der Dividendenausschüttung erreichte die Namenaktie eine Gesamtrendite von 15.4 % und der PS eine solche von 21.7 %.

Einführung der Einheitsnamenaktie und Abschaffung des Partizipationsscheines
Aufgrund der Lockerung der Lex Koller, wonach per 1. April 2005 der Erwerb von Anteilen an einer Wohnimmobiliengesellschaft durch Personen im Ausland von der Bewilligungspflicht befreit wurde, wenn die Anteile an einer Börse in der Schweiz kotiert sind, beantragt der Verwaltungsrat der Warteck Invest den Aktionären die Einheitsnamenaktie einzuführen und Partizipationsschein abzuschaffen. Ein PS soll in eine Namenaktie umgetauscht werden.

Optimistischer Ausblick
Auch im neuen Jahr wird weiterhin aktiv nach interessanten Investitionsobjekten gesucht, um das angestrebte Portfolio-Wachstum umzusetzen. Dabei stehen Qualität und Nachhaltigkeit bei Akquisitionen nach wie vor im Vordergrund.

Wie die übrigen Marktteilnehmer spürt auch die Warteck Invest das härtere Marktumfeld und die Konsequenzen insbesondere für die Vermietbarkeit von Geschäftsflächen. Obwohl Leerstände auch Chancen beinhalten können, bedeuten sie letztlich Ertragsausfälle. Ihre Vermeidung oder Reduktion geniesst daher weiterhin oberste Priorität. Das grosse Marktangebot an Flächen macht es in Zukunft immer schwieriger, nur über den Preis zu konkurrenzieren. Gefragt sind zunehmend innovative Vermarktungsstrategien und auf die Mieter als Kunden ausgerichtete Angebote, wie dies am Beispiel der Liegenschaft in Schlieren erfolgreich umgesetzt wurde.

Einen weiteren Schwerpunkt für das Jahr 2005 stellt der Neubau der Liegenschaft Bächlerstrasse 34 in Kilchberg dar. Die eingehende Analyse der Liegenschaft und des Marktes haben ergeben, dass der Abbruch und der anschliessende Neubau des Gebäudes mit 8 Wohneinheiten nachhaltig die beste Lösung darstellt. Die Auflösung der bestehenden Mietverhältnisse konnte im Einvernehmen mit sämtlichen Mietern und ohne das Entstehen von Härtefällen erfolgen. Die Baubewilligung wurde erteilt, der Baubeginn ist für August geplant.

Nachdem das für das Jahr 2007 angekündigte Neubauprojekt der Liegenschaften Riehenring 63-71 in Basel den Widerstand der Denkmalschutzbehörde und anderer interessierter Kreise hervorgerufen hat, wurde die Planung vorerst gestoppt. Im laufenden Jahr wird über das weitere Vorgehen entschieden, wobei sich der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung nach wie vor sämtliche Optionen für diese Liegenschaften offen halten.

Nach dem Abschluss des Projektes „Stadtwohnen Alemannengasse“ werden im Jahr 2005 keine Sondererfolgsfaktoren anfallen. Die Voraussetzungen für eine stabile Entwicklung des operativen Ergebnisses sind bei der Warteck Invest nach wie vor gut und stimmen den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung auch für das laufende Jahr zuversichtlich. Die Fälligkeitsstruktur der vertraglich langfristig gesicherten Mieterträge konnte durch die Verlängerung einiger wichtiger Mietverträge weiter verbessert werden. Über 50 % der Mieterträge aus Verträgen mit fester Dauer laufen bis ins Jahr 2009 oder länger. Gleichzeitig konnte auch das tiefe Zinsniveau ausgenützt werden, um die Fälligkeitsstruktur der langfristigen Hypothekarkredite zu optimieren und den durchschnittlich bezahlten Fremdkapitalzinssatz weiter zu senken. Dieser betrug am Bilanzstichtag 3.06 % bei einer durchschnittlich kapitalgewichteten Laufzeit der Kredite von 2.6 Jahren.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung der Warteck Invest sind aus diesen Gründen der Überzeugung, die bisherige Ausschüttungspolitik fortführen und die hohen Dividenden mittelfristig aufrecht erhalten zu können.

Abschliessend dankt der Verwaltungsrat den Aktionärinnen und Aktionären, PS-Inhaberinnen und -Inhabern für das Vertrauen, welches sie der Warteck Invest entgegenbringen. Ein spezieller Dank geht im Weiteren an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihr Einsatz bei der Umsetzung der Strategie und des Leitbildes der Firma ermöglicht letztlich erst das Erreichen der gesteckten Ziele.


Mit freundlichen Grüssen
Warteck Invest AG

Dr. Christoph M. Müller Präsident des Verwaltungsrates

Daniel Petitjean Geschäftsführer

Basel, April 2005